Spółdzielnia Mieszkaniowa jest właścicielem budynków mieszkalnych i domków jednorodzinnych wybudowanych i zasiedlonych przed 1 maja 1999 r. Członkowie spółdzielni posiadają spółdzielcze prawa do lokali położonych w tych budynkach. Budynki w większości posadowione są na gruntach będących w wieczystym użytkowaniu spółdzielni. Spółdzielnia wystąpiła do Urzędu Miasta z wnioskiem o wykup gruntów i systematycznie nabywa grunty na własność. Przy sprzedaży gruntu Urząd Miasta nalicza 22% podatek VAT od ceny sprzedaży gruntu pomniejszonej o bonifikatę. Członkowie spółdzielni zobowiązani są partycypować w kosztach wykupu gruntów proporcjonalnie do udziału powierzchni ich lokali w powierzchni lokali ogółem położonych na gruncie będącym przedmiotem wykupu. Wielu członków złożyło do Spółdzielni żądanie o ustanowienie odrębnej własności ich lokali czy domów jednorodzinnych na podstawie art. 12 lub art. 17 ustawy z dn. 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116).

W związku z powyższym Spółdzielnia pyta jak powinna być rozliczana pod względem VAT i udokumentowana operacja zakupu gruntu oraz ustanowienia odrębnej własności lokali.

Podobny problem powstaje przy przenoszeniu własności lokali użytkowych i garaży do których własnościowe prawa posiadają członkowie spółdzielni. Przed 1 maja 2004 roku wnieśli oni cały wkład budowlany na budowę tych lokali, jak również przed tą datą nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa i zasiedlenie lokalu.

Naczelnik Świętokrzyskiego Urzędu Skarbowego po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego i obowiązującego stanu prawnego odpowiada na powyższe:

Zgodnie z art. 153 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) nie podlega w ogóle opodatkowaniu przekształcenie przysługującego członkowi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu - jeżeli ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r. (taka sytuacja ma miejsce w przedstawionym przez Spółdzielnię stanie faktycznym, budynki zasiedlone zostały przed 1 maja 1999 r.). Jednak zwolnienie to dotyczy tylko przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu zgodnie z art. 11 i art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116).

Zwolnienie od podatku, o którym mowa wyżej nie znajduje zastosowania w przypadku przeniesienia własności lokalu na rzecz członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (art. 17 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Do tej formy przekształcenia zastosowanie znajdzie natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Przez dostawę rozumie się w myśl art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług również ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego. Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny budynki podlegające tej formie przekształcenia zostały już zasiedlone, w związku z tym korzystają ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Ponadto na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 3 lit. c) ustawy o podatku od towarów i usług, do końca 2007 roku do przeniesienia na rzecz członków spółdzielni własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego (czyli także do przekształcenia o którym mowa w art. 17 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) należy stosować stawkę 0%.

"Wynika z tego, że odnośnie tego samego zdarzenia zastosowanie znajdują jednocześnie dwa przepisy: art. 43 ust. 1 pkt 10 - poddający tę czynność zwolnieniu od podatku oraz art. 146 ust. 1 pkt 3 lit. c) - wskazujący na zastosowanie do tej czynności, w okresie do 31.12.2007 r., stawki 0%" (Janusz Zubrzycki, "Leksykon VAT - 2005", tom I, str. 696-697).

W odniesieniu do czynności przeniesienia własności lokali użytkowych i garaży ustawodawca nie przewidział żadnej preferencji podatkowej. W związku z tym do tego typu czynności należy zastosować stawkę podatku w wysokości 22%.

Z art. 19 ust. 13 pkt 10 wynika, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, nie później jednak niż z chwilą ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, lub wydania albo przeniesienia własności lokalu lub własności domów jednorodzinnych. Podstawą opodatkowania jest natomiast wartość należnego wkładu budowlanego albo wkładu mieszkaniowego pomniejszona o kwotę należnego podatku (art. 29 ust. 6).

Należy jednak mieć na uwadze art. 153 ust. 1, który mówi, że do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług nie wlicza się wniesionych przez członków spółdzielni przed dniem 1 maja 2004 r. wartości wkładów mieszkaniowych lub budowlanych oraz innych opłat, oraz części tych wkładów i opłat, które nie są wkładami budowlanymi lub mieszkaniowymi, a wynikają z uczestnictwa członków spółdzielni w zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową lub wynikają z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy - zgodnie z postanowieniami statutu.

Jak wynika z przytoczonych powyżej przepisów samo przeniesienie własności bez wniesienia wkładów i opłat po 1 maja 2004 r. nie spowoduje konieczności naliczania podatku od towarów i usług. W przypadku jeśli wniesienie wkładów (opłat) i przeniesienie własności lokali będzie miało miejsce po 1 maja 2004 r. to wówczas należy naliczyć podatek VAT. Pobierany jest on tylko jednorazowo: albo w momencie wpłat wkładów lub dodatkowych opłat, albo w momencie przeniesienia własności lokalu w przypadku braku tych wpłat lub ich opóźnienia.

Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa dokonała całkowitego rozliczenia kosztów budowy garaży, lokali użytkowych i lokali mieszkalnych przed 1 maja 2004 r., to przeniesienie ich własności po tej dacie nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Co do pokrywania przez członków Spółdzielni w drodze uzupełnienia wkładów budowlanych bądź mieszkaniowych wartości nabytych przez spółdzielnię gruntów i kosztów towarzyszących tej operacji Naczelnik tut. Urzędu nie jest właściwy. Zasady wnoszenia, ustalania i waloryzacji wkładu mieszkaniowego i budowlanego zgodnie z art. 8 pkt 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określają bowiem postanowienia statutu.

Jeżeli jednak po 1 maja 2004 r. wkłady budowlane czy mieszkaniowe będą uzupełniane (lub wnoszone będą inne opłaty), należy mieć na względzie zapis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten powoduje, że co do zasady grunt podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki znajdujące się na tym gruncie. Udział ułamkowej części gruntu jest związany z nabywanym przez członka spółdzielni lokalem, co powoduje, że nabywa on wraz z tym lokalem także ułamkowy udział we współwłasności gruntu.