POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmian.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 15.12.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu 05.01.2007 r.) złożonego przez Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości, o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), w sprawie: określenia przychodów podatkowych i kosztów podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej, ujmowanych w deklaracjach podatkowych CIT-2 oraz zeznaniu podatkowym CIT-8 stwierdza, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku nie jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 15.12.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu 05.01.2007 r.) Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości wystąpiła do tut. Organu podatkowego z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, w sprawie określenia przychodów podatkowych i kosztów podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej, ujmowanych w deklaracjach podatkowych CIT-2 oraz zeznaniu podatkowym CIT-8.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że podstawowym aktem prawnym regulującym działanie wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). W myśl art. 6 w/w ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej (jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej), a co za tym idzie nie posiada własnego majątku (jedynie zarządza majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej). Może jednak być pozywana i sama też może pozywać, czyli ma zdolność sądową oraz może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Członkowie wspólnoty mieszkaniowej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jak i zaliczek na poczet kosztów utrzymania indywidualnych lokali. Wysokość zaliczek wynika z planowanych kosztów i z ich udziału w nieruchomości. Po zakończeniu roku kalendarzowego zarząd wspólnoty przedkłada właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swej działalności, które zawiera miedzy innymi rozliczenie pobranych zaliczek i poniesionych wydatków.

Przychody wspólnoty mieszkaniowej stanowią:

• należne zaliczki (przypisy) na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
• należne zaliczki (przypis) na utrzymanie lokali indywidualnych między innymi na wodę, ogrzewanie itp.,
• należne zapłaty z tytułu pożytków z nieruchomości wspólnych jak np. z najmu (dzierżawy) części wspólnych, opłat za udostępnienie ścian budynku, dachu itp.,
• rzeczywiście wpłacone pozostałe przychody jak np. dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki od nieterminowych wpłat, odsetki bankowe i inne przychody finansowe.

Koszty wspólnoty mieszkaniowej stanowią:

• wydatki poniesione na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
• wydatki związane z utrzymaniem lokali indywidualnych,
• wydatki związane z przygotowaniem części wspólnych np. pod najem.

Natomiast przychodem podatkowym są:

• należne zapłaty z tytułu pożytków z nieruchomości wspólnych jak np. z najmu (dzierżawy) części wspólnych, opłat za udostępnienie ścian budynku, dachu itp.,
• rzeczywiście wpłacone pozostałe przychody jak np. dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki od nieterminowych wpłat, odsetki bankowe i inne przychody finansowe.

Na koszty uzyskania przychodów składają się odpowiednio koszty, które wspólnota mieszkaniowa poniosła dla osiągnięcia przychodu. Takie też przychody i koszty wykazywane są w deklaracji CIT-2 oraz CIT-8. Różnica pomiędzy przychodami i kosztami stanowi dochód lub stratę wspólnoty. Dochód przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowany na rzecz członków wspólnoty podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W przedstawionym stanie faktycznym Jednostka stawia pytanie:, co stanowi przychód i koszt podatkowy wspólnoty ujmowany w deklaracji CIT-2 oraz zeznaniu CIT-8, tzn. czy są to tylko przychody i koszty związane z nieruchomością wspólną, czy tylko przychody i koszty związane z nieruchomością wspólną oraz przychody i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych lokali, czy tylko przychody i odpowiednio koszty z tytułu pożytków z nieruchomości wspólnej, odszkodowań, jeżeli są powiązane z działalnością gospodarczą (pożytkami), zapłaconych odsetek od nieterminowych wpłat należności, odsetek od lokat bankowych i innych przychodów finansowych, tj. bez przychodów i kosztów związanych z nieruchomością wspólną i poszczególnych lokali?

Opisując swoje stanowisko w sprawie Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości w Gdańsku stwierdza, że właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej są zobowiązani w myśl art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) między innymi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się zgodnie z art. 14 i art. 15 ust. 1 tej ustawy w szczególności wydatki na remonty oraz opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie tych wydatków właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Ponadto właściciele uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych między innymi na gaz, ogrzewanie, wodę, czyli na media. Zdaniem wspólnoty mieszkaniowej opłaty z w/w tytułów odnoszą się do wewnętrznych rozliczeń właścicieli lokali, wynikających z faktu współwłasności wspólnego przedmiotu – w tym wypadku nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej i jako takie stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej przez jej członków (stanowisko takie zajęło Ministerstwo Finansów w piśmie PP-811/912/03/JW z dnia 23 grudnia 2003 r.). Z tego powodu opłaty te nie stanowią przychodów, o których mowa w art. 12, 13 i 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zaś koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz koszty utrzymania poszczególnych lokali nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 i następnych ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wszelkie wpłaty określone ustawą o własności lokali precyzują jedynie obowiązki członków wspólnoty, a nie przyczyniają się do powstania jej przychodów podatkowych. Wynika to z istoty wspólnoty mieszkaniowej, która jest nakazaną przez ustawę jednostką organizacyjną współwłaścicieli tej samej nieruchomości zobowiązanych do wspólnego łożenia na jej utrzymanie. Przychodem podatkowym wspólnoty mieszkaniowej są natomiast należne kwoty z tytułu wynajmu nieruchomości wspólnej, nawet wówczas, gdy nie są jeszcze opłacone, a także opłacone odsetki od nieterminowego regulowania należności, odsetki od lokat bankowych, odszkodowania i inne przychody finansowe. Pozycje te nie stanowią wewnętrznego rozliczenia z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i indywidualnych lokali. Natomiast kosztem uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dochodem jest z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekroczą sumę przychodów różnica jest startą. Dochód przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowany na rzecz członków wspólnoty podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. W świetle powyższego zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości w Gdańsku tylko te przychody podatkowe i odpowiednio koszty powinny być ujmowane w deklaracjach podatkowych CIT-2 i zeznaniu podatkowym CIT-8.

Na tle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku stwierdza, co następuje:

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Art. 6 powyższej ustawy stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zgodnie z art. 12 ust. i 2 w/w ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Art. 14 ustawy o własności lokali wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmian.) nie definiuje pojęcia „przychód”. Art. 12 ust. 1 powyższej ustawy wskazuje jedynie przykładowe kategorie pożytków, stanowiące przychód do opodatkowania. Użyty przez ustawodawcę zwrot „w szczególności” oznacza, że wykaz przychodów zawarty w w/w ustawie jest katalogiem otwartym. Oznacza to, że ustawodawca nie ogranicza przychodów jedynie do tych enumeratywnie wymienionych w art. 12 ust. 1. Dodatkowo art. 12 ust. 4 przywołanej ustawy określa dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych co nie jest przychodem. Zatem wszelkie inne przychody, niż te określone w art. 12 ust. 4 mające wpływ na wynik finansowy podatnika uznać należy za przychód powodujący powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. W świetle przepisów powyższej ustawy dla faktu zaistnienia przychodu nie ma więc znaczenia źródło pochodzenia otrzymanych pieniędzy i wartości pieniężnych.

Przychody podatkowe wspólnoty mieszkaniowej stanowią między innymi:

• zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych,
• zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, związane z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą, a więc kwoty należne z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej,
• odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty mieszkaniowej,
• odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków,
• odszkodowania, dotacje, subwencje.

Podkreślić należy, że wyżej wymienione kategorie przychodów stanowią jedynie przykładowe źródła ich uzyskania, w związku z czym inne rodzaje pożytków i przychodów z nieruchomości również mogą stanowić przychód podatkowy wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podsumowując, środki pieniężne, które wpływają do kasy, bądź na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej jej przychód, bez względu na źródło ich pochodzenia.

Do przychodów nie zalicza się natomiast kwot wymienionych w art. 12 ust. 4 ustawy. Jednocześnie do zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych oraz nieruchomości wspólnej nie ma zastosowania przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), w myśl, którego, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, gdyż nie są to zaliczki na poczet dostaw towarów czy usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, lecz zaliczki na pokrycie ponoszonych przez wspólnotę mieszkaniową kosztów. Istotą wspólnoty mieszkaniowej z założenia nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz swoich członków, a jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi, tj. dokonywanie stosownych opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Powyższy artykuł stanowi ustawową definicję kosztów uzyskania przychodów. Zgodnie z jego treścią warunkiem zaliczenia danego wydatku do kosztów uzyskania przychodów jest istnienie związku przyczynowo – skutkowego pomiędzy wydatkiem, a uzyskanym przychodem. Kosztami uzyskania przychodów są, zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. Podsumowując, poniesione przez podatnika koszty stanowią koszty uzyskania przychodów, o ile spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tzn. w szczególności jeśli istnieje związek przyczynowo – skutkowy między wydatkiem a uzyskanym przychodem, a sam wydatek nie został enumeratywnie wymieniony w art. 16 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, wydatki na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną stanowią koszty podatkowe wspólnoty mieszkaniowej. Kosztami uzyskania przychodów są również wydatki poniesione na dochodzenie wyegzekwowanych odsetek z tytułu nieterminowych wpłat należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków oraz wydatki dokonane w celu przysposobienia części nieruchomości wspólnej do wynajmu lub dzierżawy.

W świetle powyższego do kosztów uzyskania przychodów wspólnota mieszkaniowa może zaliczyć te wydatki, które pozostają w związku przyczynowo – skutkowym z powstaniem lub powiększeniem przychodu oraz nie zostały wymienione w art. 16 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.) dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11 nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Na mocy art. 5 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy

o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r., Nr 202, poz. 1957) dochody wspólnot mieszkaniowych do dnia 31 grudnia 2006 r. w zakresie określonym w art. 17 ust. 1 pkt 4 m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych

(w brzmieniu obowiązującym w 2003 r.) korzystały ze zwolnienia od opodatkowania. Stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 4 m ustawy wolne od podatku były dochody wspólnot mieszkaniowych utworzonych zgodnie z odrębnymi przepisami – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków wspólnoty.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1589) i tak zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Art. 25 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. stanowił, że podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 2a, 3-6a oraz art. 21 i 22, byli obowiązani bez wezwania składać deklarację, według ustalonego wzoru, o wysokości dochodu (straty) osiągniętego od początku roku podatkowego i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące. Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych z dniem 1 stycznia 2007 r. art. 25 ust. 1 otrzymał następujące brzmienie: podatnicy, z zastrzeżeniem ust. 1b, 2a, 3-6a oraz art. 21 i 22, są obowiązani wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące. Tym samym konieczność składania miesięcznych deklaracji podatkowych CIT-2 obowiązywała do końca 2006 roku.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 a, zaliczki miesięczne, o których mowa w ust. 1, za okres od pierwszego do przedostatniego miesiąca roku podatkowego podatnik uiszcza w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, z zastrzeżeniem ust. 2a. Zaliczka za ostatni miesiąc jest uiszczana w wysokości zaliczki za miesiąc poprzedni do 20 dnia ostatniego miesiąca roku podatkowego; ostateczne rozliczenie podatku za rok podatkowy następuje w terminie ustalonym do złożenia zeznania o wysokości dochodu osiągniętego (poniesionej straty) za ten rok.

Na podstawie art. 27 ust. 1 podatnicy, z wyjątkiem zwolnionych od podatku na podstawie art. 6 ust. 1, art. 17 ust. 1 pkt 4a lit. a) i przepisów ustawy wymienionej w art. 40 ust. 2 pkt 8, są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym – do końca miesiąca roku następnego i w tym terminie wpłacić podatek należny albo różnicę między podatkiem należnym od dochodu wykazanego w zeznaniu a sumą należnych zaliczek za okres od początku roku.

Jednocześnie informujemy, że stanowisko Ministra Finansów zawarte w piśmie PP1-811/912/03/JW z dnia 23 grudnia 2003 r., na które powołuje się wnioskodawca dotyczy podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, a nie podatku dochodowego od osób prawnych.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku nie potwierdza zatem stanowiska Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przedstawionego we wniosku.