INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 15 czerwca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 29 czerwca 2009r.), uzupełnionym w dniu 6 sierpnia 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

• możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży strychu (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1),
• kwalifikacji jako przychodu wartości remontu dachu i wykonania wind (pytanie oznaczone we wniosku Nr 2),
• określenia wartości wykonanych prac na rzecz Wspólnoty (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3) – jest prawidłowe,
• momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży strychu oraz wykonanych prac remontowych (pytania oznaczone we wniosku Nr 4 i Nr 5) – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 29 czerwca 2009r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

• możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży strychu,
• kwalifikacji jako przychodu wartości remontu dachu i wykonania wind,
• określenia wartości wykonanych prac na rzecz wspólnoty,
• powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży strychu,
• momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży strychu oraz wykonanych prac remontowych.
  
  

Wniosek ten nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 20 lipca 2009r. wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony w dniu 6 sierpnia 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wspólnota Mieszkaniowa działająca na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, nie prowadząca działalności gospodarczej, w dniu 26 kwietnia 2007r. podjęła uchwałę w obecności Notariusza o wyłączeniu z części wspólnych pomieszczeń strychowych o powierzchni 902,3 m², ustanowieniu odrębnej własności lokalu, przebudowie przedmiotowego lokalu, zmianie wysokości udziałów w nieruchomości oraz sprzedaży w/w lokalu na rzecz osoby prawnej (tj. sp. z o.o.) za cenę 3.200.000,00 zł która zostanie przekazana na konto Wspólnoty. Kwota ta zgodnie z paragrafem III uchwały zostanie przeznaczona w całości na remont budynku Wspólnoty. Oprócz wymienionej kwoty pieniężnej kupujący ma wykonać na własny koszt w ramach ceny sprzedaży remont dachu oraz montaż wind, faktyczna wartość tych prac nie może zostać określona aż do momentu ich zakończenia, wartość kosztorysowa remontu dachu została określona w wysokości 441.921,26 zł, koszt montażu i wartości wind nie został określony. Sprzedany strych ma zostać zaadaptowany na lokale mieszkalne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy uzyskany dochód przez Wspólnotę Mieszkaniową ze sprzedaży strychu, a przeznaczony na remont budynku mieszkalnego Wspólnoty Mieszkaniowej, jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych...
2. Czy dochód stanowi tylko kwota wpłacona w gotówce tj. 3.200.000,00 zł czy również wartość remontu dachu i wykonania wind...
3. Jeśli dochodem będzie również wartość wykonanych prac to jak określić wartość niepieniężnych zobowiązań kupującego kosztorysowo czy według faktycznie poniesionych nakładów co będzie możliwe dopiero po zakończeniu prac jakie ma wykonać kupujący...
4. Jeżeli w/w dochód nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych, to w jakiej dacie powstanie obowiązek podatkowy w stosunku do poszczególnych składników ceny sprzedaży...
5. Czy datą powstania obowiązku podatkowego od kwoty 3.200.000,00 będzie data wpływu środków finansowych na konto wspólnoty czy data podpisania umowy notarialnej sprzedaży a datą powstania obowiązku w stosunku do świadczeń niepieniężnych data zakończenia prac budowlanych...
   
   

Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej uzyskany dochód ze sprzedaży strychu na cele mieszkaniowe, który był pomieszczeniem wspólnego użytkowania na podstawie ustawy o własności lokali, jest dochodem wolnym od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ jest uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów (remont budynku wspólnoty mieszkaniowej).

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 updop). Przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, rozumie się nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Do zasobów tych należą zatem, oprócz lokali mieszkalnych, także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. garaże, strychy, klatki schodowe, pomieszczenia administracji osiedlowej oraz osiedlowe warsztaty konserwacyjno-remontowe. Związane z tego rodzaju lokalami, pomieszczeniami, urządzeniami, przychody oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychodami tymi są zatem nie tylko czynsze (opłaty), ale także inne przychody związane z tymi zasobami (remont dachu, montaż wind).

Stanowisko takie prezentowane jest także w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008r., Nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, zawierającej wyjaśnienia dotyczące art. 17 ust. 1 pkt 44 updop. Na zasoby mieszkaniowe składają się, nie tylko lokale mieszkalne, ale także znajdujące się w budynku mieszkalnym tego rodzaju pomieszczenia, jak piwnice, sutereny, strychy. Źródłem powstania dochodu ze sprzedaży strychu, celem zaadoptowania na lokal mieszkalny, są zatem posiadane przez Wspólnotę Mieszkaniową zasoby mieszkaniowe. Zaadoptowany strych na lokal mieszkalny nadal stanowi część zasobów mieszkaniowych.

W piśmie z dnia 28 lipca 2009r. będącym odpowiedzią na wezwanie Organu uzupełniono wniosek o wskazanie, że zdaniem Wspólnoty wartość prac powinna odpowiadać faktycznemu dochodowi osiągniętemu przez wspólnotę, a więc zostanie określona po faktycznym zakończeniu prac przez kupującego, gdyż jest to pierwszy możliwy termin realnego ustalenia wartości dochodu z tytułu składników niepieniężnych ceny sprzedaży. Abstrahując od tego stanowiska należy podkreślić, że Wspólnota uważa, iż składniki niepieniężne stanowiące cenę sprzedaży a będące faktycznie przeprowadzeniem remontu również są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych, jak to zostało opisane w stanowisku odnośnie pytań 1 i 2.

Zdaniem wspólnoty obowiązek podatkowy w stosunku do poszczególnych składników ceny sprzedaży powstanie w momencie uzyskania przez wspólnotę dochodu tj. w stosunku do wartości pieniężnej w dacie zaksięgowania środków na koncie wspólnoty, a w stosunku do wartości niepieniężnych w dacie ich fizycznego powstania, a więc po zakończeniu prac remontowych (dach, windy) i odbioru tych prac zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje:

Ad. 1.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 w/w ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm. – zwanej dalej „updop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 updop wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego opodatkowaniu podlegać będą:

1. dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
2. dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
   
   

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Zasadne jest więc zaliczenie do zasobów mieszkaniowych:

1. budynków mieszkalnych wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2. pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanych z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, w szczególności: budynków (pomieszczeń) administracji osiedlowej, kotłowni i hydroforni wolnostojących, osiedlowych warsztatów (zakładów) konserwacyjno-remontowych,
3. urządzeń i uzbrojenia terenów, na których znajdują się w/w budynki, w szczególności: zbiorników-dołów gnilnych, szamb, rurociągów i przewodów sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznych i telefonicznych, budowli inżynieryjnych (studni itp.), budowli komunikacyjnych (np: drogi osiedlowe, ulice, chodniki), innych budowli i urządzeń związanych z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mających wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych (np: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
4. gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne.
   
   

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali będących członkami Wspólnoty Mieszkaniowej i mają istotne znaczenie dla sprawnego funkcjonowania Wspólnoty. Zatem związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu updop (art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Przychód uzyskany ze sprzedaży strychu pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 updop może podlegać zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym dochód ze sprzedaży strychu zostanie przeznaczony na remont budynku mieszkalnego Wspólnoty Mieszkaniowej. Zatem dochód ten, jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (pomieszczenie strychu) oraz przeznaczony na utrzymanie tych zasobów (remont budynku Wspólnoty) będzie zwolniony z opodatkowania.

Ad. 2.

Jak wskazano wyżej zgodnie z art. 7 ust. 2 updop dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; (…). Zatem dla określenia czy wartość remontu dachu i wykonania wind będzie skutkowała powstaniem dochodu, najpierw należy ustalić czy z tego źródła powstanie przychód.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera legalnej definicji przychodu. W art. 12 ust. 1 updop wskazane są jedynie przykłady przysporzeń majątkowych, które zaliczają się do przychodów - ustawa używa bowiem otwartej formuły "w szczególności". Analiza wszystkich tych podanych przykładów pozwala jednak sformułować wniosek, iż przychodem jest trwałe, realne powiększenie majątku podatnika - czy to poprzez aktywne włączenie do tego majątku określonych wartości, czy też poprzez wyłączenie z tego majątku zobowiązań (pasywów) obciążających dotychczas ten majątek. Przychodem takim są zatem m.in. otrzymane pieniądze, rzeczy, prawa, wartość umorzonych lub przedawnionych zobowiązań albo wartość zwróconych wierzytelności, które uprzednio zostały uznane za nieściągalne.

Odmiennie jednak została uregulowana kwestia katalogu przysporzeń niebędących przychodem, neutralnych podatkowo (nierzutujących na podstawę opodatkowania). Art. 12 ust. 4 updop zawiera zamknięty katalog takich przypadków. W związku z powyższym należy stwierdzić, iż w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych co do zasady przychodem jest każde definitywne przysporzenie majątkowe, za wyjątkiem sytuacji, określonych ustawie.

Odnosząc powyższe do zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku stwierdzić należy, że nie tylko otrzymane pieniądze, ale także wykonanie usługi remontowo-montażowej, polegającej na remoncie dachu oraz wykonaniu wind na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, należy uznać za zdarzenie powodujące powstanie przychodu u tejże Wspólnoty. Dochód z tego tytułu powstanie przy zachowaniu zasad określonych w art. 7 ust. 2 updop.

Ad. 3.

Jak już wcześniej wykazano , stosownie do art. 7 ust. 2 updop, dochodem co do zasady jest nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzasadnienia, osiągnięta w roku podatkowym.

Przychodem zaś są przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym. Przychodem mogą być nie tylko otrzymane pieniądze ale także np. nieodpłatne świadczenia (art. 12 ust. 1 pkt 2 updop) czy też inne zdarzenia których zaistnienie wiąże się z przyrostem majątku podatnika. O tym, że katalog przychodów zawarty w art. 12 ust. 1 updop nie jest katalogiem zamkniętym świadczy użyty w jego treści zwrot „w szczególności”. Jeżeli zatem przychodem jest każde zdarzenie skutkujące rzeczywistym przyrostem majątkowym to także wykonanie na rzecz Wspólnoty prac remontowo modernizacyjnych będzie skutkowało uzyskaniem przez Wspólnotę przychodu, którego wielkość powinna odpowiadać cenie rynkowej wykonanych prac (art. 14 ust. 2 updop).

Wielkość tego przychodu powinna być określona na zasadach przedstawionych wcześniej w momencie faktycznego wykonania ww. prac, jeżeli ich zaliczenie do przychodów nie było wcześniej możliwe.

Dochód uzyskany w wyniku osiągnięcia ww. przychodu będzie podlegał zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop gdyż został osiągnięty z zasobów mieszkaniowych (sprzedaży strychu dokonano za wartość wyrażoną w pieniądzu i pracach remontowo modernizacyjnych wykonanych na rzecz Wspólnoty) i na utrzymanie tych zasobów został przeznaczony.

Ad. 4 i 5.

Pytania oznaczone we wniosku numerami 4 i 5 są pytaniami warunkami dotyczącymi sytuacji w której Organ uznałby pochodzące ze sprzedaży środki pieniężne i wartość prac remontowo – modernizacyjnych, za dochód podlegający opodatkowaniu.

Jak wcześniej wykazano, dochód uzyskany ze sprzedaży strychu jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów objęty jest dyspozycją powołanego wcześniej art. 17 ust. 1 pkt 44 updop i korzysta ze zwolnienia z opodatkowania.

W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym obowiązek podatkowy po stronie Wspólnoty nie wystąpi.

Zgodnie z art. 4 Ordynacji podatkowej obowiązkiem podatkowym jest bowiem wynikająca z ustaw podatkowych nieskonkretyzowana powinność przymusowego świadczenia pieniężnego w związku z zaistnieniem zdarzenia określonego w tych ustawach.

Skoro zatem w przedstawionym zdarzeniu przyszłym obowiązek podatkowy nie wystąpi bezcelowe jest orzekanie o momencie jego powstania.

Stanowisko Wspólnoty w zakresie:

• możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży strychu,
• kwalifikacji jako przychodu wartości remontu dachu i wykonania wind,
• określenia wartości wykonanych prac na rzecz Wspólnoty – jest prawidłowe,
• momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży strychu oraz wykonanych prac remontowych – jest nieprawidłowe.
  
  

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Do wniosku Wspólnota dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem podanym we wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.