Ustanowienie prawa wieczystego użytkowania gruntu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Stanowi bowiem świadczenie usług zgodnie z przepisem art. 8 ww. ustawy o VAT. W związku z tym, że ustawodawca nie określił dla tej czynności obniżonej stawki VAT, ani też nie przewidział zwolnienia z opodatkowania tego typu usług, zastosowanie będzie miała stawka podstawowa w wysokości 22 %.

W rozporządzeniu z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) Minister Finansów określił szczególny moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych, tj. z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu (§ 3 rozporządzenia).

Ponadto podatnik pyta czy podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT opłaty roczne związane z prawem użytkowania wieczystego wynikające z umów zawartych przed dniem 1.05.2004 r.

Minister Finansów w wydanej na podstawie art. 14 § 1 pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacji (pismo z dnia 11.08.2004 r. Nr PP1-811-1181/2004/EF/ 2699) wyjaśnił m.in. „Mając na względzie specyfikę instytucji użytkowania wieczystego, a także specyfikę opłat pobieranych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, uznać należy, że opłaty wniesione przed 1 maja 2004 r. nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Zatem opłaty pobierane po tym dniu podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5). Oznacza to, że w przypadku dostawy budynków - stawką właściwą dla tego budynku opodatkowany będzie również grunt związany z tym budynkiem. Dostawa używanego budynku mieszkalnego w rozumieniu ustawy wraz z gruntem z którym budynek jest związany będzie zwolniona z podatku.

Natomiast dostawy gruntów budowlanych niezabudowanych będą opodatkowane stawką podatkową - 22 %.

Zwolniono z podatku jedynie zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów na cele rolnicze - § 8 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Min. Fin. z 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970) oraz zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 % (§ 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia). Obowiązującą stawką podatku w przypadku przeniesienia prawa do wieczystego użytkowania gruntu jest stawka 22 %.

Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd regulują przepisy rozdziału 5 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 i 5 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę administracyjną. Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce organizacyjnej, a nieruchomości stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego – odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej.

W myśl przepisu art. 45 ust. 1 cyt. ustawy trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji. Przepis art. 50 stanowi natomiast, iż do trwałego zarządu w sprawach nieuregulowanych w ustawie stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o użytkowaniu.

„Trwały zarząd jest administracyjnoprawnym prawem podmiotowym (zespołem uprawnień), jakie uzyskuje jednostka organizacyjna administracji państwowej w drodze charakterystycznej dla działania administracji (decyzja administracyjna) względem nieruchomości – przedmiotu państwowej własności w znaczeniu ekonomicznym (w znaczeniu prawnym jest to własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) i w celu realizacji zadań publicznych.

Trwały zarząd może przysługiwać jedynie publicznym jednostkom organizacyjnym, stąd ewentualne zastosowanie do niego przepisów k.c. o użytkowaniu jest ograniczone do uregulowań zawartych w rozdziałach ‘Przepisy ogólne’ oraz ‘Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne’.

Treścią gospodarowania są kompetencje podmiotu gospodarującego, przyznane mu w ramach gospodarowania, które jednocześnie stanowią uprawnienia i obowiązki w ramach podmiotowości administracyjnoprawnej tego podmiotu.

Treść gospodarowania technicznie w ustawie może być określona częściowo lub przykładowo (art. 23 ustawy o gospodarce nieruchomościami), ale zawsze przy wykonywaniu kompetencji decydujące znaczenie ma realizacja zadań publicznych, które stanowią kryterium weryfikacyjne możliwości korzystania z kompetencji” (Witold Sobejko, Kwartalnik Prawa Prywatnego 2000/1/83).

W myśl przepisów art. 11 i 12 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich zarządy. Wymienione organy, działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Natomiast § 8 ust. 1 pkt 13 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) stanowi, iż zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

W świetle powyższych przepisów nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku VAT z tytułu ustanowienia przez właściwy organ trwałego zarządu w rozumieniu ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto w ww. informacji (str. 2) stwierdzono, iż cyt. „...zgodnie z art. 5 ustawy użyczenie gruntu jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług”. Powyższe wymaga uzupełnienia.

Umowę użyczenia cechują dwa istotne elementy: oddanie rzeczy do używania na określony czas oraz nieodpłatność. Zgodnie z obecnym stanem prawnym świadczenie usług o charakterze nieodpłatnym – co do zasady – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zasadą jest opodatkowanie odpłatnego świadczenia usług. Jednakże w ustawie z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług określono przypadki kiedy czynność nieodpłatnego świadczenia usług została zrównana z czynnościami odpłatnymi, podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (art. 8 ust. 2 ustawy). Wydanie towarów na podstawie umowy użyczenia może zostać zakwalifikowane jako odpłatne świadczenie usług zgodnie z przepisem art. 8 ust. 2 ustawy. W myśl tego przepisu nieodpłatne świadczenie usług niebędące dostawą towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług, jeżeli nie są one związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami, w całości lub w części, traktuje się jak odpłatne świadczenie usług. Zatem w powyższym zakresie wydanie towarów w ramach użyczenia podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.