INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Organu w dniu 28.06.2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28.06.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 21 stycznia 2004 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę o budowę lokalu mieszkalnego na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i garażowego miejsca postojowego. W dniu 7 lipca 2005 r. podpisała umowę o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i odrębną umowę dotyczącą miejsca parkingowego. Akt notarialny dotyczący ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności został podpisany 3 czerwca 2009 r. Dla miejsca postojowego został zawarty odrębny akt notarialny.

Obecnie Wnioskodawczyni planuje sprzedać mieszkanie wraz z miejscem postojowym. Co do zasady całość środków uzyskanych ze sprzedaży Wnioskodawczyni planuje w okresie dwóch lat przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Dla określenia zasad skorzystania ze zwolnienia podatkowego, jak również ewentualnych obowiązków podatkowych, gdyby Wnioskodawczyni nie mogła wypełnić warunków tego zwolnienia, niezbędne jest ustalenie, którą datę przyjąć za datę nabycia nieruchomości: czy będzie to moment podpisania umowy o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu...

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość. Co do zasady prawo dysponowania tą nieruchomością jak właściciel Wnioskodawczyni nabyła z dniem ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego, co nastąpiło w dniu 7 lipca 2005 roku. W momencie podpisania umowy o ustanowieniu powyższych praw Wnioskodawczyni nabyła możliwość rozporządzania nieruchomością jako właściciel.

Fakt podpisania aktów notarialnych ustanawiających odrębną własność nieruchomości, który nastąpił w 2009 roku, stanowił jedynie zmianę formy własności. Zmiana formy własności nie może mieć wpływu na określenie momentu nabycia nieruchomości, a ten właśnie moment decyduje o zastosowaniu odpowiednich przepisów podatkowych. Nabycie nieruchomości nastąpiło z chwilą uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością jak właściciel, a to miało miejsce w momencie ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Reasumując, rozpatrując skutki podatkowe, w tym warunki zwolnienia podatkowego, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., jako że nieruchomość została nabyta przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W konsekwencji całość dochodu ze sprzedaży stanowić będzie dochód ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - i będzie podlegać zwolnieniu na warunkach, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 w związku z art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich część oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego w dniu 21 stycznia 2004 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę o budowę lokalu mieszkalnego na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i garażowego miejsca postojowego, natomiast w dniu 7 lipca 2005 r. umowę o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i odrębną umowę dotyczącą miejsca parkingowego. Akt notarialny dotyczący ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności został podpisany 3 czerwca 2009 r. Dla miejsca postojowego został zawarty odrębny akt notarialny.

Obecnie Wnioskodawczyni planuje sprzedać mieszkanie wraz z miejscem postojowym. Co do zasady całość środków uzyskanych ze sprzedaży Wnioskodawczyni planuje w okresie dwóch lat przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku należy określić moment nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Podkreślić należy, iż w sytuacji, w której podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego (garażu), a następnie nastąpiło ustanowienie na jego rzecz prawa odrębnej własności w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), za datę nabycia ww. lokali, od której liczy się 5-letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać datę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Natomiast ustanowienie prawa odrębnej własności powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego i użytkowego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości.

Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garażu nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i użytkowego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym przekształcenie lokalu mieszkalnego i użytkowego w odrębną własność w formie aktu notarialnego jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania ww. lokalami. Tak więc na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy datę nabycia lokalu mieszkalnego oraz miejsca parkingowego należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego, tj. z datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego czyli z 2005 r.

Mając na uwadze powyższe, odnośnie skutków podatkowych sprzedaży ww. nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

I tak na podstawie art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23), chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie z brzmieniem art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

lit. a)

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

lit. e) na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptacje lub remont budynku albo jego części
   - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
   
   

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b – ulga odsetkowa (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

W myśl art. 28 ust. 3, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) – podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi;

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
   
   

Zwolnienie od podatku dochodowego określone w tym przepisie uzależnione jest od spełnienia dwóch przesłanek: wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe, w nim wymienione i dokonania tej czynności przed upływem terminu dwuletniego. Zaznaczyć także należy, iż zawarty w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) katalog wydatków, uprawniających do zwolnienia jest katalogiem zamkniętym, w związku z czym inne wydatki, w nim nie wymienione, nie będą uprawniały do skorzystania z niego.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed 01 stycznia 2007 r. jest wydatkowanie uzyskanych z tej sprzedaży środków w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Podkreślić należy, że o prawie do skorzystania z ww. zwolnienia nie przesądza jedynie fakt złożenia stosownego oświadczenia lecz fakt rzeczywistego wydatkowania owych środków pieniężnych na własne cele mieszkaniowe, które są enumeratywnie wymienione w ww. przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowanie prawne oraz przedstawiony we wniosku opis zaistniałego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że rozpatrując skutki podatkowe sprzedaży ww. nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Przychód jaki Wnioskodawczyni uzyska z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości co do zasady może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy, o ile zostaną spełnione wszystkie przesłanki wskazane w cytowanej ustawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.