INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2007 (data wpływu 26 listopada 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Zgodnie z postanowieniem z dnia 17 sierpnia 2007 r. Sąd Rejonowy w G. przysądził Wnioskodawcy nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym za cenę 135.325 zł. Jednocześnie Podatnik nie poczynił żadnych prac celem zwiększenia jej wartości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy Wnioskodawca może – przed upływem roku od daty nabycia – sprzedać ww. budynek mieszkalnym za kwotę zakupu...
2. Na jaki okres jest ważna wycena dokonana przez rzeczoznawcę...
3. Po jakim okresie powinien urynkowić wartość nieruchomości, pomimo tego, iż nie planuje w nią inwestować...
4. Czy, sprzedając tą nieruchomość za cenę 135.325 zł, Podatnik winien odprowadzić podatek od tej sumy...

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli sprzeda On tę nieruchomość przed upływem 1 roku, wycena, którą sporządził na wniosek sądu rzeczoznawca jest zgodna z ceną rynkową i stanem faktycznym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) źródłem przychodu - z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca jest właścicielem budynku mieszkalnego, nabytego w drodze przysądzenia własności na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w G. z dnia 17 sierpnia 2007 r. Instytucja przysądzenia własności jest jednym z etapów egzekucji z nieruchomości uregulowanej w Dziale VI Części III ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 Nr 43, poz. 296 ze zm.). W myśl przepisu art. 998 § 1 cytowanej ustawy po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Natomiast samo przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę następuje z momentem uprawomocnienia się ww. postanowienia, ponieważ stosownie do treści art. 999 § 1 zd. 1 Kodeksu, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Stąd też, przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Podatnika z dniem uprawomocnienia się postanowienia z dnia 17 sierpnia 2007 r.

Jako, że w świetle poczynionych ustaleń dzień nabycia budynku mieszkalnego nastąpił po dniu 1 stycznia 2007 r., należy podkreślić, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zatem nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. W myśl nowego przepisu art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego i związanego z nim pytania jest przepis art. 30e ust. 2 ustawy, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z kolei w świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast w świetle ust. 4, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Zatem, w świetle powyższych przepisów oraz przy uwzględnieniu obowiązującej w prawie cywilnym zasady swobody zawierania umów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy kupna-sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie określonej w tejże umowie. Jednakże, w przypadku, gdy cena znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości przychód z odpłatnego zbycia określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej – w razie nieudzielenia odpowiedzi przez stronę umowy, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej – po uprzednim wezwaniu do zmiany tej wartości lub wskazania ww. przyczyn. Należy przy tym wskazać, iż zastosowane w art. 19 ust. 3 ustawy (dotyczącym określania wartości rynkowej) sformułowanie „w szczególności” dopuszcza uwzględnienie innych czynników niż podane w ustawie (tj. stan i stopień zużycia nieruchomości oraz czas i miejsce odpłatnego zbycia). Reasumując, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych uznaje uprawnienie stron umowy odpłatnego zbycia do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny, jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób znacznie odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej.

Odrębną kwestią jest zasadność wykorzystania wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę przed przysądzeniem jej własności na rzecz Wnioskodawcy.

Szczegółowe przepisy regulujące wycenę nieruchomości zostały umieszczone w Dziale IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), gdzie w Rozdziale I – „Określanie wartości nieruchomości”, szczególnie w treści art. 149 postanowiono, iż przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Przy czym zgodnie z art. 154 ust. 1 cytowanej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając m.in. cel wyceny. Natomiast z treści art. 156 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, który może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2007 r. sygn. akt I OSK 351/06 (LEX nr 291429), który w uzasadnieniu tegoż orzeczenia posiłkował się – oprócz przytoczonych aktów prawnych – również Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Tenże sąd stwierdził, iż ustawodawca wskazał cel dokonywanej wyceny, jako element determinujący podejście, metody i techniki szacowania. Cel wyceny ma wpływ nie tylko na wybór właściwego sposobu szacowania nieruchomości, ale w konsekwencji może wpływać na wynik wyceny.

Konkludując, należy stwierdzić, iż cel sporządzenia wyceny nieruchomości (sprzedaż w drodze licytacji w ramach egzekucji sądowej), na którą powołuje się Podatnik nie jest tożsamy z ustaleniem wartości rynkowej dla potrzeb ustalenia wysokości przychodu z zamierzonej przez niego sprzedaży. Nadto, należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Zatem, przepisy podatkowe regulując, co jest podatkowym przychodem ze sprzedaży, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy zbyć nieruchomość. Nadto niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), przychodem ze sprzedaży będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona znacznie odbiegała od wartości rynkowej – w rozumieniu przepisów podatkowych – wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu. Dochód, którym jest różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.