Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB4/415-421/10-4/JK
z 13 sierpnia 2010 r.

 

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

Interpretacje podatkowe
 

Rodzaj dokumentu
interpretacja indywidualna
Sygnatura
IPPB4/415-421/10-4/JK
Data
2010.08.13



Autor
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie


Temat
Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Podstawa obliczenia i wysokość podatku --> Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych

Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Zwolnienia przedmiotowe

Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Źródła przychodów --> Katalog źrodeł przychodów


Słowa kluczowe
akt notarialny
działki rolne
gospodarstwo rolne
sprzedaż nieruchomości
współwłasność
zwolnienia przedmiotowe


Istota interpretacji
należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przy czym wskazać należy, iż Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego pod warunkiem, że kwota przychodu w całości zostanie przeznaczona w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.



Wniosek ORD-IN 374 kB

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 10.05.2010 r. (data wpływu: 20.05.2010 r.) oraz w piśmie z dnia 27.07.2010 r. (data nadania 27.07.2010 r., data wpływu 29.07.2010 r.) stanowiące odpowiedź na wezwanie z dnia 20.07.2010 r. (data nadania 20.07.2010 r., data doręczenia 23.07.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 20.07.2010 r. (data nadania 20.07.2010 r., data doręczenia 23.07.2010 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez wyjaśnienie stanu faktycznego w związku z nieprecyzyjnymi informacjami zawartymi w treści wniosku oraz szczegółowe uzupełnienie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 27.07.2010 r. (data nadania 27.07.2010 r., data wpływu 29.07.2010 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła przedmiotowy wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła na współwłasność ułamkową wraz z mężem jedną działkę rolną o powierzchni 0,2755 ha. Małżonkowie stali się współwłaścicielami w 1/3 tej działki rolnej a osoba trzecia współwłaścicielem 2/3 tej samej działki. Następnie aktem notarialnym z dnia 25.01.2007 r. została zniesiona współwłasność. Nieruchomość została podzielona na 3 odrębne działki. Wnioskodawczyni wraz z mężem zostali właścicielami (na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej) jednej działki o powierzchni 0,898 ha, ok. 1/3 pierwotnie nabytej nieruchomości, co matematycznie stanowi 32,60% (0,898/0,2755) powierzchni działki przed podziałem, czyli udział małżonków w nieruchomości nie powiększył się. Osoba trzecia stała się właścicielem dwóch działek o łącznej powierzchni 0,1857 ha, czyli 67,40% pierwotnej działki. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych dopłat.

W dniu 06.05.2010 r. małżonkowie sprzedali swoją działkę – akt notarialny sporządzono w dniu sprzedaży. Nabyta przez małżonków działka wchodziła w skład posiadanego przez nich gospodarstwa rolnego. Kilka miesięcy po zniesieniu współwłasności małżonkowie zmienili przeznaczenie tej działki z rolnego na budowlane i rozpoczęli na tej działce budowę mieszkalnego domu jednorodzinnego. W momencie sprzedaży w 2010 r. działka ta była zabudowana domem jednorodzinnym w stanie surowym, grunt nie miał już charakteru rolnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób należy opodatkować przychód ze sprzedaży przedmiotowej działki...

Zdaniem Wnioskodawczyni, nabycie sprzedanej przez małżonków działki nastąpiło w 2006 r., kiedy małżonkowie stali się współwłaścicielami 1/3 nieruchomości, która następnie została wyodrębniona jako osobna działka.

Wobec powyższego Wnioskodawczyni uważa, że przychód ze sprzedaży powinien być opodatkowany według ryczałtowej stawki 10% przychodu ze sprzedaży – zgodnie z cytowanym w poz. 47 druku przepisem prawnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. w szczególności art. 46 i 48 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo credit , w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Jeżeli zatem na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek nie stanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

W świetle powyższego, nie można więc traktować odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Istotny z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Ponadto wyjaśnić należy, iż współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu, współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła na współwłasność ułamkową wraz z mężem jedną działkę rolną o powierzchni 0,2755 ha. Małżonkowie stali się współwłaścicielami w 1/3 tej działki rolnej, a osoba trzecia współwłaścicielem 2/3 tej samej działki. Następnie aktem notarialnym z dnia 25.01.2007 r. została zniesiona współwłasność. Nieruchomość została podzielona na 3 odrębne działki. Wnioskodawczyni wraz z mężem zostali właścicielami (na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej) jednej działki o powierzchni 0,898 ha, ok. 1/3 pierwotnie nabytej nieruchomości, co matematycznie stanowi 32,60% (0,898/0,2755) powierzchni działki przed podziałem, czyli udział małżonków w nieruchomości nie powiększył się. Osoba trzecia stała się właścicielem dwóch działek o łącznej powierzchni 0,1857 ha, czyli 67,40% pierwotnej działki. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych dopłat. Kilka miesięcy po zniesieniu współwłasności małżonkowie zmienili przeznaczenie tej działki z rolnego na budowlane i rozpoczęli na tej działce budowę mieszkalnego domu jednorodzinnego. W dniu 06.05.2010 r. małżonkowie sprzedali swoją działkę. W momencie sprzedaży w 2010 r. działka ta była zabudowana domem jednorodzinnym w stanie surowym, grunt nie miał już charakteru rolnego.

Ponieważ powierzchnia działki jaką Wnioskodawczyni wraz z mężem uzyskała w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w udziale jaki przysługiwał małżonkom przed zniesieniem współwłasności, za datę nabycia nieruchomości należy uznać 2006 r. Sprzedaż została dokonana w dniu 06.05.2010 r., zatem przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Tym samym sprzedaż powyższej nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W świetle art. 28 ust. 2, 2a i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23). Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) – c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
  • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

Z kolei przepis lit. e) cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 32 mówi o zwolnieniu tychże przychodów w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Ponadto w myśl ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, m.in. że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy.

Należy przy tym wskazać, iż zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

  1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
  2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne,

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przy czym wskazać należy, iż Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego pod warunkiem, że kwota przychodu w całości zostanie przeznaczona w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.



doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji
Dołącz do zarejestrowanych użytkowników i korzystaj wygodnie z epodatnik.pl.   Rejestracja jest prosta, szybka i bezpłatna.

Reklama

Przejrzyj zasięgi serwisu epodatnik.pl od dnia jego uruchomienia. Zobacz profil przeciętnego użytkownika serwisu. Sprawdź szczegółowe dane naszej bazy mailingowej. Poznaj dostępne formy reklamy: display, mailing, artykuły sponsorowane, patronaty, reklama w aktywnych formularzach excel.

czytaj

O nas

epodatnik.pl to źródło aktualnej i rzetelnej informacji podatkowej. epodatnik.pl to jednak przede wszystkim źródło niezależne. Niezależne w poglądach od aparatu skarbowego, od wymiaru sprawiedliwości, od inwestorów kapitałowych, od prasowego mainstreamu.

czytaj

Regulamin

Publikacje mają charakter informacyjny. Wydawca dołoży starań, aby informacje prezentowane w serwisie były rzetelne i aktualne. Treści prezentowane w serwisie stanowią wyraz przekonań autorów publikacji, a nie źródło prawa czy urzędowo obowiązujących jego interpretacji.

czytaj