Spółdzielnia Mieszkaniowa wynajmuje lokale użytkowe osobom trzecim na podstawie umowy najmu za odpłatnością. Odpłatność obejmuje kilka tytułów tj. tzw. czynsz najmu, który zgodnie z umową nie obejmuje kwot na pokrycie podatku od nieruchomości oraz odrębnie określone inne tytuły opłat tj. równowartość podatku od nieruchomości przypadającego na dany lokal, opłaty za zużycie wody i odprowadzanie ścieków, opłaty za centralne ogrzewanie oraz wywóz śmieci.
Spółdzielnia wystawia faktury za najem lokalu specyfikując wszystkie w/w tytuły opłat i nalicza podatek:
- czynsz najmu + VAT 22%
- równowartość podatku od nieruchomości + VAT 22%
- zużycie wody + VAT 7%
- wywóz śmieci + VAT 7%
- centralne ogrzewanie + VAT 22%.

Spółdzielnia pyta czy taka forma umowy między wynajmującym i najemcą jest dopuszczalna, czy zastosowane stawki podatku VAT są prawidłowe oraz czy najemca będący podatnikiem VAT ma prawo odliczyć podatek naliczony od wszystkich w/w pozycji. Zdaniem podatnika przyjęte przez niego rozwiązanie oraz stawki VAT są prawidłowe, a najemca może odliczyć podatek naliczony.

Naczelnik Świętokrzyskiego Urzędu Skarbowego odpowiada na powyższe:

Umowa najmu należy do umów cywilnoprawnych, uregulowanych w przepisach art. 659 - 692 Kodeksu cywilnego. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 KC).

Z podatkowego punktu widzenia, podatnicy podatku od towarów i usług muszą pamiętać o tym, aby postanowienia umów nie pozostawały w sprzeczności z obowiązującymi przepisami podatkowymi.

W praktyce stosowane są dwa sposoby rozliczeń opłat związanych z umową najmu:
1) w umowie odrębnie określona jest kwota czynszu oraz pozostałe koszty użytkowania lokalu (zużyta energia elektryczna, cieplna, woda, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości) lub
2) w umowie określona jest wyłącznie kwota czynszu w skład której wchodzą wszystkie koszty związane z obsługą lokalu.

W myśl ogólnych zasad ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku świadczenia konkretnej usługi, nie powinno się wyodrębniać poszczególnych elementów, które na tę usługę się złożyły i opodatkowywać ich osobno, ponieważ usługodawca sprzedaje określoną usługę a nie elementy (koszty), które się na nią składają. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Podstawą opodatkowania zatem przy najmie lokali użytkowych jest cały czynsz, czyli cała kwota należna z tytułu usługi.

Pomimo braku stosownych uregulowań w ustawie o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych do niej (zarówno w obecnym jak i poprzednio obowiązującym stanie prawnym), orzecznictwo NSA dopuszcza możliwość refakturowania pewnego rodzaju elementów towarzyszących usłudze głównej (wyroki: z dn. 28.10.1999 sygn. akt III SA 1637/99, z dn. 10.11.1999 sygn. akt I SA/Gd 1329/97, z dn. 25.10.2001 sygn. akt III SA 1466/00, z dn. 24.05.2002 sygn. akt I SA/Łd 1724/00). O refakturowaniu mówimy w przypadku, gdy dany podmiot otrzymujący fakturę z tytułu świadczonych usług (dostaw ciepła, wody, wywozu śmieci itp.), wystawia fakturę (refakturę) na podmiot, który z tych usług faktycznie korzysta, przy zastosowaniu tej samej ceny i stawki podatku VAT, jaka istnieje na fakturze pierwotnej. Natomiast podatek od nieruchomości nie stanowi ani towaru (art. 7) ani odpłatnego świadczenia usług (art. 8) w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, dlatego nie może być przedmiotem opodatkowania tym podatkiem. Powinien jednak być i jest jednym z elementów stanowiących podstawę ustalenia wysokości czynszu najmu (art. 29 ust. 1).

Reasumując, wynajmujący wystawiając fakturę najemcy lokalu może określić łączną kwotę należności z tytułu najmu (czynsz + media + podatek od nieruchomości) i opodatkować ją według zasad właściwych dla usługi najmu lokali użytkowych czyli stawką podstawową 22%. Może też wyodrębnić usługi tzw. "odsprzedane" i zastosować wobec nich stawkę dla nich właściwą, a dla czynszu najmu (wraz z wliczonym w ten czynsz podatkiem od nieruchomości) stawkę 22%.

Naczelnik Świętokrzyskiego Urzędu Skarbowego informuje, że nie jest właściwy do oceny prawidłowości zawartej pomiędzy stronami umowy najmu. Ze stanu faktycznego przedstawionego przez podatnika nie wynika, by umowa ta pozostawała w sprzeczności z przepisami podatkowymi. Stawki VAT z tytułu opłat za media są prawidłowe, ale mogą one być zastosowane przez Spółdzielnię tylko w przypadku refakturowania usług. Błędem jest natomiast specyfikowanie podatku od nieruchomości i opodatkowanie go odrębnie podatkiem od towarów i usług.

W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego najemca lokalu powinien się zwrócić do właściwego dla siebie Urzędu Skarbowego z pisemnym zapytaniem w tej sprawie.