INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2009 r. (data wpływu 22 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2006 r. nabyła Pani spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Po dokonaniu spłaty wszystkich zadłużeń wobec Spółdzielni Mieszkaniowej, na podstawie art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zmianami) ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego i w dniu 30 marca 2009 r., na podstawie art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zmianami) przeniesiono na Pani rzecz własność tego lokalu wraz z prawami związanymi z własnością tego lokalu. Powyższy fakt został potwierdzony aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej.

Nadmieniła Pani, iż od 2006 r. w lokalu tym mieszkała wspólnie z konkubentem. Oboje byliście w nim zameldowani. Wspólnie finansowaliście remont tego lokalu i jego wyposażenie. W październiku 2007 r. postanowiliście się rozstać i w obecności notariusza w dniu 22 października 2007 r. spisaliście oświadczenie, w którym Pani konkubent zobowiązał się dobrowolnie wymeldować z tego mieszkania, pod warunkiem, że będzie obecny przy podpisywaniu umowy jego sprzedaży i otrzyma od kupującego 50% uzyskanej kwoty z tej sprzedaży, jako zwrot poniesionych nakładów na jego remont i wyposażenie.

Następnie w dniu 25 czerwca 2009 r. dokonała Pani sprzedaży tego lokalu, znajdując nabywcę przez pośrednika i płacąc prowizję w kwocie 2.400 zł.

W akcie notarialnym z dnia 25 czerwca 2009 r. jako osoby stawające przed notariuszem odnotowano: Panią, kupującego oraz Pani byłego konkubenta. Cenę sprzedaży określono na kwotę 123.000 zł. Kwota 12.300 zł przypadająca na poczet należnej ceny została zapłacona Pani przed podpisaniem tego aktu. Reszta ceny w wysokości 110.700 zł została zapłacona w formie przelewów bankowych: Wnioskodawczyni w kwocie 38.200 zł i jej byłego konkubenta w wysokości 72.500 zł. Końcowo wskazała Pani, iż w związku z tą sprzedażą otrzymała łącznie kwotę 50.500 zł (zaliczka 12.300 zł i przelew 38.200 zł), natomiast Pani konkubent otrzymał kwotę 72.500 zł. Wydanie przedmiotu umowy nastąpiło w lipcu 2009 r. W tym sam czasie kupujący przelał ww. kwoty na wskazane w akcie notarialnym konta bankowe. Jednocześnie od dnia spisania oświadczenia, tj. od dnia 22 października 2007 r. do dnia sprzedaży przedmiotowego lokalu (25 czerwca 2009 r.) Pani konkubent podniósł swoje żądania w zamian za dobrowolne wymeldowanie się ze sprzedanego lokalu.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

1. Czy ustalając podstawę obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem dla Wnioskodawczyni będzie kwota stanowiąca cenę sprzedanego lokalu ustalona w akcie notarialnym, czyli kwota 123.000 zł, czy wartość faktycznie przez nią otrzymana, czyli kwota 50.500 zł...
2. Jaki rodzaj dochodu (przychodu) podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym w myśl art. 3 uzyskał jej konkubent otrzymując od kupującego kwotę 72.500 zł...

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie pierwsze. Wniosek w zakresie pytania drugiego załatwiony zostanie odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawczyni, podstawą obliczenia podatku z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 r. powinien być dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania. W przypadku Wnioskodawczyni przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym powinna być kwota faktycznie otrzymana, tj. kwota 50.500 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Z przepisów powyższych wynika jednoznacznie, że przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, takie jak np. opłaty notarialne, opłaty sądowe, opłaty skarbowe, koszty pośredników w obrocie nieruchomościami, a więc wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne aby transakcja mogła dojść do skutku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 25 czerwca 2009 r. będąc właścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość dokonała Pani jego sprzedaży, znajdując nabywcę przez pośrednika i płacąc prowizję w wysokości 2.400 zł. Cena sprzedaży, jak wynika z aktu notarialnego ustalona została na kwotę 123.000 zł. Część tej sumy w kwocie 12.300 zł jako zaliczkę otrzymała Pani przed podpisaniem umowy, pozostałą część kwoty w wysokości 110.700 zł przekazano na konta bankowe: Pani w kwocie 38.200 zł i byłego Pani konkubenta w kwocie 72.500 zł.

Dokonana w przedstawionym stanie faktycznym czynność prawna polegająca na zawarciu w dniu 25 czerwca 2009 r. w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży implikuje określone skutki podatkowe, powstanie których jest niezależne od tego, czy Wnioskodawczyni otrzymała wynikającą z umowy kwotę w całości czy też nie. W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzyskanie przychodu w tym przypadku następuje bowiem w momencie zawarcia umowy, która musi określać cenę z mocy art. 535 Kodeksu cywilnego. Skoro więc powołany przepis wprowadza odstępstwo od ogólnej definicji przychodu zawartej w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to bez wpływu na jego wysokość pozostanie fakt, iż część ceny w wysokości 72.500 zł została przekazana na konto konkubenta i Wnioskodawczyni nie mogła tą kwotą rozporządzać.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż przychodem z odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest cena określona w umowie sprzedaży mieszkania, czyli kwota 123.000 zł, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Fakt, iż Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na przekazanie pewnej kwoty pieniężnej byłemu konkubentowi pozostaje bez wpływu na zakres ciążącego na niej obowiązku podatkowego. Powstanie przychodu dla celów podatkowych związane jest bowiem ze zbyciem przedmiotu umowy, zaś sposób zadysponowania kwoty, uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, leży w zakresie swobodnego uznania sprzedającego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.