INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 09 września 2009 r. (data wpływu 21 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia momentu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży budynków lub lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2009 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony o brakującą opłatę w dniu 27 października 2009 r. – o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia momentu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży budynków lub lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego.

Spółka prowadzi działalność deweloperską. Buduje osiedla mieszkaniowe oraz budynki mieszkalne (m.in. domy wielorodzinne oraz domy jednorodzinne). Spółka zawiera z przyszłymi nabywcami lokali mieszkalnych, bądź budynków mieszkalnych umowy przedwstępne, na podstawie których otrzymuje przedpłaty (zadatki, zaliczki) na poczet ceny sprzedaży.

Spółka w niektórych przypadkach może być zobowiązana do wydania lokalu mieszkalnego / budynku mieszkalnego przyszłemu nabywcy w celu jego samodzielnego wykończenia przez tego nabywcę, przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Wydanie lokalu mieszkalnego / budynku mieszkalnego będzie następować po uiszczeniu przez nabywcę 100% ceny sprzedaży w postaci przedpłat (zadatków / zaliczek) na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego.

Natomiast zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego będzie następować później, tj. w innym miesiącu aniżeli nastąpi wydanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W którym momencie, Spółka powinna rozpoznać przychód podatkowy w sytuacji, gdy przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, Spółka otrzymała od przyszłego nabywcy całość należności w postaci przedpłat i nastąpiło wydanie temu nabywcy budynku mieszkalnego / lokalu mieszkalnego na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód podatkowy należy rozpoznać dopiero z chwilą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Uzasadnienie.

W świetle art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3 , uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c – 3e , dzień wydania rzeczy <…>, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Jednocześnie należy wskazać, iż zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych (…). Tym samym, okoliczność otrzymania przez Spółkę przedpłat (zaliczek / zadatków) przed wydaniem rzeczy oraz zawarciem ostatecznej umowy w formie aktu notarialnego, nawet w sytuacji, gdy te przedpłaty będą równe 100% ustalonej ceny w umowie przedwstępnej jest w aspekcie podatku dochodowego od osób prawnych neutralne i nie może stanowić przychodu podatkowego.

W ocenie Spółki, prawnie relewantnym momentem rozpoznawania przychodu w opisanej sytuacji dotyczącej stanu przyszłego, będzie dopiero moment zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. w konsekwencji tego, bez wpływu na moment rozpoznawania przychodów pozostawać będzie fakt wydania mieszkania / domu, na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego, przed zawarciem końcowej umowy w formie aktu notarialnego. Należy podkreślić, iż moment przeniesienia nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zaś art. 158 tej ustawy, określa w sposób wyraźny formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia. Wymóg dochowania formy notarialnej jest warunkiem koniecznym ważności takiej umowy. Zatem, dopiero z umowy przenoszącej własność nieruchomości lub lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego wynika niebudząca wątpliwości data dokonania czynności prawnej. w rezultacie tego, za datę przychodu należnego uznać należy datę przeniesienia własności domu mieszkalnego, bądź lokalu mieszkalnego wraz z częścią nieruchomości wspólnej dokonaną na mocy aktu notarialnego.

Przedstawioną interpretację przepisów podzielają m.in.: Dyrektor IS w Bydgoszczy (np. interpretacja indywidualna z dnia 20 października 2008 r. nr ITPB3/423-389/08/DK), Dyrektor IS w Poznaniu (np. interpretacja indywidualna z dnia 26 listopada 2008 r. nr ILPB1/415-693/08-2/TW) oraz Dyrektor IS w Warszawie (np. interpretacja indywidualna z dnia 12 sierpnia 2009 r. nr IPPB5/423-322/09-4/JC).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Przychodem są wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, bezzwrotnym, definitywnym, których rzeczywiste otrzymanie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j. t. Dz. u. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Celem realizacji projektu deweloperskiego jest wybudowanie lokali mieszkalnych i odpłatne przeniesienie ich własności (sprzedaż) na rzecz klientów. w tym celu, klienci Spółki – już na etapie budowy – podpisują umowy, z których wynika obowiązek dokonywania przedpłat (zadatków, zaliczek) na poczet ceny lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3a powołanej ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c – 3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Stosownie zaś do postanowień art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Oznacza to, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży.

W przypadku firmy prowadzącej działalność deweloperską, której celem jest przeniesienie własności wybudowanych lokali mieszkalnych (budynków mieszkalnych) na nabywców, oznacza to, że do momentu dokonania prawnie skutecznej sprzedaży wszelkie wpłaty pobrane od klientów powinny być traktowane jako zaliczki na poczet przyszłego świadczenia.

W świetle art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg dochowania formy notarialnej jest warunkiem koniecznym ważności takiej umowy. Do momentu podpisania umowy w tej formie, sprzedaż lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego) nie dochodzi więc do skutku. Oznacza to, że momentem sprzedaży (odpłatnego przeniesienia własności) lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego) jest moment zawarcia notarialnej umowy dotyczącej zbycia tego lokalu (budynku).

Skoro więc sprzedaż lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego), jak i odpłatne przeniesienie jego własności, następuje z mocy Kodeksu cywilnego w momencie zawarcia aktu notarialnego, to do tego momentu wpłacone przez klientów zaliczki nie podlegają opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podobnie bez wpływu na moment rozpoznania przychodów pozostaje fakt wydania lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego) na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego (przed umową notarialną).

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne, stwierdzić należy, że z umowy przenoszącej własność lokalu lub budynku mieszkalnego sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynikać zatem będzie niebudząca wątpliwości data czynności prawnej.

Reasumując, za datę przychodu podatkowego trzeba uznać datę przeniesienia własności lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego), wynikającą z aktu notarialnego, na podstawie którego dokonywana będzie sprzedaż tego lokalu (budynku).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.