Pośrednictwo w wynajmie lokali mieszkalnych a kasa fiskalna

2018-12-29 Artur M. Brzeziński

Wielu podatników prowadzi działalność polegającą na pośrednictwie w wynajmie lokali, tzn. zawiera na zlecenie dysponenta lokalu i w jego imieniu umowę najmu, przyjmując zapłatę w imieniu najemcy. W takim przypadku podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług stanowi prowizja od wartości sprzedanej usługi, którą opłaca dysponent lokalu - wynajmujący (jest nim najczęściej właściciel lokalu).

Dysponenci lokalu, będący klientami wnioskodawcy, należą do różnych kategorii osób pod względem statusu w zakresie podatku od towarów i usług. Niektórzy posiadają obowiązek ewidencjonowania sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej, inni zaś nie.

Pośrednik nie zawsze zna status podatkowy swojego klienta i jego obowiązki w zakresie ewidencjonowania obrotu za pomocą kasy rejestrującej. Czasem uzyskanie takich informacji nie jest możliwe ze względu na niski stan wiedzy klientów w zakresie podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art.111 ust.3b ustawy o podatku od towarów i usług podatnicy prowadzący ewidencję przy zastosowaniu kas rejestrujących, u których podstawą opodatkowania jest kwota prowizji lub inna postać wynagrodzenia za wykonywane usługi w ramach umowy agencyjnej, zlecenia, pośrednictwa lub innych umów o podobnym charakterze albo marża – czyli również pośrednicy w wynajmie nieruchomości -  ewidencjonują na potrzeby obliczenia osiąganego przez nich obrotu oraz kwot podatku należnego całą wartość sprzedaży własnej oraz prowadzonej na rzecz lub w imieniu innych podatników – czyli również na rzecz dysponentów lokali.

Zgodnie z §5 ust.1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 14 marca 2013 r. w sprawie kas rejestrujących dysponent lokalu, który ma obowiązek prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej, zlecając wykonywanie sprzedaży pośrednikowi (tzw. innemu podmiotowi), przekazuje kasę powierzoną lub zobowiązuje wnioskodawcę do prowadzenia ewidencji na swoją rzecz lub w swoim imieniu przy zastosowaniu kasy własnej wnioskodawcy. Zgodnie z §5 ust.2 tego rozporządzenia w przypadku gdy tzw. inny podmiot – czyli pośrednik - obowiązany jest również do prowadzenia ewidencji własnej sprzedaży, ewidencjonuje na potrzeby obliczenia osiąganego przez siebie obrotu oraz kwot podatku należnego całą wartość sprzedaży własnej i prowadzonej na rzecz lub w imieniu innych podatników – czyli dysponentów lokali.

W sytuacji, gdy dysponent lokalu przekazuje pośrednikowi kasę powierzoną, sprawa jest prosta, wystarczy aby pośrednik ewidencjonował sprzedaż przy zastosowaniu kasy powierzonej. Jeżeli jednak dysponent lokalu nie przekazał pośrednikowi kasy powierzonej, sytuacja się komplikuje.

Wskazane wyżej przepisy mają różny zakres.

Przepis art.111 ust.3b cyt. ustawy nakłada obowiązek ewidencjonowania na kasie rejestrującej obrotu klientów pośrednika w każdym przypadku – na potrzeby ustalenia obrotu oraz podatku należnego przez wnioskodawcę (bowiem jego wynagrodzenie ma charakter prowizyjny).

Niezależnie od tego wnioskodawca ma taki obowiązek również zgodnie z §5 ust.2 cyt. rozporządzenia w przypadku, gdy klient grupy A lub B jest sam zobowiązany do prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej zobowiąże do prowadzenia takiej ewidencji wnioskodawcę.

Wnioskodawca zatem ma obowiązek w każdym przypadku, w którym nie otrzyma kasy rejestrującej powierzonej od dysponenta lokalu, ewidencjonować przy zastosowaniu własnej kasy rejestrującej realizowaną w imieniu i na rzecz swoich klientów (dysponentów lokali) sprzedaż na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych.

Relacje pośrednika ze świadczącymi usługi najmu są jednak trudne. Wśród jego klientów jest wiele osób uznających, iż nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej, i wiele osób uznających, iż świadczone przez nich usługi najmu nie podlegają opodatkowaniu VAT, a nie – że podlegają opodatkowaniu, lecz są z VAT zwolnione. W takiej sytuacji fakt ujmowania sprzedaży na kasie fiskalnej przez pośrednika budzi czasem sprzeciw ze strony wynajmujących (dysponentów lokali).

Nawet gdyby nie w każdym przypadku wnioskodawca był zobowiązany do ewidencjonowania na własnej kasie fiskalnej sprzedaży tego rodzaju, to może prowadzić taką ewidencję, w sposób pozwalający na wyodrębnienie obrotu własnego, bez względu na to czy sprzedaż dokonywana jest na rzecz podatników VAT, czy też na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, bez żadnych negatywnych dla siebie i dla innych konsekwencji w zakresie zobowiązań podatkowych.

Prawo określa bowiem obowiązki w zakresie ewidencjonowania transakcji i nie uniemożliwia podatnikowi ewidencjonowania transakcji, których nie ma obowiązku ewidencjonować. Z tego samego powodu wnioskodawca ma prawo ewidencjonować na własnej kasie rejestrującej własną sprzedaż również dokonywaną na rzecz podatników VAT.

Wartość zaewidencjonowanej przez wnioskodawcę sprzedaży dokonywanej na rzecz dysponentów lokali nie może stanowić podstawy opodatkowania u pośrednika, gdyż podstawę opodatkowania określają przepisu o podatku od towarów i usług i w sytuacji opisanej w zapytaniu stanowi ją wyłącznie kwota prowizji wnioskodawcy zgodnie z art.29a ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wartość sprzedaży ewidencjonowanej na rzecz klientów grupy A lub B mają obowiązek wykazać do opodatkowania klienci pośrednika (dysponenci lokali), których sprzedaż dotyczy.

Powyższe potwierdza również interpretacja indywidualna IPTPP4/443-329/13-6/MK Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 12 sierpnia 2013 r.

Warto przy tym podkreślić, iż na paragonie pośrednika dokumentującym sprzedaż w imieniu i na rzecz dysponenta lokalu winna znaleźć się również nazwa tegoż dysponenta lokalu, co potwierdza Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu ILPP2/443-1066/13-5/Akr z 13 lutego 2014 r.

„Stosowanie przez Wnioskodawcę na paragonie nazwy świadczeń: „usługa turystyczna – sprzedaż obca” będzie niewystarczające, gdyż nie będzie spełniać warunku określonego w § 8 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w sprawie kas rejestrujących. Wnioskodawca świadcząc usługę turystyczną w imieniu i na rzecz konkretnego Organizatora na paragonie powinien wpisać nazwę tego Organizatora.”