Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) w odpowiedzi na pismo z dnia 03.03.2004 r. dotyczące możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków z najmu poniesionych z tytułu prac remontowo-modernizacyjnych, na podstawie zawartej umowy najmu, wyjaśnia:

Stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. Nr 14 z 2000 r., poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodu z poszczególnych źródeł (m. in. z najmu) są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia tych przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 w/w ustawy. Zatem do kosztów uzyskania przychodu podatnik może zaliczyć tylko te wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:
1. zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo - skutkowym z przychodami osiąganymi z najmu,
2. nie zostały wymienione w art. 23 ustawy (zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów).

Wydatki te powinny być odpowiednio udokumentowane. Należy przy tym pamiętać, że koszty uzyskania przychodów są potrącalne w roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Ze złożonego przez Państwa pisma wynika, iż macie zamiar podpisać umowę najmu, w której będzie zawarty warunek, iż najemca skorzysta z oferty najmu, jeżeli wynajmujący dokona odpowiednich prac remontowo-modernizacyjnych, określonych, co do zakresu i wartości. We wniosku nie określacie Państwo zakresu i rodzaju tych prac.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nazwaną, której istotne elementy uregulowane są ustawowo w art. 659 - 679 Kodeksu cywilnego. Strony w myśl zasady swobody umów mogą kształtować stosunek najmu w sposób dowolny, o ile nie narusza on obowiązujących przepisów oraz zasad współżycia społecznego, poza zastrzeżeniami kodeksowymi. Precyzyjne sformułowanie postanowień umowy pozwoli Państwu uniknąć nieporozumień, co do wydatków zaliczanych przez wynajmującego do kosztów uzyskania przychodów. W nawiązaniu do powołanych powyżej przepisów oraz stanu faktycznego określonego we wniosku, poniesione wydatki staną się kosztami uzyskania przychodów w zależności od charakteru wykonanych prac:
• bezpośrednio, jeżeli będą to prace typowo remontowe,
• pośrednio w formie odpisów amortyzacyjnych (na zasadach określonych w art. 22a – 22o w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jeżeli wykonane prace modernizacyjne spowodują wzrost wartości początkowej przedmiotu najmu (art. 22g ust. 17 ustawy).