INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2009 r. (data wpływu – 23 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni, jako spółka akcyjna, wybudowała w 1999 r. – w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – budynki z lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi na wynajem z możliwością późniejszej sprzedaży. Spółka skorzystała z prawa obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego wydatkami poniesionymi na wybudowanie przedmiotowych budynków.

Pierwsze umowy najmu zawarte zostały z najemcami w listopadzie 1999 r. i obowiązują do dnia dzisiejszego. Usługi dokumentowane są fakturą VAT i zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług objęte są zwolnieniem od podatku. Lokale mieszkalne nie były od 1999 r. ulepszane – Wnioskodawczyni nie ponosiła takich wydatków i nie odliczała podatku naliczonego.

Z kilkoma najemcami lokali mieszkalnych zawarto przedwstępne umowy sprzedaży wynajmowanych lokali z terminem sprzedaży 2010 r. Na poczet ceny sprzedaży Spółka otrzymała zaliczki, które wpłacane były w latach 2000-2008, w związku z czym wystawiała faktury VAT ze stawką obowiązującą w danym okresie, tj. odpowiednio 0% i 7%. Wszystkie lokale zostaną przeznaczone do sprzedaży w 2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy sprzedaż mieszkań korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 o podatku od towarów i usług, czy też podlega opodatkowaniu według stawki 7% zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy w przypadkach:
   
   
   1. sprzedaży mieszkań, na które zawarto umowy przedwstępne, zgodnie z umowami wpłacono zaliczki zostały wystawione faktury VAT (na wpłacone zaliczki) ze stawką obowiązującą w danym okresie, mieszkania są wynajmowane przez okres dłuższy niż dwa lata,
   2. sprzedaży mieszkań na które nie zawarto jeszcze umów, ale są one wynajmowane przez okres dłuższy niż dwa lata...
   
   
2. Czy – w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska dotyczącego pytania pierwszego lit. a) – prawidłowe będzie wykazanie - jako obrotu zwolnionego z podatku – na fakturze końcowej dotyczącej sprzedaży mieszkań wyłącznie pozostałej części ceny sprzedaży lokalu, która nie została wpłacona w latach 2002-2008 z jednoczesnym umieszczeniem adnotacji o wcześniejszych zaliczkach i wystawionych fakturach zaliczkowych w informacyjnej części faktury...
3. Czy – w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska dotyczącego pytania pierwszego lit. a) – podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie tylko część ceny sprzedaży lokalu objęta zwolnieniem z podatku VAT i czy dla celów obliczenia i poboru podatku w zawieranych aktach notarialnych Spółka powinna podać szczegółowe informacje dotyczące pobranych zaliczek opodatkowanych podatkiem VAT...

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie trzecie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pytania pierwszego i drugiego dotyczących podatku od towarów i usług (VAT) wniosek zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Spółki, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych powinna być tylko część ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, która jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast część ceny sprzedaży zapłacona w latach 2002-2008 w formie zaliczki stanowi obrót opodatkowany podatkiem VAT, a więc zastosowanie ma tutaj art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłączający spod opodatkowania dokonaną czynność cywilnoprawną.

Zatem, w opinii Spółki, zwolnienie z podatku VAT dotyczyć będzie wyłącznie pozostałej do zapłaty ceny sprzedaży i tylko w odniesieniu do tej kwoty powstanie w myśl art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd też, zdaniem Spółki, celem ustalenia podstawy opodatkowania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wystarczy podać w treści umów sprzedaży zawieranych w formie aktów notarialnych wartość brutto przedmiotu umowy z wyszczególnieniem części ceny zwolnionej z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni zamierza w 2010 r. sprzedać dotychczasowym najemcom lokale mieszkalne. Ww. lokale, jako przeznaczone na wynajem z możliwością przeniesienia prawa własności, zostały wybudowane w 1999 r. Pierwsze umowy najmu zostały zawarte w listopadzie 1999 r. i obowiązują do chwili obecnej. Natomiast z kilkoma najemcami lokali mieszkalnych zawarto przedwstępne umowy sprzedaży z terminem dokonania transakcji w 2010 r. Na poczet ceny sprzedaży Spółka otrzymała zaliczki, które wpłacane były w latach 2000-2008, w związku z czym wystawiała faktury VAT ze stawką obowiązującą w danym okresie, tj. odpowiednio 0% i 7%.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży.

Ponieważ przepisy ww. ustawy nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem, to w tej materii należy odwołać się do znaczenia nadanego im w przepisach prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Stosownie zaś do art. 153 wskazanej ustawy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Stosownie zaś do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2).

W przypadku umowy sprzedaży stawka omawianego podatku – określona w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Jednakże czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym – określonym w art. 1 przytoczonej ustawy – podlegają omawianemu podatkowi, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4.

Zgodnie z powyższym przepisem czynności cywilnoprawne, w tym umowa sprzedaży, podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ustawodawca przewidział również sytuacje, w których umowa sprzedaży nieruchomości, choć spełnia kryteria wyznaczone w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy, nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają jednak podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:



1. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
2. umowy spółki i jej zmiany,
3. umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w tej ustawie określenie „podatek od towarów i usług" oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Analizując zdarzenie przyszłe trzeba mieć na względzie fakt, że w myśl art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych o wyłączeniu umowy sprzedaży spod działania przepisów tej ustawy nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy są podatnikami podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna z nich z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona z tego podatku.

W kwestii skutków, jakie opisana transakcja wywołuje na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, w interpretacji indywidualnej znak: ITPP1/443-439a/09/BJ stwierdzono, że sprzedaż mieszkań (wynajmowanych przez okres dłuższy niż dwa lata), co do których uprzednio zawarto umowy przedwstępne, stanowiące podstawę uiszczenia zaliczek udokumentowanych fakturami VAT ze stawką obowiązującą w danym okresie, podlega na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, bowiem przedmiotowe lokale:

• nie były ulepszane od 1999 r.,

• po wybudowaniu zostały oddane użytkownikom na podstawie umów najmu, co stanowiło jako odpłatne świadczenie usług czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy),

• są użytkowane przez osoby trzecie na podstawie umów najmu,

• pomiędzy dniem wynajmu a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Jeżeli zatem Wnioskodawczyni z tytułu zawartej transakcji w części dotyczącej różnicy między zapłaconymi zaliczkami a całkowitą ceną sprzedaży będzie zwolniona z podatku VAT, to umowa sprzedaży, której przedmiotem jest lokal mieszkalny, podlega w tej części opodatkowaniu w myśl art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a zatem dopuszczalnym jest w zakresie omawianego podatku wyszczególnianie w akcie notarialnym składających się na cenę sprzedaży kwot podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT lub zwolnionych z tegoż podatku.

Niemniej jednak, najistotniejszym dla określenia sytuacji Wnioskodawczyni, jako sprzedającej, w zakresie powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest przepis art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który stanowi, iż obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

Ponadto w przypadku zawarcia ww. umowy w myśl art. 10 ust. 2 przytoczonej ustawy notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Kwestie ustalenia obowiązków płatnika i jego statusu w zakresie prawa podatkowego rozstrzyga przepis art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j. t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) który stanowi, iż płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Przy czym w myśl § 4 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 16 grudnia 2008 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 234, poz. 1577) notariusze, jako płatnicy podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego, określają w treści sporządzanych aktów notarialnych podstawę prawną i sposób obliczenia podatku, a gdy czynność cywilnoprawna jest zwolniona z podatku – zamieszczają podstawę prawną zwolnienia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.