Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT2-1.4011.441.2018.4.DW
z 19 marca 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2018 r. (data wpływu 7 grudnia 2018 r.), uzupełnionym pismami z dnia 17 stycznia 2019 r., 11 lutego 2019 r. i 8 marca 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

• nieprawidłowe - w części dotyczącej powstania źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia kwoty spłaty na rzecz byłej żony oraz
• prawidłowe - w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 7 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismami z dnia 17 stycznia 2019 r., 11 lutego 2019 r. i 8 marca 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku oraz jego uzupełnieniach przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 2 grudnia 1991 r. otrzymał od SM przydział lokalu mieszkalnego M-4 o pow. 61,7 m2, w którym zamieszkał wraz z żoną L. J. i synem D. J.

W dniu 13 lutego 2008 r. Sąd rozwiązał związek małżeński Wnioskodawcy przez rozwód, a w wyroku tym Wnioskodawcy powierzono wykonywanie władzy nad małoletnim D. W dniu 11 listopada 2008 r. Burmistrz Gminy P. orzekł o wymeldowaniu z ww. lokalu byłej żony L. J.

Sąd Rejonowy w P. w sprawie o podział majątku dorobkowego stron postanowieniem z dnia 12 grudnia 2017 r. przyznał Wnioskodawcy lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w P. Ponadto, Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty byłej małżonki w kwocie 50.000 zł do końca marca 2018 r. Wnioskodawca w tym celu zaciągnął kredyt w … w ww. kwocie.

Po uregulowaniu zobowiązań wobec drugiej strony, borykając się z problemami finansowymi Wnioskodawca zdecydował się na wykupienie mieszkania na własność w celu jego późniejszej sprzedaży. Wnioskodawca poniósł następujące koszty:

• 9103,06 zł – umorzenie kredytu
• 1536 zł – koszty notarialne

Wnioskodawca nadmienia, iż na mieszkaniu ciążył kredyt zaciągnięty przez SM, który był wliczony do czynszu a Wnioskodawca regularnie spłacał raty od 1991 r. W dniu, w którym nastąpił podział majątku wysokość kredytu opiewała na kwotę 70.000 zł i została umorzona na mocy ustawy w 2018 r.

Wnioskodawca dokonał wykupu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na własność w dniu 20 listopada 2018 r. Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży przedmiotowego lokalu w miesiącu lutym 2019 r. Cena sprzedaży mieszkania nie przekroczy 150.000 zł.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca doprecyzował, że koszty w wysokości 9103,06 zł zostały poniesione w związku z uregulowaniem należności na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i były związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (sformułowane w uzupełnieniach wniosku).

1. W przypadku gdyby Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu w miesiącu lutym 2019 r., a mieszkanie zostało przez Wnioskodawcę nabyte w 2018 r. na podstawie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, to czy istnieje po stronie Wnioskodawcy obowiązek podatkowy w związku z planowaną transakcją kupna-sprzedaży?
2. Czy do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczają się koszty w postaci spłaty dokonanej na rzecz byłej małżonki L. J. dokonanej w wyniku podziału majątku wspólnego, w wyniku którego Wnioskodawca stał się jedynym podmiotem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie przekształcono w odrębność własność lokalu mieszkalnego oraz koszty w kwocie 9.103,06 zł związane z uregulowaniem należności na rzecz spółdzielni przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu, kwota spłaconego wraz z czynszem kredytu obciążającego lokal i kwota 1536 zł tytułem kosztów ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przed notariuszem, przy założeniu, że wydatki te zostaną właściwie udokumentowane?

Zdaniem Wnioskodawcy, przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu, którego dotyczy wniosek nie może stanowić o naliczeniu podatku od jego późniejszej sprzedaży.

W przypadku takiego przekształcenia nie można mówić o nabyciu prawa, ponieważ prawo przysługujące Wnioskodawcy istnieje od 1991 r., skoro od ww. daty Wnioskodawca nieprzerwanie w tym mieszkaniu zamieszkiwał, dokonywał wszelkich opłat, w tym spłacał kredyt zaciągnięty przez SM, który wliczony był w czynsz.

Wnioskodawca wskazuje także, że zbycie prawa własności ww. nieruchomości nie spowoduje jakiegokolwiek wzbogacenia, ponieważ sporą część kwoty Wnioskodawca przeznaczy na spłatę zaciągniętego kredytu w …. Natomiast z pozostałej kwoty będzie musiał zaspokoić zarówno swoje, jak i syna potrzeby mieszkaniowe.

W kontekście pytania drugiego Wnioskodawca uważa, że zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.”

Decyzją z dnia 2 grudnia 1991 r. ustanowiono na rzecz Wnioskodawcy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie na jego wniosek … Spółdzielnia Mieszkaniowa ustanowiła odrębną własność lokalu.

Zgodnie z art. 10 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Tym samym, nabycie prawa własności nieruchomości lokalowej mogło mieć miejsce jedynie pod warunkiem poniesienia kosztów w kwocie 9.103,06 zł tytułem spłaty reszty zobowiązań ciążących na lokalu mieszkalnym. Ponadto, Wnioskodawca od 1991 r. uiszczał wliczoną do czynszu ratę zobowiązania kredytowego obciążającego przedmiotowy lokal.

Jak wynika z ww. art. 10 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Wnioskodawca bez uregulowania tych należności nie mógłby żądać ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a więc w jego ocenie koszty te stanowią koszty uzyskania ewentualnego przychodu z tytułu zbycia nieruchomości.

W kontekście pytania drugiego Wnioskodawca uważa, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wchodziło w skład majątku wspólnego zgromadzonego w trakcie trwania małżeństwa z L. J. W wyniku dokonanego podziału Wnioskodawca stał się jedynym podmiotem, któremu przysługiwało to prawo, jednak kosztem obowiązku spłaty na rzecz byłej małżonki w wysokości 50.000 zł. Mając na względzie fakt, że bez tej spłaty Wnioskodawcy przysługiwałby jedynie udział w prawie własności mieszkania, również w jego ocenie zasadnym jest uznanie, że spłata na rzecz byłego małżonka stanowi koszt uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku). W przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Mając na uwadze zacytowane przepisy konieczne jest więc określenie daty nabycia zbywanej odpłatnie nieruchomości lub prawa, gdyż data ta ma wpływ zarówno na sam fakt powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również określenie reżimu prawnego, któremu podlegać będzie dana czynność.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2018 r., poz. 845, z późn. zm.), przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji (art. 9 ust. 3 tej ustawy).

Z treści powyższych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie ma więc charakteru własnościowego. Prawa tego nie można nabyć, można je jedynie ustanowić. Osoba posiadająca takie prawo jest jedynie osobą uprawnioną do używania lokalu jako najemca, nie jest natomiast jego właścicielem.

W konsekwencji, ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże, stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Ponadto, zgodnie z art. 12 ust. 4 powołanej ustawy, wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Powyższe oznacza, że osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy – w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem, stosownie do wniosku, umowę albo o przekształcenie dotychczasowego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo o przeniesienie własności lokalu.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że dopiero zawarcie w 2018 r. umowy ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na rzecz Wnioskodawcy stanowi nabycie prawa własności do tego lokalu. Tym samym, planowana w 2019 r. sprzedaż ww. nieruchomości nabytej w dniu 20 listopada 2018 r. stanowić będzie dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Z treści wniosku wynika, że w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesieniem własności tego lokalu Wnioskodawca poniósł następujące koszty:

• spłata byłej małżonki;
• koszty związane z uregulowaniem należności na rzecz spółdzielni przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu (umorzenia kredytu);
• kwota spłaconego wraz z czynszem kredytu obciążającego przedmiotowy lokal;
• koszty notarialne ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Odnosząc się do możliwości zaliczenia przez Wnioskodawcę do kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości spłaty dokonanej na rzecz swojej byłej małżonki wskazać należy, iż w zdarzeniu przedstawionym we wniosku spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego należało do majątku wspólnego małżonków. W związku z podziałem majątku prawo to uzyskał Wnioskodawca na wyłączność z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej żony. Zatem spłata dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz byłej żony jest w istocie wydatkiem Wnioskodawcy dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie przedmiotowego lokalu. W konsekwencji, Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zasądzonej kwoty spłaty na rzecz byłej żony.

Warunkiem przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na prawo własności jest pokrycie w całości przez członka spółdzielni zobowiązań wynikających z treści art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Opłaty te są tym samym bezpośrednio związane z nabyciem prawa własności do lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako wydatków poniesionych na nabycie mieszkania, o którym mowa w przedmiotowym wniosku Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć koszty związane z uregulowaniem zobowiązań wobec spółdzielni mieszkaniowej związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz poniesione w związku z dokonaniem tego przekształcenia koszty notarialne, a także kwotę spłaconego kredytu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.