Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/436-438/14-2/MK1
z 28 października 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 31 lipca 2014 r. (data wpływu 4 sierpnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Dostawa”) od P.3 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość. Wnioskodawca planuje nabyć w/w nieruchomość w 2014 r.

W dacie Dostawy, nieruchomość obejmować będzie prawo własności działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”):

• 4/4 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 1”),
• 3/4 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 2”),
• 3/5 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 3”),
• 2/2 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 4”),
• 1/3 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 5”),
• 4/5 objętej księgą wieczystą KW prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka 6”).

Nieruchomość jest zabudowana budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi. Na Nieruchomości zlokalizowane są trzy budynki magazynowe (dalej łącznie: „Budynki”):

• budynek magazynowy (dalej „Budynek A”),
• budynek magazynowy (dalej: „Budynek B”),
• budynek magazynowy (dalej: „Budynek C”).

Ponadto na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności:

• wartownia,
• drogi wewnętrzne,
• parkingi,
• stacja redukcji gazu,
• zjazd pożarowy,
• zbiornik wody p.poż. z pompownią
• zewnętrzne instalacje kanalizacji, wody, gazu,
• place załadunkowe.

Proces inwestycyjny dotyczący Nieruchomości Zbywca przeprowadził w kilku etapach. Pierwszy etap inwestycji polegający na wybudowaniu Budynku A oraz znacznej części Budowli został zrealizowany w styczniu 2010 r. i zakończony stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji. Następnie Zbywca prowadził dodatkowe prace budowlane obejmujące swym zakresem Nieruchomość - w szczególności w październiku 2011 r. wybudowany został Budynek B - zakończone stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji. Natomiast w 2012 r. wybudowany został Budynek C. Cały proces inwestycyjny zakończył się w październiku 2012 r., kiedy to zostało wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku C.

Całość powierzchni magazynowej w Budynkach była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu. W odniesieniu do Budynków, na dzień Dostawy w stosunku do niektórych części wynajętych powierzchni Budynków upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania a w stosunku do innych części wynajętych wcześniej powierzchni Budynków dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną (może się jednak okazać, że w zależności od faktycznej daty Dostawy, również w stosunku do tej części powierzchni Budynków, na dzień Dostawy upłyną już dwa lata od momentu oddania jej najemcom do użytkowania). Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynkach (inne niż powierzchnie magazynowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.

Ponadto, zgodnie z postanowieniami zawieranych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców. Co istotne, postanowienia niektórych umów najmu przewidują, że w ramach czynszu najmu zawarta jest również oplata za wyłączne korzystanie z niektórych Budowli (dotyczy to w szczególności miejsc parkingowych, placów załadunkowych). W odniesieniu do części ze wskazanych Budowli (przeznaczonych do wyłącznego użytku danego najemcy) na dzień Dostawy upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcy do użytkowania a w stosunku do części z tych Budowli dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną.

W okresie po wytworzeniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Suma wydatków poniesiona na ulepszenie poszczególnych Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania nie była równa, ani nie przekroczyła 30% wartości początkowej każdej z nich. Zbywca odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli.

W ramach Dostawy Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U.1964.16.93 z późn. zm., dalej: „Kodeks Cywilny” lub „KC”), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Ponadto, w wyniku Dostawy na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

• dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości oraz dokumentacja dotycząca statusu prawnego Nieruchomości oraz umów najmu obciążających Nieruchomość
• prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,
• gwarancje budowlane wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę.
• ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością.

Planowanej Dostawie nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Dostawy, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Dostawy obejmuje w szczególności:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,
  
• prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
  • dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne),
  • ubezpieczenia Nieruchomości (po Dostawy Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
  • odśnieżania dachu,
  • obsługi serwisowej pokrycia dachu,
  • przeglądu instalacji wentylacyjnych,
  • przeglądu konserwacyjnego bram,
  • przeglądu konserwacyjnego instalacji tryskaczowej,
  • monitoringu systemu alarmowego pożarowego,
  • usług ochrony mienia,
    
  • przeglądu konserwacyjnego klap dymowych.
    
    
    

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Dostawie na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy,

Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Dostawy i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Dostawy między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

• umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
• umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych,
• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców,
• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
  
• ewentualne zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Dostawy (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
• instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów / pożyczek,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.
  
  

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Budynki, będące przedmiotem planowanej Dostawy, nie stanowią formalnie i organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności.

Po przeprowadzeniu planowanej Dostawy Budynki nie będą stanowiły formalnie i organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę. Po Dostawie może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet czynszu oraz kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Budowa i wynajem powierzchni w Budynkach stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Przed dokonaniem Dostawy, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

W stosunku do konsekwencji planowanej Dostawy w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego zamierzają wystąpić zarówno Zbywca, jak i Nabywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1. Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Dostawę oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Dostawę nad VAT należnym?
2. Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego na Wnioskodawcy z tytułu Dostawy będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC)?
   
   

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w art. 2 ustawy o PCC ustawodawca zawarł listę wyłączeń spod opodatkowania PCC. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany nie podlegają PCC, m.in. jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zważywszy na fakt, że planowana Dostawa mieści się w katalogu czynności opodatkowanych PCC zawartej w art. 1 ustawy o PCC, kluczowe jest dokonanie analizy skutków planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT. Jak zostało przedstawione w uzasadnieniu do Pytania 1, Dostawa zdaniem Wnioskodawcy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w/g stawki podstawowej, która obecnie wynosi 23%.

W konsekwencji, Dostawa nie będzie podlegać podatkowi PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC a na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
   
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
     
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca („Nabywca”) jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Dostawa”) od P.3 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość. Wnioskodawca planuje nabyć w/w nieruchomość w 2014 r. W dacie Dostawy, nieruchomość obejmować będzie prawo własności działek gruntu. Nieruchomość jest zabudowana budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi. Na Nieruchomości zlokalizowane są trzy budynki magazynowe. Ponadto na Nieruchomości znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle, których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: „Budowle”). Przed dokonaniem Dostawy, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 października 2014 r. Nr IPPP2/443-735/14-2/AO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy wskazując, że w sytuacji kiedy Zbywca oraz Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do tej części Budynków i Budowli, których Dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (dla których na moment dokonania planowanej Dostawy od momentu ich pierwszego zasiedlenia upłyną co najmniej 2 lata) to Dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w z zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe Budynki i Budowle.

Zatem należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.