INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 18.02.2008r. (data wpływu 22.02.2008r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie określenia momentu powstania przychodu – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 lutego 2008r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia momentu powstania przychodu z tytułu przeniesienia własności lokali mieszkalnych na nabywców.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka prowadzi działalność deweloperską, polegającą na realizacji projektu budownictwa mieszkaniowego. Celem projektu jest wybudowanie przez Spółkę budynku mieszkalnego/budynków mieszkalnych i następnie sprzedaż lokali mieszkalnych na rzecz klientów.

Równolegle z toczącym się procesem budowy zawierane są z klientami umowy o wybudowanie i przeniesienie własności (sprzedaż) lokali mieszkalnych, w której określone są między innymi daty płatności kolejnych zaliczek na poczet ceny tych lokali. Dla potrzeb podatku VAT otrzymane zaliczki będą dokumentowane fakturami VAT- zaliczkowymi. Po zakończeniu budowy nastąpi w pierwszej kolejności podpisanie protokołu zdawczo - odbiorczego pomiędzy Spółką a klientem, z czym wiąże się przekazanie kluczy do mieszkania. Z uwagi na wymogi Kodeksu cywilnego dotyczącego formy prawnej zbywania nieruchomości, realizacja właściwej sprzedaży mieszkania nastąpi poprzez zawarcie odrębnej umowy w formie aktu notarialnego, przenoszącej prawo własności do danego lokalu mieszkaniowego ze Spółki na nabywcę.

Ze względu na konieczność dopełnienia określonych formalności (związanych np. z księgami wieczystymi, administracyjnym odbiorem budynku lub kwestiami geodezyjnymi) zawarcie umowy przenoszącej własność mieszkania w formie aktu notarialnego dochodzi do skutku z pewnym opóźnieniem w stosunku do daty podpisania protokołu i wydania kluczy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Kiedy w świetle art. 12 ust. 3 oraz 3a w związku z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - powstanie dla Spółki przychód z tytułu przeniesienia własności poszczególnych lokali mieszkalnych na nabywców...

Zdaniem Spółki, w świetle przepisów podatkowych regulujących moment powstania przychodu należnego, przychód dewelopera ze zbywania mieszkań powstaje w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego. Zdaniem Spółki poprzedzające podpisanie aktu notarialnego zdarzenia, takie jak dokonanie przedpłat przez klientów (zaliczek na poczet ceny mieszkania) czy wydanie lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, nie przenoszą własności lokali mieszkalnych i nie powodują obowiązku rozpoznania przychodu podatkowego. Przychód ten powinien zostać rozpoznany na podstawie art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie później niż ostatniego dnia miesiąca, w którym zawarto umowę zbycia mieszkania w formie aktu notarialnego.

Celem realizacji projektu deweloperskiego jest wybudowanie mieszkań i odpłatne przeniesienie ich własności (sprzedaż) na rzecz klientów. W tym celu klienci - już na etapie budowy - podpisują umowy, z których wynika ich obowiązek dokonywania przedpłat (zaliczek) na poczet ceny mieszkania. W świetle art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg dochowania formy notarialnej jest warunkiem ważności takiej umowy. Do momentu podpisania umowy w tej formie sprzedaż mieszkania nie dochodzi więc do skutku. Oznacza to, że momentem sprzedaży (odpłatnego przeniesienia własności) mieszkania jest moment zawarcia notarialnej umowy dotyczącej zbycia tego lokalu.

Zgodnie z art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za datę powstania przychodu, uważa się co do zasady dzień wystawienia faktury (rachunku), nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe. Stosownie zaś do postanowień art. 12 ust. 4 ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży. W przypadku firmy prowadzącej działalność deweloperską której celem działalności jest przeniesienie własności wybudowanych lokali mieszkalnych na nabywców, oznacza to, że do momentu dokonania prawnie skutecznej sprzedaży wszelkie wpłaty pobrane od klientów powinny być traktowane jako zaliczki na poczet przyszłego świadczenia. Skoro więc sprzedaż mieszkania (odpłatne przeniesienie jego własności) następuje z mocy Kodeksu cywilnego w momencie zawarcia aktu notarialnego, do tego momentu wpłacone przez klientów zaliczki nie podlegają opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W ocenie Spółki nie ma dla celów podatku dochodowego znaczenia okoliczność, że zaliczki te są z uwagi na wymogi VAT, dokumentowane fakturami zaliczkowymi. Podobnie bez wpływu na moment rozpoznania przychodów pozostaje fakt wydania mieszkania na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego (przed umową notarialną). W świetle bowiem jednoznacznych postanowień Kodeksu cywilnego, które uzależniają skuteczność sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej od dochowania formy notarialnej, czynności dokumentacyjne jak protokół zdawczo-odbiorczy lub wystawienie faktury zaliczkowej VAT nie powodują skutku w postaci przeniesienia własności mieszkania. Rezultat ten osiągnięty zostaje dopiero w momencie podpisania umowy notarialnej, co uzasadnia na gruncie podatkowym obowiązek rozpoznania przychodu z przeniesienia własności lokalu przez dewelopera w tym właśnie momencie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.