P O S T A N O W I E NI E

Na podstawie art. 216 i art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) stwierdzam, że stanowisko „C" spółka z o.o. zawarte we wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji w sprawie sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego – w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych – jest prawidłowe w zakresie powołanego przepisu prawnego przez Spółkę.

U Z A S A D N I E N I E

Pismem z dnia 19 marca 2007r.( data wpływu do Urzędu 21.03.2007r.), bez numeru Spółka zwróciła się z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego – w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.Jak wynika z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego:Spółka w ramach prowadzonej działalności developerskiej buduje na własnym gruncie budynki mieszkalne, których okres wznoszenia wynosi od 12 do 14 miesięcy ( najczęściej na przełomie dwóch kolejnych lat). W trakcie trwania budowy Spółka zawiera umowy przedwstępne sprzedaży, w których nabywcy zobowiązują się do uiszczenia zaliczek na poczet ceny lokalu, udziału w prawie własności terenu i częściach wspólnych budynku w określonych kwotach i terminach. W większości przypadków zaliczki są wypłacane w całym okresie trwania budowy i dochodzi do takich sytuacji, że przed zakończeniem budowy, Spółka otrzymuje od klientów 100% wartości lokalu w ramach przedpłat. Tak więc zaliczki na poczet mieszkania są płacone w trakcie trwania budowy, a obowiązek takich zapłat wynika z zawieranych z klientami przedwstępnych umów sprzedaży. Otrzymane zaliczki Spółka dokumentowała fakturami VAT zaliczkowymi, które obejmowały 100% należności przed wydaniem towaru. Były też sytuacje, w których klienci nie wpłacili pełnej należności przed wydaniem towaru i wtedy wystawiane były faktury końcowe zgodnie z obowiązującymi zasadami fakturowania, wynikającymi z rozporządzenia ministra Finansów z dnia 25 maja 2005r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 z póżn. zm.).

Pytanie podatnika:1. Czy nadal otrzymane zaliczki na poczet budowy a następnie sprzedawanych mieszkań będą uznawane jako przychody przyszłych okresów, a tym samym będą wyłączone z przychodów podatkowych?2. Czy nadal datę sprzedaży, a więc datę powstania przychodu wyznacza dzień podpisania aktu notarialnego, czy też jest to moment fizycznego wydania rzeczy ( data protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego z klientem)?3. Czy w sytuacji, gdy zostały wniesione zaliczki w wysokości 100% na poczet ceny mieszkania, a towar nie został wydany fizycznie klientom i nie doszło do przeniesienia własności, to czy wniesione zaliczki należy traktować jako uregulowanie należności w rozumieniu art. 12 ust. 3a pkt 2 ustawy?4. Czy gdy doszło do wydania mieszkania w grudniu 2006roku, wystawione zostały faktury na wpłacone zaliczki, a do aktu notarialnego dojdzie w 2007roku, a datę powstania przychodu w nowym brzmieniu ustawy wyznaczałby dzień wydania rzeczy a nie dzień podpisania aktu notarialnego, to czy przychód w takiej sytuacji powstaje w 2006 czy 2007 roku? Jeśli w 2007 roku to, czy automatycznie w styczniu 2007 roku ( od momentu obowiązywania nowelizacji u.p.d.o.p.), czy w 2007 roku w dacie podpisania aktu notarialnego?

Stanowisko podatnika :Przychód z tytułu zbycia nieruchomości powstaje w momencie zbycia prawa majątkowego( podpisania aktu notarialnego).
Wydanie towaru, o którym mowa w przepisie nie powinno w ocenie Spółki oznaczać momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
W sytuacji gdy fizyczne przekazanie ( wydanie ) poprzedza moment podpisania aktu, to należy dla celów ustalenia momentu powstania przychodu przyjąć moment podpisania aktu. W świetle prawa przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić jedynie w formie aktu notarialnego( forma ad solemnitatem ). Skoro więc dopiero w dacie sporządzenia aktu może dojść do prawnie skutecznej czynności nigdy w przypadku sprzedaży nieruchomości nie będzie o powstaniu przychodu decydował moment fizycznego wydania rzeczy.Data aktu notarialnego będzie wyznaczała moment powstania przychodu zarówno w sytuacji, gdy będzie ona poprzedzała moment wydania towaru ( akt notarialny wcześniej niż fizyczne wydanie towaru ), jak i gdy akt będzie spisany już po przekazaniu lokalu. Ustawodawca wiąże powstanie przychodu przy tego rodzaju sprzedaży z momentem zbycia prawa majątkowego a nie z momentem fizycznego przekazania rzeczy.Wpłaty, jakie Spółka otrzymuje na poczet ceny lokalu (nawet 100% wartości towaru), który będzie dostarczony w przyszłości nie generują przychodu podatkowego. Stanowią one przedpłaty, zaliczki na poczet dostaw, które nastąpią w okresach przyszłych, tak więc są wyłączone z przychodu na mocy art. 12 ust. 4 pkt 1) u.p.d.o.p.W praktyce, jak wskazywano powyżej często wydanie lokalu ma miejsce wcześniej niż sporządzenie aktu notarialnego. Możliwa tez jest odwrotna sytuacja-akt notarialny sporządzany jest jeszcze przed wydaniem lokalu nabywcy: zawsze moment uzyskania przychodu wyznaczany jest poprzez datę przeniesienia własności ( data podpisania aktu notarialnego ).W przypadkach, gdy przed wydaniem lokalu Spółka otrzymuje wpłaty na poczet ceny lokalu, pomimo iż przy bezpośrednim zastosowaniu wskazanego powyżej przepisu art. 12 ust. 3a u.p.d.o.p. można by było stwierdzić, iż bez względu na to, kiedy wydamy towar lub wykonamy usługę już, gdy wystawimy fakturę lub otrzymamy zapłatę powinniśmy wykazać przychód. Zdaniem Spółki samo wystawienie faktury ( zwłaszcza, jeżeli jest to faktura zaliczkowa ) lub otrzymanie zaliczki na poczet ceny dostawy lub usługi, które będą wykonane w przyszłych okresach rozliczeniowych nie jest wystarczającym dla stwierdzenia, iż powstał przychód podatkowy.Nie można, bowiem zapominać o tym, że aby można było wyznaczyć moment uzyskania przychodu koniecznym jest by przychód taki w ogóle istniał. Intencją ustawodawcy nie było wiązanie momentu uzyskania przychodu z wystawieniem faktury lub otrzymaniem zapłaty, jeżeli zdarzenia te występują przed wykonaniem usługi lub wydaniem towaru. W świetle ustawy, zdaniem Spółki przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje dopiero wraz z przeniesieniem praw własności.

Reasumując:Ad 1 Zaliczki otrzymane na poczet budowanych a następnie sprzedawanych mieszkań są wyłączone z przychodów w momencie ich otrzymania i stanowią przychód przyszłych okresów.Ad. 2 Jeśli wydanie lokalu poprzedza podpisanie aktu notarialnego to momentem powstania przychodu jest data podpisania aktu notarialnego.Podobnie jest w sytuacji gdy akt notarialny będzie poprzedzał wydanie lokalu ( protokół zdawczo-odbiorczy ): przychód powstaje w dacie podpisania aktu notarialnego ( zbycie prawa majątkowego ).Ad. 3 Ustawodawca wiąże uzyskanie przychodu z wydaniem rzeczy lub zbyciem prawa majątkowego, z kolei otrzymane zaliczki są wyłączone z przychodów podatkowych na mocy art. 12 ust. 4. Dlatego, też zdaniem Spółki otrzymanie od klienta nawet 100% zaliczki na poczet przyszłej dostawy towaru nie można traktować jako uregulowania należności, które następuje w sytuacji gdy zostaje dokonana zapłata za wydany towar lub zbyte prawo majątkowe. Zaliczka jest wpłacana zawsze na poczet , czyli zawsze przed wydaniem towaru lub zbyciem praw majątkowych.Ad. 4 W tej sytuacji, decyduje moment podpisania aktu notarialnego. Tak więc przychód w tej sprawie powstaje w 2007roku, w dacie podpisania aktu notarialnego.

Naczelnik Lubelskiego Urzędu Skarbowego uwzględniając przedstawiony stan faktyczny przez podatnika stwierdza co następuje:
Za datę powstania przychodu, zgodnie z art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz.654 z póżn. zm.), uważa się, z zastrzeżeniem ust.3c i 3d , dzień wystawienia faktury( rachunku ), nie póżniej jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe (...). W świetle powyższego, przychód z działalności gospodarczej powstaje w momencie powstania uprawnienia sprzedającego do uzyskania należności, niezależnie od jej faktycznego otrzymania w danym okresie sprawozdawczym.Zgodnie z normami prawa cywilnego wydanie lokalu, ani wpłata zaliczki, czy tez fakt oddania budynku do użytkowania nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 z póżn. zm.), zaś art. 158 określa wyraźnie formę czynności prawnej. Stosownie do powołanego wyżej art. 158 umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto zgodnie z art.14 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Skutki podatkowe następują więc w momencie przeniesienia własności przedmiotu umowy.Stosownie do postanowień art. 12 ust. 4 w/w ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń.
Zgodnie z normami prawa cywilnego wpłata zaliczek nie przenosi własności nieruchomości.W związku z powyższym przychodami nie są zaliczki przyjęte przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, bowiem nie nastąpiło jeszcze zbycie nieruchomości. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności tj. w dniu podpisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży lokali mieszkalnych. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna - sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Udzielona interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Zgodnie z art. 14 b § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika, inkasenta natomiast wiąże organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia. Na niniejsze postanowienie zgodnie z art. 236 w związku z art. 14 a § 4 Ordynacji podatkowej służy prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Lublinie za pośrednictwem Naczelnika Lubelskiego Urzędu Skarbowego w Lublinie w terminie 7 dni od daty jego otrzymania.