Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4514-276/16-2/MM
z 27 lipca 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 12 maja 2016 r. (data wpływu 23 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w licytacji komorniczej - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w licytacji komorniczej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

K. Spółka z o.o. (dalej: K./Wnioskodawca) jest wyspecjalizowanym podmiotem działającym w sektorze nieruchomości w ramach Grupy Kapitałowej K. S.A. - spółką publiczną notowaną na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Przedmiotem działalności K. spółka z o.o. jest m. in. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. K. zamierza w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywać nieruchomości na licytacjach komorniczych w celu ich dalszej odsprzedaży.

Z dniem 1 stycznia 2016 r. weszło w życie wiele zmian wprowadzonych przez ustawę z dnia 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta wprowadziła, między innymi zmiany w przepisach ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Do dnia 31 grudnia 2015 r. na podstawę art. 2 pkt 3 u.p.c.c. nie podlegały opodatkowaniu umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. Z dniem 1 stycznia przepis ten został uchylony.

Umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym podlegają od tego dnia opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczych podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 % stanowiła będzie cena oszacowania czy też rzeczywista cena nabycia?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy podstawę opodatkowania stanowić będzie rzeczywista cena nabycia.

Licytacja nieruchomości to rodzaj publicznej sprzedaży (art. 972 k.p.c.) odbywającej się zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, a informacja o niej musi zostać ogłoszona na dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym, w budynku organu gminy, w której znajduje się nieruchomość oraz w lokalnym dzienniku. Licytacja odbywa się w obecności i pod nadzorem sędziego a także w obecności komornika.

Zgodnie z art. 965 kodeksu postępowania cywilnego najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość (art. 983 k.p.c.).

Możliwa jest także sytuacja, w której na licytacji licytanci przebijają cenę oszacowania i jest ona wyższa niż w operacie.

Wygraną licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, potwierdza sąd (tzw. przybicie).

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o przybiciu i wpłaceniu należnej kwoty przez nabywcę sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Jest to równoznaczne z przeniesieniem własności na nowego właściciela.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, skoro Ustawodawca przewidział możliwość obniżenia lub podwyższenia ceny nabycia w zależności od zainteresowania nieruchomością przez samych licytantów uznać należy, że właśnie cena nabycia jest określającą jej rzeczywistą wartość rynkową.

Zasadne wydaje się to w szczególności w sytuacji, w której licytanci przebijają cenę oszacowania i jest ona wyższa niż w operacie dlatego uznać należy, że właśnie cena nabycia jest rzeczywistą ceną rynkową.

W związku z powyższym Wnioskodawca powinien w deklaracji jako podstawę opodatkowania wskazać rzeczywistą cenę nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 pkt 3 tejże ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody – od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Na tle powyższego należy stwierdzić, że w odniesieniu do umowy sprzedaży jako zasadę przyjęto ustalenie podstawy opodatkowania w oparciu o wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego. Decydujące znaczenie ma zatem rynkowa wartość rzeczy (prawa majątkowego) w chwili dokonania czynności, bez względu na to, kiedy rzecz została nabywcy wydana.

Trzeba podkreślić, że wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego stanowiąca podstawę opodatkowania nie musi odpowiadać cenie sprzedaży. Na wysokość obliczonego na tej podstawie podatku nie mają też wpływu późniejsze zdarzenia powodujące wzrost lub obniżenie wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży. Również bez znaczenia jest przewidywana w chwili zawarcia umowy zmiana wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego. Ustawodawca określił szczegółowe zasady oraz tryb postępowania w odniesieniu do ustalania wartości rynkowej rzeczy oraz prawa majątkowego. Obowiązują one nie tylko w wypadku sprzedaży, lecz także innych umów dotyczących przeniesienia własności rzeczy lub praw majątkowych.

Konsekwencje zaniechania bądź wadliwego wykonania obowiązku wynikającego z art. 6 ust. 2 ww. ustawy, zawiera art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy, w myśl których jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten może w ciągu 5 lat od końca roku, w którym zawarto umowę wezwać podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Z kolei, jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W rezultacie, wartość przedmiotu transakcji jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych rzeczy (praw majątkowych), ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży rzeczy (praw majątkowych), nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy ją nabyć bądź zbyć. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest wycena i niezależnie od zasad urynkowienia wartości (organ podatkowy nie ma kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej − w rozumieniu przepisów podatkowych − wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że K. Spółka z o.o. z siedzibą w Warszawie (dalej: K./Wnioskodawca) jest wyspecjalizowanym podmiotem działającym w sektorze nieruchomości w ramach Grupy Kapitałowej K. S.A. - spółką publiczną notowaną na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

Przedmiotem działalności K. spółka z o.o. jest m. in. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. K. zamierza w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywać nieruchomości na licytacjach komorniczych w celu ich dalszej odsprzedaży.

Z dniem 1 stycznia 2016 r. weszło w życie wiele zmian wprowadzonych przez ustawę z dnia 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta wprowadziła, między innymi zmiany w przepisach ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Do dnia 31 grudnia 2015 r. na podstawę art. 2 pkt 3 u.p.c.c. nie podlegały opodatkowaniu umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. Z dniem 1 stycznia przepis ten został uchylony.

Umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym podlegają od tego dnia opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, czy podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej stanowić będzie cena oszacowania czy też rzeczywista cena nabycia.

Mając na uwadze powyższe, należy ustalić, że zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.