Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB4.4014.275.2019.4.BB
z 17 października 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 02 sierpnia 2019 r. (data wpływu – 09 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 04 i 08 października 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków, budowli i urządzeń − jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 09 sierpnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynków, budowli i urządzeń.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 24 września 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.428.2019.2.RR, 0111-KDIB4.4014.275.2019.3.BB wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 04 i 08 października 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o. („Spółka 1”, „Kupujący”),
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Sp. z o.o. („Spółka 2”, „Sprzedający”),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Spółka 1 lub Kupujący) zamierza zakupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: Spółka 2 lub Sprzedający, dalej łącznie: Zainteresowani) prawo użytkowania wieczystego gruntu, tj. nieruchomości wraz z odrębną własnością związanych z nią obiektów/urządzeń budowlanych (dalej: Nieruchomość).

Status/historia Nieruchomości

Nieruchomość stanowi obecnie dwie działki ewidencyjne, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, tj.:

• działkę o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni 5,306 m2 (dalej: Działka 1);
• działkę o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 19,577 m2 (dalej: Działka 2; łącznie z Działką 1 jako: Działki),
  
  

Działka 1

Na powierzchni Działki 1 znajduje się aktualnie oświetlenie terenu – lampy oświetleniowe umiejscowione na trwale związanych z gruntem betonowych słupach (dalej: Oświetlenie), które stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Oświetlenie nie jest obecnie wykorzystywane przez Sprzedawcę w ramach działalności gospodarczej – zostało ono bowiem odłączone od zasilania. Oświetlenie istniało na Działce 1 w momencie jej zakupu przez Sprzedawcę od poprzedniego właściciela (dalej: Poprzedni właściciel) w 2013 r.

Ponadto, na powierzchni Działki 1 istnieje aktualnie wolno stojąca tablica reklamowa (dalej: Tablica), która nie jest jednakże trwale związana z gruntem, w związku z czym nie stanowi budowli w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (nie jest ona także urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Aktualnie Działka 1 (a także Działka 2) otoczona jest metalowym ogrodzeniem (dalej: Ogrodzenie), które stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Pod powierzchnią Działki 1 umiejscowione są obecnie:

• przyłącze wodno-kanalizacyjne,
• przyłącze elektroenergetyczne 15kV na potrzeby stacji transformatorowo rozdzielczej 15/0.4kV, moc 630kVA wykonane w obudowie betonowej (niezwiązanej trwale z gruntem przewoźnej stacji kontenerowej).
  
  

Przyłącza wodno-kanalizacyjne oraz elektroenergetyczne (dalej łącznie jako: Przyłącza) stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego. Przyłącza zostały wykonane przez Sprzedającego w 2015 r. na potrzeby realizacji inwestycji (tymczasowego zaopatrzenia placu budowy w wodę/energię elektryczną) mającej na celu wybudowanie na Działkach m.in. budynków biurowych oraz mieszkalnych wielomieszkaniowych;

• kable elektryczne na potrzeby Oświetlenia (odłączone od zasilania) – kable nie stanowią obiektów budowlanych (budynków/budowli/urządzeń małej architektury), ani urządzeń budowlanych w rozumieniu odnośnych przepisów Prawa budowlanego.
  
  

Działka 2

Na powierzchni Działki 2 znajduje się aktualnie utwardzony asfaltem plac parkingowy (postojowy), stanowiący urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego (dalej: Plac). Plac stanowi fragment układu komunikacyjnego, który znajdował się na Działce 2 w momencie jej zakupu przez Sprzedawcę od Poprzedniego właściciela (zgodnie z poniższymi uwagami).

Na powierzchni Działki 2 zlokalizowane jest również Ogrodzenie.

Pod powierzchnią Działki 2 umiejscowione są obecnie:

• instalacja kanalizacji deszczowej zlokalizowana pod Placem (dalej: Instalacja) – Instalacja stanowi budowlę (obiekt liniowy) w rozumieniu art. 3 pkt 3 i pkt 3a Prawa budowalnego;

Instalacja nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego, w związku z czym stanowi ona własność Sprzedawcy (jako użytkownika wieczystego Działek) – a contrario do art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny;

• przyłącze sieci cieplnej zasilające budynek znajdujący się na sąsiedniej działce ewidencyjnej (dalej: Przyłącze cieplne);
• kable elektryczne na potrzeby Oświetlenia (odłączone od zasilania) (łącznie z kablami znajdującymi się na Działce 1 jako: Kable) – Kable nie stanowią obiektów budowlanych (budynków/budowli/urządzeń małej architektury), ani urządzeń budowlanych w rozumieniu odnośnych przepisów Prawa budowlanego.

Instalacja oraz Przyłącze cieplne istniały pod Działkami w momencie ich zakupu przez Sprzedawcę od Poprzedniego właściciela w 2013 r. (zgodnie z uwagami poniżej).

Uwagi wspólne

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Działek na podstawie umowy sprzedaży zawartej z Poprzednim właścicielem 16 stycznia 2013 r. Oprócz (i) układu komunikacyjnego, w skład którego wchodził Plac, (ii) Instalacji, (iii) Przyłącza cieplnego oraz (iv) Ogrodzenia, w dacie zakupu od Poprzedniego właściciela na Działkach znajdowały się również inne obiekty (np. magazyn materiałów łatwopalnych, magazyn hurtowni, portiernia oraz budynek produkcyjno-usługowy), które to obiekty zostały wyburzone przez Sprzedającego w latach 2013-2014. Sprzedaż Działek (wraz ze związanymi z nimi obiektami) przez Poprzedniego właściciela na rzecz Sprzedającego została (i) w części opodatkowana według podstawowej stawki podatku od towarów i usług – z uwagi na skorzystanie przez strony z opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast (ii) w pozostałej części objęta zwolnieniem z zapłaty podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług naliczony w związku z zakupem Działek od Poprzedniego właściciela.

W przeszłości obiekty znajdujące się obecnie na Działkach/pod ich powierzchnią, tj. Oświetlenie, Przyłącza, Plac, Instalacja, Przyłącze cieplne oraz Ogrodzenie (dalej łącznie jako: Obiekty) były w całości wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w tym w zakresie ich najmu na podstawie umowy z 18 marca 2015 r. (dalej: Umowa najmu). Umowa najmu dotyczyła całej Działki 1 oraz części Działki 2 i obejmowała wszystkie Obiekty znajdujące się na Działkach/pod ich powierzchnią. Wydanie Nieruchomości najemcy (dalej Najemca) w wykonaniu Umowy najmu miało miejsce 18 marca 2015 r. Umowa najmu została rozwiązana przez Sprzedającego i Najemcę w 2017 r.

Obiekty znajdujące się na powierzchni/pod powierzchnią Działek nie stanowią obecnie przedmiotu najmu/dzierżawy ze strony Sprzedającego. Sprzedający wykorzystuje aktualnie na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej jedynie przyłącze elektryczne – służy ono na potrzeby tymczasowej bariery elektrycznej (szlabanu) zabezpieczającej wjazd na teren Działek.

Zgodnie z założeniami Sprzedającego, aktualnymi na dzień złożenia wniosku, Nieruchomość (poszczególne Obiekty znajdujące się na/pod Działkami) nie zostanie oddana ponownie w najem/dzierżawę przed jej sprzedażą na rzecz Kupującego.

Po nabyciu/wykonaniu Obiekty nie były przedmiotem istotnych nakładów (kwalifikowanych dla potrzeb podatku dochodowego jako ulepszeniowe) ze strony Sprzedawcy, równowartych bądź przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Teren, na którym znajdują się Działki, nie jest objęty ważnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do działki ewidencyjnej, w wyniku podziału której powstały Działki, w dniu 20 października 2010 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy, na mocy której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków biurowych, handlowo-usługowych i mieszkaniowych z wielopoziomowymi garażami w części podziemnej i naziemnej wraz z infrastrukturą drogową i techniczną.

Ponadto, w stosunku do Działki 1 w dniu 23 lipca 2013 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy, na mocy której została ona przeznaczona pod zabudowę budynkiem biurowym z powierzchnią handlową i z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową.

Na dzień złożenia wniosku, obie ww. decyzje o warunkach zabudowy (dalej: Decyzje WZ) są ostateczne/wiążące (w szczególności w odniesieniu do Decyzji WZ właściwy organ nie wydał decyzji o ich wygaśnięciu).

Umowa sprzedaży między Sprzedawcą i Spółką 1

Sprzedający i Spółka 1 zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa przedwstępna). W Umowie przedwstępnej Zainteresowani uzgodnili, że zawrą umowę sprzedaży (dalej: Umowa sprzedaży), na podstawie której Spółka 2 sprzeda na rzecz Spółki 1 prawo użytkowania wieczystego Działek wraz ze znajdującymi się na nich/pod ich powierzchnią Obiektami oraz innymi obiektami/towarami, tj. Tablicą oraz Kablami.

W Umowie sprzedaży Zainteresowani uzgodnią, że w ramach umówionej ceny sprzedaży na Spółkę 1 przejdą autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej budynków oraz innych obiektów, które mogą zostać zrealizowane na gruncie, które przysługują Sprzedawcy, w zakresie, w jakim prawa te będą istniały w dacie zawarcia Umowy sprzedaży i na warunkach określonych w tej umowie.

Ponadto, w związku z wydaniem przedmiotu sprzedaży, Spółce 1 przekazane zostaną:

• całość posiadanej przez Sprzedającego dokumentacji (oryginały i kopie) dotyczącej Nieruchomości, w tym wszystkie projekty budowlane oraz uzyskane decyzje administracyjne, a także umowy o prace projektowe;
• ewentualnie inne dokumenty i przedmioty związane z Nieruchomością, które zostaną wskazane w Umowie sprzedaży.
  
  

Intencją Zainteresowanych w ramach planowanej transakcji jest przeniesienie na Spółkę 1 poszczególnych składników majątkowych (w tym Nieruchomości) i ww. praw przysługujących Spółce 2 (dalej: Zbywane Aktywa).

Nieruchomość stanowi główny majątek rzeczowy Sprzedającego. W tym kontekście należy zatem wskazać, iż na Spółkę 1 nie przejdą w związku z planowaną transakcją:

• aktywa pieniężne należące do Sprzedającego (środki na rachunkach bankowych, pieniądze „w kasie”, etc.);
• prawa i obowiązki Sprzedawcy z tytułu zawartych umów kredytu/pożyczki;
• wierzytelności i zobowiązania Sprzedawcy, w tym prawa i obowiązki wynikające z otwartych sporów prawnych;
• dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją ściśle związaną ze Zbywanymi Aktywami;
• prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;
• prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia;
• prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;
• prawa i obowiązki z umów z podmiotami trzecimi, a dotyczące bieżącej działalności Sprzedawcy (niedotyczące bezpośrednio Zbywanych Aktywów);
• tzw. know-how;
• nazwa przedsiębiorstwa (firma) Sprzedającego;
• koncesje, licencje, zezwolenia (poza decyzjami administracyjnymi dotyczącymi Nieruchomości wskazanymi powyżej;
• tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego.
  
  

Przedmiotem transferu na rzecz Spółki 1 nie będą także prawa i obowiązki wynikające z umów o pracę, których stroną jest Sprzedający (ponieważ Sprzedający nie zatrudnia pracowników).

Zgodnie z Umową przedwstępną, w związku z zawarciem Umowy sprzedaży Zainteresowani podpiszą stosowne dokumenty, które zostaną przedstawione dostawcom tzw. mediów (tj. np. wody, energii elektrycznej, usług odbioru ścieków) w celu (w zależności od decyzji Spółki 1 (i) przeniesienia na Spółkę 1 praw i obowiązków wynikających z umów na media lub (ii) rozwiązania tychże umów. Przy tym, skutki związane z ewentualnym rozwiązaniem umów mogą wystąpić już po zawarciu Umowy sprzedaży.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do wyrażenia w Umowie sprzedaży zgody na przeniesienie na Spółkę 1, ze skutkiem na chwilę zawarcia Umowy sprzedaży, pozwoleń, decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Spółki 2.

Intencją Zainteresowanych jest generalnie opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Tym samym, w przypadku gdy zaistnieje taka konieczność, wolą stron planowanej transakcji będzie skorzystanie w przypadku wszystkich obiektów, w odniesieniu do których będzie to możliwe (a więc objętych zwolnieniem z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług) z przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług opcji opodatkowania i rezygnacja ze zwolnienia od podatku. W związku z tym należy wskazać, iż zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, są/będą na moment transakcji zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi, a jednocześnie przed dokonaniem transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla siedziby Spółki 1 (jako nabywcy) stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży.

W celu udokumentowania planowanej transakcji Sprzedający zamierza wystawić fakturę (faktury), w której cena sprzedaży Działek, Obiektów oraz innych obiektów/towarów, tj. Tablicy oraz Kabli zostanie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług, tj. podstawowej (aktualnie 23%). Cena będzie również obejmować dodatkowe elementy, o których wyżej mowa (tj. dokumentacja dotycząca Nieruchomości), co do których nie będzie ustalona odrębna cena. Zgodnie z intencją Zainteresowanych dominująca część ceny sprzedaży przypadać będzie na grunt (Działki) – w porównaniu do wartości Działek, wartość Obiektów (w tym Oświetlenia) ma bowiem charakter symboliczny.

Zakładane przeznaczenie Nieruchomości przez Spółkę 1

Zgodnie z planami Spółki 1, aktualnymi na dzień złożenia wniosku, na Działkach, po ich zakupie od Sprzedawcy, prowadzona będzie inwestycja (dalej: Inwestycja) mająca na celu wybudowanie:

• zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą – drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi, etc. (dalej: Budynki Mieszkalne). Po ukończeniu budowy Budynki Mieszkalne zostaną przeznaczone przez Spółkę 1 na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży znajdujących się w nich lokali mieszkalnych oraz najmu/sprzedaży lokali niemieszkalnych (komercyjnych) – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek;
• budynku/budynków hotelowych (w tym również tzw. aparthotelu) (wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą – drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi, etc.) (dalej: Hotele). Po ukończeniu budowy Hotele zostaną przeznaczone przez Spółkę 1 na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie (i) najmu krótko lub długoterminowego znajdujących się w nich lokali niemieszkalnych, (ii) sprzedaży takich lokali (dotyczy to w szczególności aparthotelu) lub (iii) najmu lokali komercyjnych położonych w Hotelach – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek;
• budynku/budynków biurowych (wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą – drogami wewnętrznymi, ciągami pieszymi, etc.) (dalej: Budynki Biurowe). Po ukończeniu budowy Budynki Biurowe zostaną przeznaczone przez Spółkę 1 na potrzeby działalności gospodarczej w zakresie najmu/sprzedaży znajdujących się w nich powierzchni/lokali – tj. generalnie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek;
• budynku/budynków, w których prowadzone będą prywatne domy studenckie (dalej: Domy Studenckie). Po ukończeniu budowy Domy Studenckie zostaną przeznaczone przez Spółkę 1 na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług według właściwych stawek, tj. sprzedaży/najmu na rzecz podmiotów (w tym powiązanych ze Spółką 1), które będą świadczyć przy ich wykorzystaniu usługi najmu/usługi związane z zakwaterowaniem.
  
  

Budynki Mieszkalne, Hotele, Budynki Biurowe oraz Domy Studenckie zwane są dalej łącznie jako: Nowe Budynki.

W związku z powyższym, w celu zrealizowania Inwestycji konieczne będzie wyburzenie/usunięcie wszystkich/większości Obiektów, które znajdują się i będą znajdować się na Działkach (lub pod ich powierzchnią) w momencie ich zakupu od Sprzedającego. Prace rozbiórkowe zostaną zainicjowane dopiero po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego (Sprzedający nie będzie prowadzić takich prac ani przed, ani po sprzedaży/wydaniu Nieruchomości Spółce 1). Prace rozbiórkowe mogą być w szczególności realizowane na podstawie stosownych decyzji administracyjnych wydanych na wniosek Spółki 1 (ewentualnie podmiotów powiązanych ze Spółką 1 – zgodnie z uwagami poniżej). Budowa Nowych Budynków prowadzona będzie na podstawie (i) istniejących Decyzji WZ lub decyzji o warunkach zabudowy wydanych na wniosek Spółki 1 (o ile dla terenu Działek nie zostanie wcześniej uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) oraz (ii) istniejących decyzji zatwierdzających projekty budowlane i udzielających pozwoleń na budowę, które zostaną przeniesione na Spółkę 1 lub nowych decyzji, o które wystąpi Spółka 1 (ewentualnie podmiot powiązany z Kupującym – Spółką 1).

Nie można wykluczyć sytuacji, w których po zakupie Nieruchomości od Sprzedającego, poszczególne części Działek (stanowiące po planowanych przez Spółkę 1 podziałach samodzielne działki ewidencyjne) wraz ze znajdującymi się ewentualnie jeszcze na nich/pod ich powierzchnią obiektami, będą zbywane przez Spółkę 1 na rzecz podmiotów powiązanych (dalej: Spółki celowe), które będą realizować na nich Inwestycję (daną jej część). W takim scenariuszu Spółki celowe będą zatem zobowiązane do uzyskania we własnym zakresie stosownych decyzji administracyjnych (rozbiórkowych lub o warunkach zabudowy lub o pozwoleniu na budowę) oraz zapewnienia innych warunków niezbędnych do przeprowadzenia Inwestycji.

Możliwe będą przy tym sytuacje, w których zbycie na rzecz Spółek celowych będzie dotyczyć już niezabudowanych części Działek (nowo wydzielonych działek ewidencyjnych) – po sfinalizowaniu przez Spółkę 1 prac rozbiórkowych w odniesieniu do obiektów znajdujących się na Działkach/pod ich powierzchnią.

Wolą Spółki 1 jest, aby dostawy części Działek (nowo wydzielonych działek ewidencyjnych) na rzecz Spółek celowych były opodatkowane podatkiem od towarów i usług (według właściwej stawki/stawek), tj. nie były objęte zwolnieniem z podatku od towarów i usług, w szczególności określonym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że przyłącze sieci cieplnej zlokalizowane na Działce 2 stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedającego Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego Działek wraz ze znajdującymi się na nich/pod ich powierzchnią Obiektami trwale związanymi z gruntem? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zainteresowani podkreślili, że m.in. ww. pytanie nie odnosi się do innych zbywanych aktywów niż Nieruchomość, w szczególności do innych Obiektów, tj. Tablicy oraz Kabli.

Zdaniem Zainteresowanych, w razie ewentualnego stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego Działek wraz ze znajdującymi się na nich/pod ich powierzchnią Obiektami trwale związanymi z gruntem, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług/będzie mogła zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki (i zostanie opodatkowana), na Spółce 1 nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z zakupem Nieruchomości od Sprzedawcy.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają również czynności cywilnoprawne, w odniesieniu do których przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności – art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wskazana reguła nie dotyczy jednak m.in. sprzedaży/zamiany nieruchomości lub ich części oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, w razie stwierdzenia, iż planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego Działek wraz ze znajdującymi się na nich/pod ich powierzchnią Obiektami, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług/będzie mogła zostać opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług, na Spółce 1 nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Nieruchomości od sprzedającego.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 16 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.428.2019.3.RR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Kupujący (Spółka 1) zamierza nabyć od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Spółka 2) prawo użytkowania wieczystego gruntu (Działka 1 i Działka 2) wraz z naniesieniami (łącznie zwane: Nieruchomość).

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z naniesieniami (Sprzedaż Nieruchomości) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, tj. czy w sytuacji gdy transakcja będzie opodatkowana (lub będzie mogła być opodatkowana) stawką 23% podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy sprzedaż Nieruchomości dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 16 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.428.2019.3.RR, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, m.in. że opisana we wniosku Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Planowana sprzedaż Działki 1 (prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na niej/pod jej powierzchnią obiektami trwale związanymi z gruntem, tj. Oświetleniem, Przyłączami oraz Ogrodzeniem) i Działki 2 (prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na niej/pod jej powierzchnią obiektami trwale związanymi z gruntem, tj. Placem, Instalacją, Przyłączem cieplnym oraz Ogrodzeniem) będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 29a ust. 8 tej ustawy. Jednakże gdy Kupujący oraz Sprzedający spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%.

Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami (Sprzedaż Nieruchomości) będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Zainteresowanych nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.