INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 23.03.2009 r. (data wpływu 27.03.2009 r.) oraz piśmie z dnia 25.05.2009 r. (data nadania 26.05.2009 r., data wpływu 27.05.2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB2/415-243/09-3/JB z dnia 20.05.2009 r. (data nadania 20.05.2009 r., data doręczenia 22.05.2009 r.) oraz piśmie z dnia 15.06.2009 r. (data nadania 15.06.2009 r., data wpływu 16.06.2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB2/415-243/09-5/JB z dnia 03.06.2009 r. (data nadania 03.06.2009 r., data doręczenia 09.06.2009 r.) oraz piśmie z dnia 30.06.2009 r. (data nadania 30.06.2009 r., data wpływu 01.07.2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB2/415-243/09-7/JB z dnia 18.06.2009 r. (data nadania 19.06.2009 r., data doręczenia 24.06.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odliczenia kosztów uzyskania przychodu – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27.03.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odliczenia kosztów uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 06.04.2007 r. aktem notarialnym Nr sporządzono umowę na wybudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz z działką, na poczet której zaciągnięto kredyt hipoteczny (100% wartości) w banku.

Aktem nr z dnia 25.03.2008 r. dokonano sprzedaży wszystkich wierzytelności przysługujących im z umowy z developerem.

W trakcie realizacji umowy z developerem poniesiono dodatkowe koszty, tj.:

1. Opłatę sądową.
2. Wynagrodzenie notariusza.
3. Taksę notarialną.
4. Faktury VAT za dodatkowe okna i instalację wodno-kanalizacyjną.
5. Faktura VAT wraz z umową na aranżację wnętrz.
6. Z uwagi na wzięty kredyt bank pobrał bezzwrotną prowizję od zaciągniętego kredytu oraz odsetki w okresie spłaty kredytu za lata 2007 i 2008 (do dnia całkowitej spłaty kredytu), na które to bank wystawił stosowne zaświadczenia.

Pismem z dnia 20.05.2009 r. Nr IPPB2/415-243/09-3/JB wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie własnego stanowiska do zadanego pytania.

Następnie pismem z dnia 03.06.2009 r. IPPB2/415-243/09-5/JB wezwano Wnioskodawcę ponownie do uzupełnienia wniosku o podanie następujących informacji:

1. Doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego poprzez wskazanie, czy w rozpatrywanej sprawie nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości (jeśli nastąpiło nabycie proszę podać datę)...
2. Czy wydatki poniesione na: opłatę sądową, wynagrodzenie notariusza i taksa notarialna związane były z nabyciem nieruchomości...
3. Jak należy rozumieć przedstawione w stanie faktycznym stwierdzenie, iż „dokonano sprzedaży wszystkich wierzytelności” oraz, co miał Wnioskodawca na myśli, wskazując w dalszej części wniosku ORD-IN „do dnia całkowitej spłaty kredytu”, czy nastąpiło to np. po sporządzeniu aktu notarialnego...
4. Wyszczególnienie, jakiego typu nakłady poczynione zostały przez Wnioskodawcę, na które została wystawiona faktura VAT wraz z umową na aranżację wnętrz.

Powyższe wezwanie Wnioskodawca uzupełnił w terminie, pismem z dnia 15.06.2009 r., informując, iż:

1. Aktem notarialnym nr z dnia 06.04.2007 r. nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości, na którą składało się wybudowanie samodzielnego dwupoziomowego lokalu mieszkalnego o pow. 151 m2 oraz działka o pow. 3 09,4 m2. Inwestycja miała zakończyć się do dnia 30.07.2008 r. Na zakup powyższej nieruchomości zaciągnięty został przez Wnioskodawcę i małżonkę kredyt hipoteczny.
2. Wydatki poniesione na opłatę sądową, wynagrodzenie notariusza i taksę notarialną były związane z aktem notarialnym wymienionym w pkt 1.
3. Ze względu na sytuację rodzinną aktem notarialnym nr z dnia 25.09.2008 r. dokonano sprzedaży praw i roszczeń na wymienioną w pkt 1 nieruchomość. Kupujący zobowiązał się do wpłaty na rachunek małżonków kwoty stanowiącej zadłużenie kredytem hipotecznym do dnia 02.10.2008 r. Całkowita spłata kredytu nastąpiła w dniu 13 10.2008 r. Do tego dnia były naliczane odsetki bankowe.
4. W trakcie trwania inwestycji pomiędzy miesiącem mąjem 2007 r. a lipcem 2008 r. poczynione były następujące nakłady, na które zostały wystawione faktury VAT:

1. zakup dodatkowych okien dachowych;
2. montaż dodatkowej instalacji wodno-kanalizacyjnej i c.o.;
3. aranżacja wnętrza parteru i łazienki na piętrze wraz ze zmianami w instalacjach elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych realizowanych w trakcie budowy.

W związku z udzieloną przez Wnioskodawcę informacją, pismem z dnia 18.06.2009 r. Nr IPPB2/415-243/09-7/JB ponownie wezwano stronę o szczegółowe doprecyzowanie stanu faktycznego:

Z uwagi na fakt, iż ze złożonego wniosku ORD-IN z dnia 23.03.2009 r. i informacji z dnia 15.06.2009 r., będącej odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia braków formalnych z dnia 03.06.2009 r. Nr IPPB2/415-243/09-5/JB wynikają rozbieżności, które budzą wątpliwości przy ustaleniu stanu faktycznego przedmiotowego wniosku, bowiem:

1. We wniosku ORD-IN z dnia 23.03.2009 r. Wnioskodawca wskazał, iż aktem notarialnym z dnia 6.04.2007 r. Nr sporządzono umowę na wybudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz z działką, a w piśmie z dnia 15.06.2009 r. informował Wnioskodawca, iż aktem notarialnym z dnia 6.04.2007 r. Nr nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży i sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości, na którą składało się wybudowanie samodzielnego dwupoziomowego lokalu mieszkalnego o pow. 151 m2 oraz działka o pow. 309.4 m2.
2. We wniosku ORD-IN Wnioskodawca wskazuje datę sprzedaży wszystkich wierzytelności 25.03.2008 r. , a w uzupełnieniu z dnia 15.06.2009 r. datę sprzedaży 25.09.2008 r.

Tut. Organ mając na uwadze powyższe zwrócił się o doprecyzowanie:

1. czy w przedmiotowej sprawie aktem notarialnym z dnia 06.04.2007 r. Nr 1612/2007 Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży z developerem, której przedmiotem było zobowiązanie developera do wybudowania lokalu mieszkalnego i zobowiązania do ustanowienia odrębnej własności tego lokalu, czy może aktem tym Wnioskodawca stał się właścicielem tej nieruchomości (jeżeli mamy doczynienia z inną sytuacją proszę wskazać z jaką)...
2. a może powyższym aktem notarialnym Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży z developerem, której przedmiotem było zobowiązanie developera do wybudowania lokalu mieszkalnego oraz udziału we współwłasności nieruchomości, na którą składało się wybudowanie samodzielnego dwupoziomowego lokalu mieszkalnego o pow. 151 m2 oraz działka o pow. 309.4 m2, czy może aktem tym Wnioskodawca stał się właścicielem tej nieruchomości (jeżeli mamy doczynienia z inną sytuacją proszę wskazać z jaką)...

Powyższe zapytanie wynikało z faktu, iż analizując treść uzupełnienia pisma z dnia 15.06.2009 r. tut. Organ w części wskazanej w poz. Ad.1 informacji ma wątpliwości, czy chodzi o jedną, czy dwie nieruchomości.

Jeżeli nastąpiła sprzedaż praw i roszczeń do dwóch nieruchomości lub sprzedaż dwóch nieruchomości, proszę wskazać, której z nich dotyczy przedmiotowy wniosek,

• czy Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, czy też roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu...

• kiedy nastąpiła przedmiotowa sprzedaż, czy Wnioskodawca zbycia dokonał 25.03.2008 r., czy 25.09.2008 r.
  
  

Na ww. wezwanie Wnioskodawca udzielił odpowiedzi w terminie, pismem z dnia 30.06.2009 r., informując, iż we wniosku ORD-IN z dnia 23.03.2009 r., jak i w piśmie z dnia 15.06.2009 r. chodzi o ten sam akt notarialny nr z dnia 06.04.2007 r.

Wnioskodawca wskazał, iż we wniosku ORD-IN stwierdzenie nie było doprecyzowane, w piśmie natomiast przytoczył dokładny zapis z aktu notarialnego „ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży i sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości”.

Była to umowa przedwstępna z deweloperem na jedną nieruchomość (lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej), który zobowiązał się do wybudowania samodzielnego dwupoziomowego lokalu mieszkalnego o pow. 151 m² oraz ustanowienia odrębnej własności wyżej opisanego lokalu i sprzedaży na rzecz kupujących wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, z którym związane będzie prawo do wyłącznego korzystania z działki w granicach oznaczonych na planie realizacji osiedla o powierzchni 309,4 m².

Ponadto strona wskazała, iż finansowanie następowało na podstawie umowy kredytowej z bankiem, płatne w kilku transzach zgodnie z postępem prac na budowie.

Dalej Wnioskodawca podkreślił, iż z uwagi na to, że do dnia 25.09.2008 r. budynek nie został przyjęty pod względem technicznym, akt notarialny nr z dnia 25.09.2008 r. jest aktem sprzedaży praw i roszczeń do całości wyżej wymienionej nieruchomości, za zgodą dewelopera, który przystąpił również do tego aktu. Inwestycja była opłacona w 100 procentach.

Wnioskodawca wskazał również, iż akt notarialny jest z dnia 25.09.2008 r., a we wniosku ORD-IN z dnia 23.03.2009 nastąpiła pomyłka.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych w rozliczeniu rocznym za 2008 r. w poz. 193 PIT-36 należy wpisać kwotę zryczałtowanego podatku (19%) stanowiącego różnicę między przychodem ze sprzedaży, a kosztami uzyskania przychodu, a zatem jakie z ww. wydatków stanowią faktyczne koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy wskazane wydatki stanowią koszty uzyskania przychodu, a zatem są nimi:

1. Opłata sądowa.
2. Wynagrodzenie notariusza.
3. Taksa notarialna.
4. Faktury VAT za dodatkowe okna i instalację wodno-kanalizacyjną.
5. Faktura VAT wraz z umową na aranżację wnętrz.
6. Bezzwrotna prowizja od zaciągniętego kredytu oraz odsetki w okresie spłaty kredytu za lata 2007 i 2008 (do dnia całkowitej spłaty kredytu), na które to bank wystawił stosowne zaświadczenia.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy źródłami przychodu są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Jak wskazuje art. 18 ww. ustawy, za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zawarte wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, iż do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ww. ustawy, można zaliczyć także inne prawa nie wymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Wskazać więc należy, iż zbycie prawa do mieszkania budowanego przez dewelopera, jako że jest to prawo tymczasowe, przygotowujące i zabezpieczające prawo przyszłe, które dopiero ostatecznie zaspokaja interesy podmiotu uprawnionego, stanowi przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z zasadą zawartą w art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24 - 25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają ich sumę, różnica jest stratą z tego źródła przychodów.

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż w dniu 06.04.2007 r. aktem notarialnym Nr zawarto z deweloperem umowę przedwstępną, w której deweloper zobowiązał się do wybudowania samodzielnego dwupoziomowego lokalu mieszkalnego o pow. 151 m2 oraz ustanowienia odrębnej własności wyżej opisanego lokalu i sprzedaży na rzecz kupujących wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej. Na poczet tej nieruchomości zaciągnięty został kredyt hipoteczny (100% wartości). Następnie aktem notarialnym Nr z dnia 25.09.2008 r. dokonano sprzedaży wszystkich praw i roszczeń do przedmiotowej nieruchomości przysługujących z umowy z developerem.

W pierwszej kolejności należy wyraźnie wskazać, iż w rozpatrywanej sprawie nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości na Wnioskodawcę i w związku z tym aktem notarialnym w dniu 25.09.2008 r. dokonano sprzedaży roszczenia - prawa do mieszkania budowanego przez dewelopera na ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz odpowiednim udziałem do nieruchomości wspólnej.

A zatem w przedmiotowej sprawie nie można potraktować sprzedaży roszczenia o ustanowienie prawa odrębnej własności, jako sprzedaży nieruchomości, bowiem Wnioskodawca nie stał się właścicielem przedmiotowej nieruchomości, a zbył jedynie prawa do niej.

Mając na uwadze powyższe podkreślić należy, iż Wnioskodawca nie może wykazać przychodu, jak i kosztów jego uzyskania z tytułu przeniesienia praw (cesji) w formularzu podatkowym PIT-36 w poz. 193 i opodatkować go 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, bowiem w rozpatrywanej sprawie nie doszło do zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej.

W rozpatrywanej sprawie, uzyskane przez Wnioskodawcę środki pieniężne należy zakwalifikować jako źródło przychodu jakim jest prawo majątkowe, które podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych, tj. według skali podatkowej.

Natomiast odnosząc się do ustalenia kosztów uzyskania przychodów wskazać należy, iż w powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Jednakże zaznaczyć należy, że jedynie w przypadku kiedy podatnik faktycznie poniesie wydatek, wykaże związek wydatku z uzyskanym przychodem i udowodni fakt poniesienia kosztów w sposób nie budzący wątpliwości może uznać konkretny wydatek za koszt uzyskania przychodu.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz wskazane przepisy prawa podatkowego uznać należy, iż przychód uzyskany z tytułu sprzedaży prawa do mieszkania budowanego przez dewelopera, podlega opodatkowaniu, w świetle art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako przychód z praw majątkowych, który należy pomniejszyć o:

• opłatę sądową, wynagrodzenie notariusza, taksę notarialną – jako koszty nabycia prawa do mieszkania budowanego przez dewelopera,

• faktury VAT za dodatkowe okna i instalację wodno-kanalizacyjną oraz fakturę VAT wraz z umową na aranżację wnętrz – o ile wydatki te miały wpływ na osiągnięcie przychodu,

• oraz bezzwrotną prowizję od zaciągniętego kredytu i odsetki od tego kredytu - zapłacone do dnia sprzedaży prawa do mieszkania budowanego przez dewelopera. Natomiast wydatek poniesiony przez kupującego na spłatę kredytu po zawarciu aktu notarialnego, dotyczącego sprzedaży ww. prawa nie może stanowić u Wnioskodawcy kosztu uzyskania przychodu, ponieważ nie ma związku z uzyskanym przychodem.
  
  

Dochód z odpłatnego zbycia prawa majątkowego winien być wykazany - wraz z pozostałymi dochodami podlegającymi opodatkowaniu według skali podatkowej - w rocznym zeznaniu podatkowym, składanym do urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonano zbycia ww. prawa w formularzu podatkowym PIT-37 lub PIT-36 – jeżeli Wnioskodawca osiągnął np.: dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.