Działając na podstawie przepisów:art. 14a § 1 i § 4 oraz art. 216 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) udzielając interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych w indywidualnej sprawie, Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego Łódź – Bałuty uznaje za nieprawidłowe stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31.05.2005r.

W dniu 31.05.2005r. Podatnicy zwrócili się z wnioskiem do tutejszego organu podatkowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w przedmiocie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Ze złożonego wniosku wynika, iż Podatnik wraz z żoną nabyli na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego jako osoby fizyczne w dniu 21.03.1991r. zabudowaną działkę gruntu o powierzchni 40.700m². Podatnik od 04.02.1994r. jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą a wyżej wymieniona nieruchomość została zabudowana stacją paliw wraz z urządzeniami towarzyszącymi i karczmą. Żona Podatnika nie prowadzi działalności gospodarczej. W przedstawionym stanie faktycznym zwrócili się Państwo z zapytaniem czy zbycie nieruchomości, z którą trwale związane są środki trwałe służące do wykonywania przez jednego z Wnioskodawców działalności gospodarczej powinno zostać potraktowane jako zbycie nieruchomości następujące w wykonaniu działalności gospodarczej, a tym samym opodatkowane jako dochód z tej działalności... Zdaniem Podatników zarówno sprzedaż budynków, budowli jak i gruntów stanowi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), jest zatem odrębnym źródłem przychodów opodatkowanym 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na podstawie art. 28 ww. ustawy.

W wyniku uzupełnienia pisma na wniosek tutejszego organu podatkowego Pełnomocnik zmienił stanowisko Podatnika w przedmiotowej sprawie. Zgodnie z pismem z dnia 28.06.2005r. sprzedaż budynków i budowli stanowić będzie dla Podatników przychód z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt. 1 ustawy o podatku dochodowym od osob fizycznych), natomiast zbycie gruntu powinno zostać opodatkowane zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ww. ustawy.

Zdaniem tutejszego organu podatkowego stanowisko przedstawione po wniesieniu dodatkowych pism i informacji jest błędne. Okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują na to, iż zarówno grunty jak i budynki wykorzystywane były do prowadzonej działalności gospodarczej a pożytki uzyskiwali oboje małżonkowie ponieważ pozostają oni we wspólności majątkowej. Ponadto tutejszy organ podatkowy zauważa, iż znaczącym dla sprawy jest również fakt prowadzenia przez żonę Podatnika działalności gospodarczej wspólnie z mężem w ramach stacji paliw do 2001 roku. Informacja ta nie została ujawniona przez Podatników (w piśmie z dnia 28.06.2005r. cyt.: „Pani (...) nigdy nie wykorzystywała działek gruntu do prowadzenia działalności gospodarczej ani w związku z działalnością gospodarczą”). W ocenie tutejszego organu podatkowego cała nieruchomość grunty, budynki, budowle wykorzystywane były w prowadzonej działalności gospodarczej, początkowo na imię obojga małżonków później jednoosobowo przez Podatnika.

W stanie faktycznym przedstawionym we wnioskach mają zastosowanie przepisy art. 14 ust.2 pkt. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), który stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:a)środkami trwałymi,b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500zł,c)wartościami niematerialnymi i prawnymiujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2 c (dotyczącego odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym oraz praw związanych z takimi nieruchomościami).

Ponadto podkreślić należy, że wśród źródeł przychodu wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 cytowanej ustawy znajduje się przychód ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. W takiej sytuacji należy się zwrócić do przepisów prawa cywilnego, tj. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Wynika z nich, iż cyt.: „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiący odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki na trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Ponadto zgodnie z przepisem art. 47 § 1 i § 2 wyżej cytowanej ustawy częścią składową rzeczy jest wszystko co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości (...). Dlatego budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności i sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Nie można więc traktować w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od osób fizycznych jak również kodeksu cywilnego odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Może to tylko nastąpić w wypadku budynku postawionego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika (art. 235 k.c.), co w niniejszej sprawie nie występuje.

Zdaniem tutejszego organu podatkowego dodatkową przesłanką przemawiającą za tym, iż sprzedaż gruntów będzie stanowiła przychód z działalności gospodarczej jest kwestia podatku od nieruchomości, który stanowił koszt uzyskania przychodu działalności gospodarczej prowadzonej w ramach hurtowego i detalicznego obrotu paliwami przez Podatnika. Natomiast nie ma znaczenia fakt, iż zakup gruntów dokonany został aktem notarialnym na prawach wspólności ustawowej przez małżonków, jak też fakt, że sprzedaż tych gruntów wraz z wybudowanymi na nich budynkami udokumentowana zostanie aktami notarialnymi, w których jako sprzedający zostaną wymienieni oboje małżonkowie. Występowanie współmałżonka w aktach notarialnych dokumentującym transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości wynika z wymogów w zakresie formy zawarcia umowy kupna – sprzedaży nieruchomości.

Biorąc powyższe po uwagę oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku tutejszy organ podatkowy uznaje za nieprawidłowe stanowisko przedstawione przez Podatników i Pełnomocnika. Zdaniem tutejszego organu podatkowego sprzedaż nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej, jeżeli następuje ona „w wykonaniu działalności gospodarczej”, co wynika a contrario z brzmienia art. 10 ust. 1 pkt. 8 wyżej cytowanej ustawy, który definiuje przychody ze sprzedaży nieruchomości, wyłączając z nich sprzedaż nieruchomości „w wykonywaniu działalności gospodarczej”. Zatem sprzedaż zarówno budynków, budowli na stałe związanych z gruntami jak i gruntów zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie stanowiła przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.