INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 października 2009r. (data wpływu do tut. Biura 22 października 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i boksu garażowego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 października 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i boksu garażowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 29 września 2008r. brat wnioskodawcy przekazał mu aktem notarialnym w formie darowizny prawo użytkowania wieczystego działki, gruntu oraz własność stanowiącego odrębną nieruchomość boksu garażowego, objęte księgą wieczystą.

W dniu 31 lipca 2009r. wnioskodawca sprzedał grunt wraz z boksem garażowym Urzędowi Miasta za kwotę 31.859 zł, gdyż taki był operat szacunkowy firmy wskazanej przez Urząd Miasta.

Wnioskodawca nadmienia, że to nie on był inicjatorem zbycia ww. garażu razem z gruntem tylko został niejako zmuszony do tego, ponieważ odmowa sprzedaży mogłaby się skończyć wywłaszczeniem, gdyż działka pod garażem jest przeznaczona pod nową inwestycję miasta, tzn. budowę nowej drogi dojazdowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawca ma obowiązek zapłacenia podatku dochodowego ze sprzedaży garażu z gruntem pod nową inwestycję...

Zdaniem wnioskodawcy nie ma obowiązku uiszczenia podatku dochodowego. Powołuje się na art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w którym jest mowa o cenie nabycia nieruchomości a w akcie notarialnym umowy darowizny na podstawie, którego wnioskodawca stał się właścicielem garażu i terenu nie ma mowy o cenie nabycia, ponieważ garaż ten otrzymał bezpłatnie od brata. W akcie tym widnieje tylko cena wartości jaka w sposób umowny, tzn. „na oko” została ustalona przez stanowiących w szczególności przez obdarowanego, czyli wnioskodawcę. Wycena ta nie była wynikiem operatu szacunkowego firmy zajmującej się profesjonalnie wyceną obiektów.

Wnioskodawca uważa, że z powodu braku możliwości określenia ceny tego garażu razem z gruntem, na którym on się znajduje w momencie przekazania go przez brata, nie można ustalić czy jest ona niższa czy wyższa o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania (art. 21 ust. 1 pkt 29), które wnioskodawca uzyskał od Urzędu Miasta w momencie odsprzedaży tego garażu, ponieważ w akcie notarialnym darowizny nie ma ceny nabycia. Poza tym zdaniem wnioskodawcy, bez względu na wartość nieruchomości w dniu jej sprzedaży jest ona wolna od podatku, ponieważ o zwolnieniu od podatku decyduje sposób nabycia nieruchomości, a nie jej wartość.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca nabył w drodze darowizny w dniu 29 września 2008r. prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z boksem garażowym. Następnie w dniu 31 lipca 2009r. wnioskodawca sprzedał na rzecz Urzędu Miasta ww. nieruchomość.

Ze względu na fakt, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia użytkowania wieczystego, należy odnieść się do przepisów zawartych w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. Natomiast w myśl art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa, o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Jednakże żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Oznacza to, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Zatem zbycie tego prawa odnosi się też do budynków, natomiast sama własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego.

W przypadku odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku oraz budowli trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest zawsze odrębnie odpłatnie zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu i odrębnie odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty nabycia budynku.

W przedmiotowej sprawie zarówno nabycie prawa wieczystego użytkowania udziału w gruncie jak i własności garażu miały miejsce w 2008r. w drodze umowy darowizny, natomiast sprzedaż w 2009r. Tym samym od końca roku, w którym miały miejsce oba nabycia aż do daty ich zbycia nie upłynęło 5 lat, co oznacza, że sprzedaż ta będzie dla wnioskodawcy źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

Stosownie jednak do art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Jak precyzuje art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują w niektórych sytuacjach zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym. Na mocy bowiem przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 cytowanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione z opodatkowania są przychody z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; - nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603) celami publicznymi są

m.in.: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

Powyższa ustawa reguluje również w Rozdziale 4 zasady wywłaszczania nieruchomości na cele publiczne.

I tak - wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 ww. ustawy). Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w z drodze umowy (art. 112 ust. 3 ww. ustawy). Jak wynika natomiast z art. 114 ust. 1 ww. ustawy wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

Jak wynika z powyższego, na mocy ww. przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione z podatku mogą być wyłącznie przychody uzyskane z tytułu:

1. odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami;
2. sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie;
3. sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
   
   

W przypadku uzyskania przychodu z ww. tytułu, zwolnienie nie będzie przysługiwać, gdy warunki dotyczące okresu sprzedaży oraz ceny nabycia będą spełnione łącznie.

W przypadku, gdy spełniony będzie tylko jeden z nich albo żaden z nich, wówczas zwolnienie będzie podatnikowi przysługiwało.

W przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z garażem na rzecz Urzędu Miasta nastąpiło przed upływem 2 lat od nabycia, a zatem pierwszy warunek wykluczający przedmiotowe zwolnienie został spełniony.

Analizy wymaga więc ustalenie czy drugi z warunków dotyczący ceny nabycia również został spełniony. Zauważyć należy, iż nabycie udziału w drodze darowizny nie pozwala na ustalenie ceny nabycia tego udziału. Od istnienia ceny nabycia jest uzależniona możliwość spełnienia drugiego z warunków. Stosownie do art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Skoro zatem brak jest ceny przy nabyciu w drodze darowizny, nie będzie spełniony drugi warunek wyłączający przedmiotowe zwolnienie.

W związku z powyższym, jeżeli sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującym się na nim garażem stanowiącym odrębną nieruchomość w istocie nastąpiła w trybie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami, uzyskany przychód może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego. Tym samym stanowisko wnioskodawcy, iż skoro otrzymał grunt i garaż bezpłatnie od brata w drodze darowizny, to nie można mówić o cenie nabycia, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.