INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 22.07.2013 r. (data wpływu 23.07.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23.07.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Wnioskodawca prowadzi szeroko pojętą działalność deweloperską, która obejmuje przede wszystkim obrót nieruchomościami oraz wznoszenie budynków na nabytych gruntach i ich dalszą odsprzedaż. Zasadniczo, przedmiotem zainteresowania Wnioskodawcy jest nabywanie oraz wznoszenie budynków przeznaczonych pod wynajem na cele prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności budynków biurowych.

Obecnie, Wnioskodawca zamierza przeprowadzić projekt inwestycyjny obejmujący budowę kompleksu biurowego. W związku z tym Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość od B. Sp. z o.o. lub spółki komandytowej, w którą może zostać przekształcona B. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”). W skład powyższej nieruchomości wchodzi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 31/2 wraz z prawem własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta). W dalszej części wniosku wszystkie wymienione elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Zbywca nabył prawo wieczystego użytkowania działki gruntu nr 31/2 wraz z istniejącymi na niej budynkami na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 10 listopada 2011 r. od spółki „R. S.A.”. Transakcja ta była zwolniona z opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż przy nabyciu Nieruchomości R. S.A. nie naliczył VAT z uwagi na zastosowanie wspomnianego zwolnienia. Po nabyciu Nieruchomości, Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie budynków i budowli przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawca planuje wzniesienie na tej oraz sąsiedniej działce gruntu (nr ewidencyjny 31/1) kompleksu biurowego. W związku z tym, wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy pozwalającej na zabudowę działki (dalej. „decyzja o WZ”) obejmujących działkę 31/2 (obszar ten nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). Wydanie decyzji o WZ jest spodziewane w sierpniu 2013 r., jednakże nie można wykluczyć, iż procedura ta opóźni się. Równocześnie, Zbywca planował wyburzenie budynków i budowli obecnie znajdujących się na działce 31/2, na miejscu których planowano postawić nowe budynki. Rozbiórka istniejących budynków została wstępnie zaplanowana na okres pomiędzy sierpniem a grudniem 2013 r.

Jak już wspomniano. po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę, Zbywca wynajmował powierzchnię biurową praz handlowo-usługową budynków chodzących w skład Nieruchomości na rzecz R. S.A. oraz innych podmiotów. Najem powierzchni w budynkach zakończył się w czerwcu 2013 (w odniesieniu do umowy z R. S.A.) oraz zakończy się w lipcu 2013 (w odniesieniu do pozostałych podmiotów).

Zbywca zamierza sprzedać Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Spodziewane jest, że w chwili dokonywania transakcji będą już wydane warunki zabudowy dla Nieruchomości umożliwiające wzniesienie kompleksu biurowego, a budynki i budowle obecnie znajdujące się na działce zostaną już częściowo wyburzone. Jednakże nie można wykluczyć sytuacji, że warunki zabudowy nie zostaną jeszcze wydane przez właściwy organ administracji publicznej i prace rozbiórkowe nie zostaną rozpoczęte.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje zrealizować na działce nr 31/2 oraz sąsiedniej działce nr 31/1, będącej już w jego posiadaniu inwestycję polegającą na wybudowaniu kompleksu biurowego. Nabywca prowadziłby projekt inwestycyjny w oparciu o własne zasoby względnie o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców. Następnie, w ramach działalności gospodarczej Nabywcy, powierzchnia w kompleksie biurowym ma być wynajmowana innym podmiotom. Działalność Wnioskodawcy w zakresie wynajmu powierzchni w kompleksie biurowym będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Mając powyższe na uwadze, przedmiotem planowanej transakcji będzie wyłącznie prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr ewidencyjny 31/2 wraz z tą częścią budynków i budowli, która nie zostanie wyburzona do momentu sprzedaży.

Transakcji nie będzie natomiast towarzyszyło przeniesienie praw i obowiązków oraz należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz nabywcy obejmuje:

• należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe,

• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności,

• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how,

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z działalnością Zbywcy.
  
  

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zarówno Zbywca jak i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą mieli taki status także w momencie dokonywania sprzedaży.

Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości. W zależności od sytuacji rynkowej, istnieje możliwość przeprowadzenia jego likwidacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy w sytuacji, gdy przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte oraz zostanie wydana decyzja o WZ dotycząca Nieruchomości, sprzedaż Nieruchomości będzie traktowana jako dostawa gruntów budowlanych opodatkowanych VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT ...
2. Czy w sytuacji, gdy przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe, a od dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę do dnia sprzedaży Nieruchomości upłynie okres co najmniej dwóch lat i Zbywca oraz Nabywca wybiorą opcję opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT ...
3. Czy - jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości w sytuacjach opisanych w pytaniu nr 1 oraz nr 2 - Wnioskodawcy, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT ...
4. Czy – jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości w sytuacji opisanych w pytaniach 1 i 2 – przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC...
   
   

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że takie same pytania (jak pytanie 1 oraz pytanie 2) są przedmiotem analogicznego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Zbywcę, działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją (wniosek z dnia 22 lipca 2013 r., złożony przez B. Sp. z o.o., NIP: 118-207-17-90). Niemniej jednak ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 27.08.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-712/13-2/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości w sytuacjach opisanych w pytaniu 1 i 2, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości, Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, w sytuacji opisanej w pytaniach 1 i 2, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej w obu rozpatrywanych wariantach. Konsekwentnie, planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż G. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Wnioskodawca prowadzi szeroko pojętą działalność deweloperską, która obejmuje przede wszystkim obrót nieruchomościami oraz wznoszenie budynków na nabytych gruntach i ich dalszą odsprzedaż. Zasadniczo, przedmiotem zainteresowania Wnioskodawcy jest nabywanie oraz wznoszenie budynków przeznaczonych pod wynajem na cele prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności budynków biurowych. Obecnie, Wnioskodawca zamierza przeprowadzić projekt inwestycyjny obejmujący budowę kompleksu biurowego w Warszawie. W związku z tym Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość od B. Sp. z o.o. lub spółki komandytowej, w którą może zostać przekształcona B. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”). W skład powyższej nieruchomości wchodzi prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 31/2 wraz z prawem własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 27.08.2013 r. Nr IPPP1/443-712/13-2/MP w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, „Z uwagi na fakt, iż zarówno Nabywca jak i Zbywca są i będą na moment transakcji zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, a planowana transakcja w części dotyczącej budynków oraz budowli lub ich części będzie spełniać warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca będzie uprawniony na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych, pod warunkiem złożenia oświadczenia, o którym mowa powyżej.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.