Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL1-1.4012.397.2019.1.OA
z 4 listopada 2019 r.

 

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 28 sierpnia 2019 r. (data wpływu 4 września 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 21 października 2019 r. (data wpływu 29 października 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

  • opodatkowania sprzedaży Nieruchomości;
  • zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy Nieruchomości oraz możliwości wyboru opcji opodatkowania ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy;
  • prawa do odliczenia podatku naliczonego, zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości

jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie. Wniosek uzupełniono w dniu 29 października 2019 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy oraz wskazanie adresu elektronicznego do doręczeń.

We wniosku złożonym przez:

  • Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
    Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
  • Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
    SPÓŁKA KOMANDYTOWA

przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

  • 1.1. (Sprzedający/Zainteresowany) Spółka komandytowa (,,Sprzedający”) jest spółką prawa handlowego mającą siedzibę oraz miejsce zarządu na terenie Polski będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (,,podatek VAT”).
  • 1.2. (Kupujący i Wnioskodawca) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (,,Kupujący”, ,,Wnioskodawca”) jest spółką prawa handlowego mającą siedzibę oraz miejsce zarządu na terenie Polski będącą czynnym podatnikiem podatku VAT.
  • 2.1. (Przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości) W dniu xx sierpnia 2019 r. Sprzedający zawarł z Kupującym w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży i umowę użyczenia (,,Przedwstępna Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu nr 1, o łącznej powierzchni 987 m kw., dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą (,,Nieruchomość”).
  • 2.2. Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości (Umowa Przyrzeczona), zostanie zawarta przez Sprzedającego i Kupującego w Dniu Zamknięcia, po wypełnieniu warunków zamknięcia wskazanych w pkt 3 Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Warunki zamknięcia należy wypełnić możliwie do Dnia Zamknięcia, jednak nie później niż przed upływem Ostatecznego Terminu, ustalonego w Umowie Przyrzeczonej. Umowa Przyrzeczna ma zostać zawarta w 2019 r.
  • 3.1. (Opis Nieruchomości) Nieruchomość stanowi jedną działkę geodezyjną zabudowaną budynkiem i budowlami (urządzeniami i instalacjami), na które składają się: (i) budynek biurowy posiadający 6 kondygnacji naziemnych i 2 kondygnacje podziemne wraz z wszelkimi przynależnymi budowlami, urządzeniami, sprzętem (,,Budynek”), a także (ii) stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności budowle, urządzenia i instalacje, takie jak: betonowy plac utwardzony (,,Plac”), linie kablowe tj. przyłącza elektroenergetyczne, przyłącza wodno-kanalizacyjne, przyłącza gazowe („Przyłącza”), balustrady ochronne oraz totem informacyjno-reklamowy.
    Nieruchomość wraz z Budynkiem, Placem, Przyłączami, balustradą ochronną oraz totemem informacyjno-reklamowym została nabyta przez Sprzedającego w dniu xx stycznia 2008 r. na podstawie aktu notarialnego. Nabycie Nieruchomości podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Podatek VAT od nabycia Nieruchomości został przez Sprzedającego odliczony.
  • 3.2. Od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej zbycia, Sprzedający nie dokonywał oraz nie dokona wydatków – większych niż 30% wartości początkowej – liczonego odrębnie dla każdego dalej wymienionych – Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości – na ulepszenie Budynku oraz Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego, w stosunku do których Sprzedający miałby prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.
  • 3.3. Budynek został wybudowany w 1997 r. w Budynku znajdują się lokale pełniące funkcje usługowe (,,Lokale Usługowe”). Wszystkie Lokale Usługowe znajdujące się w Budynku były od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich oraz są wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT na zasadach ogólnych (wg stawki podstawowej).
  • 3.4. Do Nieruchomości oraz do znajdującego się na niej Budynku doprowadzone są woda, prąd, gaz, za pośrednictwem odpowiednich przyłączy, które zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa stanowią własność Sprzedającego lub dostawców. Ponadto, w Budynku znajdują się stanowiące własność Sprzedającego instalacje: sanitarna, zimnej i ciepłej wody użytkowej oraz centralnego ogrzewania, w odniesieniu do których zawarte są przez najemców Nieruchomości umowy o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków. Nieruchomość oraz znajdujący się na niej Budynek wyposażone są również w instalacje teletechniczną, domofonową, monitoringu, wentylacyjną oraz klimatyzacyjną, oraz inne urządzenia.
  • 3.5. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży przeważającym składnikiem majątku Sprzedającego. Nieruchomość jest jedyną nieruchomością posiadaną przez Sprzedającego. Po sprzedaży Nieruchomości u Sprzedającego może zostać część gotówki oraz umowa z biurem rachunkowym w celu zapewniania ciągłości działalności Sprzedającego.
  • 3.6. Zgodnie z pkt 3.8. i pkt 3.9. Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Kupujący wstąpi w stosunek najmu na podstawie umów najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami Lokali Usługowych z mocy prawa z chwilą zawarcia Umowy Przyrzeczonej zgodnie z postanowieniami art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.) (,,Kodeks cywilny”). W Umowie Przyrzeczonej, Kupujący zobowiąże się do nierozwiązywania umów najmu na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego i zwolni Sprzedającego z odpowiedzialności z tytułu wszelkich roszczeń wnoszonych przez najemców lub nowych najemców wobec Sprzedającego z tytułu przedterminowego rozwiązania dotyczących ich umów najmu w przypadku naruszenia przez Kupującego obowiązku określonego powyżej. W dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Kupujący i Sprzedający sporządzą powiadomienia dla najemców oraz nowych najemców informujące ich o zbyciu Nieruchomości na rzecz Kupującego, a także powiadomienia dla właściwych podmiotów o cesji praw na mocy zabezpieczeń (oraz wszelkich zabezpieczeń wydanych na ich podstawie).
  • 3.7. W ramach transakcji zbycia Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego m.in. (i) należności (w tym z tytułu zawartych do dnia planowanej transakcji umów najmu); (ii) ksiąg rachunkowych; (iii) zapasów; (iv) inwestycji finansowych; (v) rozliczeń międzyokresowych; (vi) udziałów/kapitału zakładowego i funduszy rezerwy na zobowiązania; (vii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (viii) umów dotyczących usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego; (ix) umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Wnioskodawcy; (x) rachunków bankowych, (xi) zobowiązań Sprzedającego; (xii) zobowiązań z tytułu umów pożyczek; (xiii) środków pieniężnych gromadzonych na rachunkach bankowych oraz gotówka w kasie, oraz (xiv) nazwy przedsiębiorstwa.
    Umowa dotycząca ogrzewania (dostarczania ciepła) oraz umowy dotyczące dostaw prądu do Nieruchomości zostaną na podstawie umów cesji przeniesione na Kupującego. Pozostałe umowy, tj. umowa dotycząca ochrony, windy, monitoring i ochrona przeciwpożarowa, FM, czystość, śmieci, telekomunikacja, estetyka, woda i woda opadowa (poza umowami najmu Lokali Usługowych) zostaną wypowiedziane przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej.
  • 3.8. Ponadto, umowa o zarządzanie Budynkiem, której stroną jest Sprzedający zostanie automatyczne rozwiązana w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej. Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy serwisowe oraz umowę o zarządzanie Budynkiem, z podmiotem wybranym po analizie ofert niektórych podmiotów działających na rynku.
  • 4. Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej i nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w całości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
    Kupujący wchodzi w skład grupy kapitałowej, która zajmuje się przede wszystkim nabywaniem i wynajmowaniem nieruchomości komercyjnych. Zamierzeniem Kupującego jest przeprowadzenie remontu podwyższającego klasę Budynku położonego na Nieruchomości i dokonanie jej rekomercjalizacji, tj. podjęcie działań dla pozyskania nowych najemców dla Lokali Usługowych (obecnie Nieruchomość jest skomercjalizowana jedynie w około 50%) oraz zmiana warunków obowiązujących aktualnie umów najmu Lokali Usługowych.
  • 5. Niniejszy wniosek został złożony przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej, niemniej jednak zakładając wydanie interpretacji po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, w ocenie Wnioskodawcy przedmiotem interpretacji będzie – z punktu widzenia dnia złożenia wniosku – zdarzenie przyszłe, zaś z punktu widzenia momentu wydania interpretacji – zaistniały stan faktyczny.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że

  1. żaden z najemców Lokali Usługowych znajdujących się w Budynku nie dokonywał oraz nie dokona wydatków – większych niż 30% wartości początkowej – liczonego odrębnie dla każdego z dalej wymienionych – Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości – na ulepszenie Budynku oraz Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego;
  2. Plac, Przyłącza oraz balustrady ochronne stanowią urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane, a totem informacyjno-reklamowy stanowi ,,budowlę” w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego;
  3. w związku ze zmianą okoliczności faktycznych, Wnioskodawca modyfikuje opis stanu faktycznego wskazanego w części H pkt 3.7 akapit drugi wniosku i wskazuje, że wszystkie umowy (poza umowami najmu Lokali Usługowych), tj. umowa dotycząca ogrzewania (dostarczania ciepła), umowy dotyczące dostaw prądu do Nieruchomości, umowa dotycząca ochrony, windy, monitoring i ochrona przeciwpożarowa, FM, czystości, śmieci, telekomunikacja, estetyka, woda i woda opadowa, zostały wypowiedziane (żadna z umów nie została scedowana).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

  1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości nie będzie przedsiębiorstwo albo zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
  2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?
  3. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości, zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (odpowiedź pozytywna na pytanie II powyżej), strony transakcji (Sprzedający i Wnioskodawca) będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT wg stawki podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?
  4. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1

  • 1. Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości nie będzie przedsiębiorstwo albo zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
  • 2. (Przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa) Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT „przepisów (ustawy o VAT) nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT „ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania”.
    Pojęcie „przedsiębiorstwa” nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej jednak, zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych i sądów administracyjnych, należy w tym przypadku odnieść się do definicji legalnej przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459) (,,Kodeks Cywilny”), zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, 5) koncesje, licencje i zezwolenia, 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej, 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, 8) tajemnice przedsiębiorstwa, 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
  • 2.1. Ze „zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa” na gruncie ustawy o VAT mamy więc do czynienia jeżeli kumulatywnie spełnione są następujące przesłanki:
    1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania);
    2. zespól ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
    3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące wyżej wymienione zadania gospodarcze.
  • 2.2. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła że zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako: dział, wydział, oddział, itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Warunkiem wyodrębnienia finansowego jest to, aby do zorganizowanej części przedsiębiorstwa mogły zostać przypisane związane z nim koszty, przychody, należności i zobowiązania. Wyodrębnienie może nastąpić na podstawie stosowanego w jednostce planu kont, ale również w przypadku, gdy takie wyodrębnienie nie jest dokonane na poziomie zakładowego planu kont, ale faktycznie można powiązać dane finansowe z poszczególnymi częściami składowymi przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa musza zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
  • 2.3. Wobec powyższego, zaznacza się, że aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Przedmiotem czynności prawnej muszą być istotne elementy, które decydują czy wyodrębniony zespół składników służy do realizacji celów gospodarczych realizowanych przez zbywcę (prawomocny wyrok WSA w Kielcach z dnia 13 sierpnia 2009 r. (sygn. akt I SA/Ke 225/09)).
  • 2.4. Reasumując, dla uznania, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, istotne jest przede wszystkim ustalenie, czy określony wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych będzie zdolny do prowadzenia działalności gospodarczej i umożliwi samodzielną realizację przypisanych im zadań gospodarczych. Podkreślić przy tym należy, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych (np. przeniesienia praw, w szczególności dokumentacji finansowej, technicznej, umów, stanów magazynowych, należności i zobowiązań) może pozostać bez wypływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Podobnie jak formułowanie nazbyt rygorystycznych wymogów w odniesieniu do trzech płaszczyzn wyodrębnienia (organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej) prowadzić może do wniosków niedających pogodzić się zarówno z literalną jak i celowościową wykładnią przepisu art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT. Najistotniejszą bowiem okolicznością jest to, czy dany zespół składników będzie zdolny do prowadzenia samodzielnienie działalności gospodarczej.
  • 3. Jak Wnioskodawca wskazał w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego we wniosku, planowana transakcja obejmie sprzedaż prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości. Planowana transakcja dotyczyć będzie jedynie określonych składników materialnych i niematerialnych Wnioskodawcy, tj. prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości.
    W ramach transakcji będącej przedmiotem wniosku, nie dojdzie zatem do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy m.in.: (i) należności (w tym z tytułu zawartych do dnia planowanej transakcji umów najmu); (ii) ksiąg rachunkowych; (iii) zapasów; (iv) inwestycji finansowych; (v) rozliczeń międzyokresowych; (vi) udziałów/kapitału zakładowego i funduszy rezerwy na zobowiązania; (vii) umowy o zarządzanie nieruchomością, (viii) umów dotyczących usług księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego; (ix) umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Wnioskodawcy; (x) rachunków bankowych, (xi) zobowiązań Sprzedającego, (xii) zobowiązań z tytułu umów pożyczek; (xiii) środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz gotówka w kasie, oraz (xiv) nazwy przedsiębiorstwa.
    Umowa dotycząca ogrzewania (dostarczania ciepła) oraz umowy dotyczące dostaw prądu do Nieruchomości zostaną na podstawie umów cesji przeniesione na Kupującego. Pozostałe umowy, tj. umowa dotycząca ochrony, windy, monitoring i ochrona przeciwpożarowa, FM, czystość, śmieci, telekomunikacja, estetyka, woda i woda opadowa (poza umowami najmu Lokali Usługowych) zostaną wypowiedziane przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej.
    Wnioskodawca wskazywał ponadto, iż umowa o zarządzanie Budynkiem, której stroną jest Sprzedający zostanie automatycznie rozwiązana w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej. Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, Wnioskodawca zamierza zawrzeć nowe umowy serwisowe oraz umowę o zarządzanie Budynkiem, z podmiotem wybranym po analizie ofert niektórych podmiotów działających na rynku.
    Zgodnie natomiast z pkt 3.8. i pkt 3.9. Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca wstąpi w stosunek najmu na podstawie umów najmu zawartych przez Sprzedającego z najemcami Lokali Usługowych z mocy prawa z chwilą zawarcia Umowy Przyrzeczonej zgodnie z postanowieniami art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. W Umowie Przyrzeczonej, Wnioskodawca zobowiąże się do nierozwiązywania umów najmu na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego i zwolni Sprzedającego z odpowiedzialności z tytułu wszelkich roszczeń wnoszonych przez najemców lub nowych najemców wobec Sprzedającego z tytułu przedterminowego rozwiązania dotyczących ich umów najmu w przypadku naruszenia przez Wnioskodawcą obowiązku określonego powyżej. W dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Wnioskodawca i Sprzedający sporządzą powiadomienia dla najemców oraz nowych najemców informujące ich o zbyciu Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, a także powiadomienia dla właściwych podmiotów o cesji praw na mocy zabezpieczeń (oraz wszelkich zabezpieczeń wydanych na ich podstawie).
    Ponadto, jak wskazywał Wnioskodawca, Wnioskodawca wchodzi w skład grupy kapitałowej, która zajmuje się przede wszystkim nabywaniem i wynajmowaniem nieruchomości komercyjnych. Zamierzeniem Wnioskodawcy jest przeprowadzenie remontu podwyższającego klasę Budynku położonego na Nieruchomości i dokonanie jej rekomercjalizacji, tj. podjęcie działań dla pozyskania nowych najemców dla Lokali Usługowych (obecnie Nieruchomość jest skomercjalizowana jedynie w około 50%) oraz zmiana warunków obowiązujących aktualnie umów najmu Lokali Usługowych.
    Oznacza to, zdaniem Wnioskodawcy, że składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji przez Sprzedającego na Wnioskodawcę nie będą mogły stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze ze względu na brak transferu kluczowych składników. Przenoszony majątek nie będzie zatem umożliwiał samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, wyłącznie w oparciu o nabywane składniki. W planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Wnioskodawca będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące składniki majątku, tj. zawrzeć umowy z dostawcami usług, zawrzeć nowe umowy najmu Lokali Usługowych, dokonać otwarcia rachunku bankowego, itp.
  • 4. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana transakcja stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników materialnych i niematerialnych, których zespół nie spełnia jednak definicji przedsiębiorstwa albo też zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe (np. interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2013 r., nr IPPP1/443-186/13-4/MP, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 3 grudnia 2012 r., nr IBPP1/443-943/12-4/AP, oraz interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 8 marca 2010 r., nr IBPP1/443-1273/09/BM).
    Potwierdzenie powyższego stanowiska można również znaleźć w wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15, w którym sąd wskazał, iż: „(...) okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa – nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e (ustawy o VAT)”.
  • 5. Warto również wskazać na treść ,,Objaśnień ws. opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych” opublikowanych przez Ministra Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r, które potwierdza stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku. Jak wskazał bowiem Minister Finansów, że „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:
    1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
    2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.
    W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie dane nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:
    • ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;
    • prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
    • prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi i remontowymi prowadzonymi w budynku;
    • prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement),
    • prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;
    • prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości; prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;
    • dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu;
    • projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;
    • dokumentacja prawna dotycząca budynku – np. kopie umów, decyzji administracyjnych.
    W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych)”.
  • 6. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości nie będzie przedsiębiorstwo albo zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Ad. 2 oraz Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości, zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (odpowiedź pozytywna na pytanie II powyżej), strony transakcji (Sprzedający i Wnioskodawca) będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT wg stawki podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

  • 1. (Ustawa o VAT – przepisy ogólne) Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT ,,opodatkowaniu podatkiem (...) (VAT), podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”. Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że: „przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 (ustawy o VAT), rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (...) 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 7) zbycie praw, o których mowa w pkt (...) 6”. Art. 2 pkt 6 ustawy o VAT ,,ilekroć w dalszych przepisach (ustawy o VAT) jest mowa o: 6) towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak wynika z powyższych regulacji, sprzedaż prawa własności działki gruntu stanowi zatem, co do zasady dostawę towarów na gruncie ustawy o VAT.
  • 2. (Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT – ustawa o VAT) Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem:
    1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.
    Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi, iż „ilekroć w dalszych przepisach (ustawy o VAT) jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
    1. wybudowaniu lub
    2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.
  • 2.1. Przy czym, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT ,,zwalnia się od podatku VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w (art. 43 ust. 1) pkt 10) (ustawy o VAT), pod warunkiem że:
    1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.
  • 2.2. Zgodnie z art. 29a ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwałe z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.
    Na gruncie ustawy o VAT funkcjonuje zasada, zgodnie z którą w przypadku dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami lub budowlami, opodatkowanie podatkiem VAT tego rodzaju transakcji odbywa się na zasadach określonych dla tych budynków lub budowli, tj. nieruchomość gruntowa dzieli podatkowy los budynków lub budowli na tej nieruchomości posadowionych (wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Co do zasady więc – w sytuacji sprzedaży zabudowanego gruntu – należy stosować przepisy ustawy o VAT dotyczące dostawy budynków, budowli lub ich części.
  • 2.3. W związku z tym należy ustalić czy działka ewidencyjna będąca przedmiotem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, na której znajdują się naniesienia jest działką zabudowaną budynkami, budowlami lub ich częściami.
    W związku z brakiem definicji ,,budynku” i „budowli” w ustawie o VAT należy w pierwszej kolejności się odwołać się do definicji „budynku” i „budowli” znajdującej się w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (Dz. U. z 2018 r., poz. 1445, ze zm.), (,,ustawa o podatkach i opłatach lokalnych”). Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych „użyte w ustawie określenia oznaczają: 1) budynek - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; 2) budowla – obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem”.
    Definicja „budowli” zawarta w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych odsyła zatem do definicji „budowli” zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.), (,,Prawo Budowlane”), rozszerzając ją jednak o pojęcie urządzenia budowlanego w rozumieniu ustaw) prawo budowlane przy czym dodatkowo nakłada warunek aby urządzenie budowlane było związane z obiektem budowlanym, zapewniając możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jak wynika z art. 3 pkt 2) i pkt 3) Prawa Budowlanego ,,ilekroć w ustawie (Prawo Budowlane) jest mowa o: (...) 2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; (...) 3) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieć techniczne, wolnostojące maszty antenowe, wolnostojące trwale związane z gruntem tablice reklamowa i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolnostojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”. Przy czym przez „obiekt budowlany” na gruncie Prawa Budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony, użyciem wyrobów budowlanych”.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo Budowlane „ilekroć w ustawie jest mowa o: obiekcie liniowym należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego”. „Obiekt liniowy”, co do zasady, stanowi budowlę na gruncie ustawy Prawo Budowlane. Dodatkowo w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane znajduje się definicja pojęcia „urządzenia budowlanego”, zgodnie z którą „ilekroć w ustawie jest mowa o: urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”.
  • 2.4. Powyższa analiza przepisów Prawa Budowlanego prowadzi zatem do wniosku, że Budynek znajdujący się na Nieruchomości jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomoc przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W związku z tym należy uznać, że Budynek znajdujący się na Nieruchomości wypełnia definicję „budynku” w rozumieniu Prawa Budowlanego, a więc Budynek opisany we wniosku stanowi „budynek” w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
    Przy czym, zdaniem Wnioskodawcy, Plac, Przyłącza oraz balustrady ochronne spełniają definicję urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane. Jak wskazują organy podatkowe, urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku VAT. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o VAT w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu (tak m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 sierpnia 2019 r. (nr 0113 -KDIPT1-14012.304.2019.2.ŻR)).
    Natomiast, totem informacyjno-reklamowy, zdaniem Wnioskodawcy, stanowi „budowlę” w rozumieniu art. 3 pkt 3) Prawa Budowlanego jako wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe urządzenia reklamowe, a tym samym stanowi również „budowlę” w rozumieniu ustawy o VAT.
  • 3. („Pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu ustawy o VAT) Podstawową kwestią dla ustalenia czy do stawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku VAT jest zatem ustalenie czy w odniesieniu do tych budynków lub budowli doszło do „pierwszego zasiedlenia” w myśl ustawy o VAT.
    Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ,,pierwszego zasiedlenia”, przy czym okres pomiędzy „pierwszym zasiedleniem” a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu „pierwszego zasiedlenia” do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
  • 3.1. Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., ze zm.), („Dyrektyw 2006/112”), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.
    Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a, do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.
    Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków. W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112 i w świetle utrwalonego orzecznictwa TSUE „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.
  • 3.2. Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji „pierwszego zasiedlenia” wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., (sygn. akt I FSK 382/14) zgodnie z którym: ,,wykładnia językowe, systematyczna i celowościowa (Dyrektywy 2006/112) wskazuje wyraźnie, te ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 (ustawy o VAT)”. NSA celem zapewnienia skuteczności normom Dyrektywy 2006/112 stwierdził więc częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a i 2 Dyrektywy 2006/112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j Dyrektywy 2006/112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem, a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej, bowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu.
    Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) – po jego wybudowaniu – należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek/budowla został/została ulepszony/ulepszona, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu.
    Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustaw VAT w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112 – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).
    W kwestii pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wypowiedział się także ostatnio TSUE w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16, zgodnie z którym przez ,,pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć także sytuację, w której podatnik wykorzystuje nabyte budynki lub budowle w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Stanowisko zawarte ww. wyroku TSUE potwierdza stanowisko NSA zawarte w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. (sygn. akt I FSK 382/14).
  • 4. (Zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) W związku z tym, że Budynki, Plac, Przyłącza, balustrada ochronna oraz totem informacyjno-reklamowy były wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to do tzw. „pierwszego zasiedlenia” doszło najpóźniej w dniu nabycia Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego przez Sprzedającego, tj. w dniu 18 stycznia 2008 r. Jak zostało bowiem wskazane w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego we Wniosku, wszystkie Lokale Usługowe znajdujące się w Budynku są od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich oraz są wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT na zasadach ogólnych (wg stawki podstawowej).
    Ponadto, od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej zbycia, Sprzedający nie dokonywał oraz nie dokona wydatków – większych niż 30% wartości początkowej Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości – na ulepszenie Budynku oraz Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego, w stosunku do których Sprzedający miałby prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.
    Tym samym, planowana transakcja sprzedaży prawa własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrad ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż Budynek, Plac, Przyłącza, balustrada ochronna oraz totem informacyjno-reklamowy zostały już zajęte (zasiedlone) oraz okres ten trwa dłużej niż 2 lata. Jednocześnie z uwagi na fakt, że od dnia nabycia Nieruchomości do dnia jej zbycia, Sprzedający nie dokonywał oraz nie dokona wydatków większych niż 30% wartości początkowej Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno -reklamowego znajdujących się na Nieruchomości – na ulepszenie Budynku oraz Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego, w stosunku do których Sprzedający miałby prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, bowiem planowana transakcja nastąpi po upływie 2 lat od daty tzw. „pierwszego zasiedlenia”.
  • 5. (Wybór opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości) Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ,,podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w (art. 43) ust. 1 pkt 10 (ustawy o VAT), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    • są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    • złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.
    Art. 43 ust. 11 ustawy o VAT stanowi, że oświadczenie, o którym mowa w (art. 43) ust. 10 pkt 2 (ustawy o VAT), musi również zawierać:
    1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego do stawy oraz nabywcy;
    2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
    3. adres budynku, budowli lub ich części.
    Zatem w przypadku gdy Sprzedający i Wnioskodawca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości oraz złożą przed dniem dokonania transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT ww. dostawy, to planowana transakcja w tym zakresie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
  • 6. (Stawka podatku VAT) Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT ,,stawka podatku wynosi 22% (…)”. Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT „w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. (...): stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 (...) (ustawy o VAT), wynosi 23%”.
    W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy strony transakcji (Sprzedający i Wnioskodawca) będą mogły skorzystać z opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, to sprzedaż prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki podatku VAT 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 4

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

  • 1. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku VAT naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
    • nabycia towarów i usług,
    • dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    Z art. 87 ustawy o VAT wynika mechanizm zwrotu różnicy podatku lub zwrotu kwoty podatku VAT.
  • 2. Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego jest więc związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.
  • 3. Ustawodawca uprawnia podatnika do skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez podatnika zarówno (i) tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz (ii) niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, która pozbawia podatnika podatku VAT prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku VAT należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT lub jest zwolniona od podatku VAT. Ponadto, w myśl art. 88 ust. 4 ustawy o VAT - obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku VAT należnego nie stosuje się również do podatników: którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
  • 4. Należy podkreślić, iż Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT czynnym w momencie dokonania transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości. Co więcej, po zawarciu Umowy Przyrzeczonej i nabyciu Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości przez Wnioskodawcę, Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w całości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Wnioskodawca wchodzi w skład grupy kapitałowej, która zajmuje się przede wszystkim nabywaniem i wynajmowaniem nieruchomości komercyjnych. Zamierzeniem Wnioskodawcy jest przeprowadzenie remontu podwyższającego klasę Budynku położonego na Nieruchomości i dokonanie jej rekomercjalizacji, tj. podjęcie działań dla pozyskania nowych najemców dla Lokali Usługowych (obecnie Nieruchomość jest skomercjalizowana jedynie w około 50%) oraz zmiana warunków obowiązujących aktualnie umów najmu Lokali Usługowych.
    W ocenie Wnioskodawcy, Wnioskodawca będzie zatem uprawniony do obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie transakcji, w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz równocześnie nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Spełniony zostanie bowiem podstawowy warunek określony w art. 86 ust. 1 albo art. 87 ustawy o VAT, tj. istnienie związku pomiędzy nabytym składnikami majątkowymi a wykonywanymi przez nabywcę (tj. Wnioskodawcę) czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT.
    Analogiczne stanowisko można znaleźć m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 maja 2015 r. (nr IPPP3/4512-82/15-4/ISz).
  • 5. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku, Placu, Przyłączy, balustrady ochronnej oraz totemu informacyjno-reklamowego znajdujących się na Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy:

  • zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
  • zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

  1. z zastosowaniem art. 119a;
  2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
  3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.


doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji
Dołącz do zarejestrowanych użytkowników i korzystaj bezpłatnie z epodatnik.pl.   Rejestracja jest prosta, szybka i bezpłatna.

Reklama

Przejrzyj zasięgi serwisu epodatnik.pl od dnia jego uruchomienia. Zobacz profil przeciętnego użytkownika serwisu. Sprawdź szczegółowe dane naszej bazy mailingowej. Poznaj dostępne formy reklamy: display, mailing, artykuły sponsorowane, patronaty, reklama w aktywnych formularzach excel.

czytaj

O nas

epodatnik.pl to źródło aktualnej i rzetelnej informacji podatkowej. epodatnik.pl to jednak przede wszystkim źródło niezależne. Niezależne w poglądach od aparatu skarbowego, od wymiaru sprawiedliwości, od inwestorów kapitałowych, od prasowego mainstreamu.

czytaj

Regulamin

Publikacje mają charakter informacyjny. Wydawca dołoży starań, aby informacje prezentowane w serwisie były rzetelne i aktualne. Treści prezentowane w serwisie stanowią wyraz przekonań autorów publikacji, a nie źródło prawa czy urzędowo obowiązujących jego interpretacji.

czytaj