Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPP2/443-347/14-5/AK
z 14 lipca 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2014 r. (data wpływu 27 marca 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 lipca 2014 r. (data wpływu 7 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rejestracji jako podatnik VAT czynny przy sprzedaży nieruchomości korzystającej ze zwolnienia przedmiotowego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie rejestracji jako podatnik VAT czynny przy sprzedaży nieruchomości korzystającej ze zwolnienia przedmiotowego. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem w dniu 7 lipca 2014 r. o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek 68.10 Z PKWIU. W listopadzie 2013 roku Spółka uczestniczyła w publicznym przetargu którego przedmiotem była:

• sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej zespołem budynków składających się z trzynastu budynków trzykondygnacyjnych, podpiwniczonych o powierzchni użytkowej ok. 3872 m kw oraz budynkiem o funkcji o funkcji handlowo-usługowej;
• sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej ok. 40 2m kw. Przedmiotem sprzedaży było 5 niewyodrębionych lokali wraz z udziałem 83414/100000 w częściach wspólnych budynku i prawie wieczystego użytkowania.
  
  

Budynki będące przedmiotem sprzedaży wpisane są do Wykazu Zabytków Architekt i Budownictwa Miasta X.

Po wygraniu przetargu przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło ostatecznie w dniu 31.12.2013 roku na podstawie aktu notarialnego i zostało także udokumentowane fakturą VAT z dnia 30.12.2013 roku określając przedmiot zamówienia:

• budynki i grunt ul. X (zwolnienie z VAT art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 29 ust. 5 u.p.t u. cena 3877614,80 zł stawka VAT – zw);
• ul. X - 5 niewyodrębnionych lokali z udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu (zwolnienie z VAT art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 29 ust. 5 u.p.t.u. ) – cena 173447,39 zł stawka VAT – zw;
• opłata za wieczyste użytkowanie gruntu – ul. x – cena netto 14987,56 zł, VAT 23% 3447,14 zł, cena brutto 19434,70 zł.
  
  

Spółka nie skorzystała z opodatkowania transakcji w trybie art. 43 ust. 10 u.p.t.u. i oświadczyła, że nie wybiera opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Zakup obydwu nieruchomości był więc zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Zakupiona nieruchomość stanowi dla Spółki towar handlowy. Spółka zamierza sprzedać powyższą nieruchomość w następującej postaci:

• sprzedaż udziałów w zakupionej nieruchomości w postaci segmentów budynków trzykondygnacyjnych. Spółka zakupiła nieruchomość dla której były prowadzone tylko dwie księgi wieczyste dlatego też na tym etapie możliwa jest sprzedaż udziałów w części tych nieruchomości;
• sprzedaż pojedynczych lokali mieszkalnych po uprzednim wyodrębnieniu ich własności (zostaną założone odrębne księgi wieczyste) i poniesieniu wydatków na ich remont które mogą (ale nie muszą) przekroczyć 30% wartości nieruchomości;
• sprzedaż lokali użytkowych;
• sprzedaż lokali po zmianie ich przeznaczenia (w górnych partiach budynków dotychczasowe strychy zostaną przystosowane dla celów mieszkalnych i będą sprzedane jako lokale mieszkalne.
  
  

Spółka wyjaśniła ponadto, że:

• nabyła budynki aby je wyremontować i sprzedać;
• budynki nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych, budynek jest towarem handlowym;
• nie użytkuje przedmiotowych budynków, aktualnie je remontuje z zamiarem sprzedaży;
• budynki po ich remoncie nie będą użytkowane, będą sprzedane.
  
  

W związku z nabyciem nieruchomości określonych we wniosku Spółka nie uiszczała podatku od towarów i usług. Jedynie w związku nabyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu przy ulicy X Spółka zapłaciła Gminie X tytułem ceny sprzedaży podatek VAT w stawce 23% w kwocie 3447,14 zł.

W związku z nabyciem 13 budynków trzykondygnacyjnych wraz z budynkiem o funkcji handlowo-usługowej przedmiotem zakupu były także działki gruntu. Odnośnie zakupu tej nieruchomości przedmiotem zakupu nie było prawo wieczystego użytkowania.

W przypadku drugiej nieruchomości przedmiotem sprzedaży było pięć niewyodrębnionych lokali wraz z udziałem wynoszącym 8314/10000 w częściach wspólnych budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu.

Spółka zakupiła nieruchomości objęte przedmiotowym wnioskiem w celu dalszej odsprzedaży. Spółka nie zamierza oddawać przedmiotowych nieruchomości do użytkowania na podstawie umów cywilnoprawnych najmu, dzierżawy lub użyczenia.

Ponadto sprzedający (Gmina X) oświadczył w akcie notarialnym, że umowy najmu lokali w budynkach znajdujących się na przedmiotowych nieruchomościach zostały wypowiedziane przez Gminę.

Spółka wyjaśniła także, że aktualnie korzysta ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 u.p t.u. od początku swojego istnienia, tj. od dnia 12.09.2013 roku.

Spółka nie rezygnowała nigdy ze zwolnienia podmiotowego i nie wybierała opodatkowania VAT dokonywanych czynności.

Opisane we wniosku budynki nie stanowią – na podstawie przepisów o podatku dochodowym – w działalności gospodarczej Spółki środków trwałych i nie podlegają amortyzacji.

W celu wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego w załączeniu Zainteresowany przesyłał także akt notarialny dokumentujący zakup nieruchomości objętych wnioskiem od Gminy X.

Odnośnie zakupu dotyczącego nieruchomości gruntowej zabudowanej zespołem budynków składających się z trzynastu budynków trzykondygnacyjnych Spółka wyjaśniła, że:

• 13 budynków trzykondygnacyjnych i budynek o funkcji handlowo-usługowej nie zostaną zbyte w ramach pierwszego zasiedlenia.
  
  

Nieruchomość nie zostanie bowiem oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.

Spółka przeprowadzi w poszczególnych częściach nieruchomości remont generalny ale prace te nie będą miały charakteru wydatków na ulepszenie ponieważ nieruchomości będą stanowiły towary handlowe. Przedmiotem ulepszenia stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnym mogą być bowiem jedynie środki trwałe. Budynki te nie będą środkami trwałymi w Spółce.

• Według wiedzy Spółki od momentu pierwszego zasiedlenia budynków upłynął już okres dwóch lat. Budynki zostały wybudowane w 1930-1933.
• W związku z nabyciem przedmiotowego budynku Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
• W świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
  
  

Spółka nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług dlatego nie przysługuje jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto nabyte nieruchomości nie będą środkiem trwałym w Spółce ale będą stanowiły towar handlowy dlatego też wszelkie prace remontowe jakie będą wykonywane przy nieruchomościach nie będą miały charakteru wydatków na ulepszenie.

Spółka nie wyklucza, że w odniesieniu do niektórych segmentów nieruchomości wydatki ponoszone w ramach remontu generalnego będą mogły wynieść 30% wartości ich części zakupu (nie zaś 30% wartości początkowej) ale nie jest to równoznaczne z poniesieniem wydatków na ulepszenie (nieruchomości stanowią towar handlowy).

Odnośnie zakupu 5 niewyodrębionych lokali wraz z udziałem 83414/100000 w częściach wspólnych budynku i prawie wieczystego użytkowania Spółka wyjaśniła, że:

• Budynek mieszkalny zawierający 5 lokali nie zostanie zbyty w ramach pierwszego zasiedlenia. Nieruchomość nie zostanie bowiem oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.
• Spółka przeprowadzi w poszczególnych częściach nieruchomości remont generalny ale prace te nie będą miały charakteru wydatków na ulepszenie ponieważ nieruchomość będzie stanowiła towary handlowe. Przedmiotem ulepszenia stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnym mogą być bowiem jedynie środki trwałe. Budynek ten nie będzie środkiem trwałym w Spółce.

Według wiedzy Spółki od momentu pierwszego zasiedlenia budynków upłynął już okres dwóch lat. Budynki zostały wybudowane w 1930-1933.

W związku z nabyciem przedmiotowego budynku Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w stosunku do których będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Spółka nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług dlatego nie przysługuje jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto, nabyte nieruchomości nie będą środkiem trwałych w Spółce ale będą stanowiły towar handlowy dlatego też wszelkie prace remontowe jakie będą wykonywane przy nieruchomościach nie będą miały charakteru wydatków na ulepszenie.

Spółka nie wyklucza, że w odniesieniu do niektórych niewyodrębnionych lokali wydatki ponoszone w ramach remontu generalnego będą mogły wynieść 30% wartości ich części zakupu (nie zaś 30% wartości początkowej) ale nie jest to równoznaczne z poniesieniem wydatków na ulepszenie (nieruchomości stanowią towar handlowy).

W uzupełnieniu Zainteresowany wskazał:

Ad. 1)

Lokale mieszkalne na kondygnacjach 1-3 są to lokale rynku wtórnego, które będą remontowane i sprzedawane. Natomiast lokale, które powstaną z przystosowania strychów będą mieszkaniami po raz pierwszy wprowadzanymi do obrotu - rynek pierwotny. W zakresie tych lokali (powstałych z przystosowania strychu) planuje aby były oferowane lokale o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m².

Ad. 2)

Gmina udostępniała lokale na podstawie umów najmu w latach 1945-2013. W 2013 roku były prowadzone ostatnie wysiedlenia.

Ad. 3)

Przystosowanie strychów na cele mieszkaniowe będzie polegało na;

• podniesieniu wysokości stropo-dachu o ok. 0,5 m poprzez nadbudowanie ściany kolankowej,
• doprowadzeniu instalacji wodnej, kanalizacyjnej, CO,
• zmianie gabarytów okien.
  
  

Zakres prac wymaga projektu budowlanego oraz pozwolenia na budowę. Po zmianie przeznaczenia należy dokonać zgłoszenia do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Odbiór inwestycji nastąpi przez PINB oraz Straż Pożarną.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy jeżeli wszystkie czynności dotyczące dostawy nieruchomości będą podlegały stawce VAT – zwolnionej to Spółka nawet po przekroczeniu kwoty obrotu 150.000 zł (z przychodu zwolnionego z VAT) na Spółce nie będzie ciążył obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 113 ust.1 u.p.t u zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł, do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie natomiast do art. 113 ust. 2 u.p.t.u. do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku.

W przypadku więc Spółki skoro będzie uzyskiwać tylko przychody zwolnione z VAT to będzie mogła nie rejestrować się jako podatnik podatku VAT (nie musi składać VAT-R) również po przekroczeniu obrotu rocznego 150.000 zł uzyskanego tylko z tytułu sprzedaży zwolnionej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z kolei przez sprzedaż – zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że z danych zawartych we wniosku wynika, że podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek 68.10 Z PKWIU. W listopadzie 2013 roku Spółka uczestniczyła w publicznym przetargu którego przedmiotem była:

• sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej zespołem budynków składających się z trzynastu budynków trzykondygnacyjnych, podpiwniczonych o powierzchni użytkowej ok. 3872 m kw oraz budynkiem o funkcji o funkcji handlowo-usługowej;
• sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej ok. 402m kw. Przedmiotem sprzedaży było 5 niewyodrębionych lokali wraz z udziałem 83414/100000 w częściach wspólnych budynku i prawie wieczystego użytkowania.
  
  

Zakupione nieruchomości stanowią dla Spółki towar handlowy. Wnioskodawca zakupił przedmiotowe nieruchomości ze stawką zwolnioną.

Spółka zamierza sprzedać powyższą nieruchomość w następującej postaci:

• sprzedaż udziałów w zakupionej nieruchomości w postaci segmentów budynków trzykondygnacyjnych. Spółka zakupiła nieruchomość dla której były prowadzone tylko dwie księgi wieczyste dlatego też na tym etapie możliwa jest sprzedaż udziałów w części tych nieruchomości;
• sprzedaż pojedynczych lokali mieszkalnych po uprzednim wyodrębnieniu ich własności (zostaną założone odrębne księgi wieczyste) i poniesieniu wydatków na ich remont które mogą (ale nie muszą) przekroczyć 30% wartości nieruchomości;
• sprzedaż lokali użytkowych;
• sprzedaż lokali po zmianie ich przeznaczenia (w górnych partiach budynków dotychczasowe strychy zostaną przystosowane dla celów mieszkalnych i będą sprzedane jako lokale mieszkalne.
  
  

Spółka wyjaśniła także, że aktualnie korzysta ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 u.p t.u. od początku swojego istnienia, tj. od dnia 12.09.2013 roku. Spółka nie rezygnowała nigdy ze zwolnienia podmiotowego i nie wybierała opodatkowania VAT dokonywanych czynności. Opisane we wniosku budynki nie stanowią – na podstawie przepisów o podatku dochodowym – w działalności gospodarczej Spółki środków trwałych i nie podlegają amortyzacji.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego czy na Spółce nie będzie ciążył obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny nawet po przekroczeniu kwoty obrotu 150.000 zł (z przychodu zwolnionego z VAT).

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2014 r.) – zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2014 r.) – do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
   
2. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
   
   1. transakcji związanych z nieruchomościami,
      
   2. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
      
   3. usług ubezpieczeniowych
   – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
   
3. odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
   
   

Z przepisu art. 113 ust. 5 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2014 r.) wynika, że jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Natomiast stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2014 r.), zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Ponadto, na mocy art. 113 ust. 10 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2014 r.) – jeżeli faktyczna wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 9, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę określoną w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2014 r.), zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników: