Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Górna, w odpowiedzi na pismo z dnia 09.02.2004 r., uzupełnione w dniu 26.02.2004 r., w sprawie opodatkowania dochodu uzyskanego w 2004 r. ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej i oddanej w najem, po stwierdzeniu, że zapytanie dotyczy indywidualnej sprawy podatnika, w której nie jest prowadzone postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym, działając na podstawie przepisów art. 14a § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), wyjaśnia, co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest źródłem przychodów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W myśl regulacji zawartej w art. 10 ust. 2 pkt 3 powołanej ustawy powyższego przepisu nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Natomiast zgodnie ze wskazanym wyżej przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 przychodem z działalności gospodarczej są ,,przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o którym mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi,

ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (...)".

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że jesteście Państwo współwłaścicielami nieruchomości składającej się z działki gruntu i wzniesionego na niej budynku użytkowego (pawilon handlowy). Działka gruntu została nabyta w 1989 r., zgłoszenie pawilonu do użytkowania nastąpiło w 1989 r., a ponadto w latach 1996 – 2001 budynek został rozbudowany. Wskazali Państwo również, że obecnie w pawilonie żona prowadzi działalność gospodarczą, a w minionych latach budynek był wykorzystywany dla potrzeb działalności gospodarczej prowadzonej m. in. przez męża, jak też wynajmowany osobom trzecim, przy czym w żadnym z tych okresów budynek nie był i nie jest obecnie ujęty w ewidencji środków trwałych oraz nie były i nie są naliczane odpisy amortyzacyjne. Wobec powyższego przy sprzedaży w 2004 r. powyższej nieruchomości, nie ujętej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie mają zastosowania przepisy art. 14 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy o podatku dochodowym. Z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie gruntu lub wybudowanie pawilonu, sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 ze zm.) obejmuje swym działaniem czynności cywilnoprawne wymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w tym m. in. umowy sprzedaży, co oznacza, iż generalną zasadą jest, że umowy sprzedaży podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Podstawę opodatkowania stanowi dla takiej czynności wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c powołanej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Wartość rynkowa zdefiniowana jest dla potrzeb tego podatku przez art. 6 ust. 2 tej ustawy, jako wartość określana na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stawka podatku wynosi przy umowie sprzedaży nieruchomości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a cytowanej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy) i ciąży on na stronach tej czynności (art. 4 pkt 1 powołanej ustawy). Obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na osobach, m. in. fizycznych, będących stronami czynności cywilnoprawnej (art. 5 ust. 1 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Od przedstawionej wyżej zasady ustawodawca przewidział jednak, w art. 2 cytowanej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych sytuacje, w których następuje wyłączenie pewnych czynności spod działania tej ustawy, w tym m. in. czynności cywilnoprawnych, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności, na podstawie odrębnych przepisów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona od tego podatku. W takiej sytuacji ww. zasada opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, odnosiłaby się wyłącznie do gruntu.