INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 24.04.2013 r. (data wpływu 26.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26.04.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca lub „Zbywca”) jest w trakcie rejestracji w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Zbywca zamierza nabyć za wynagrodzeniem nieruchomość (dalej: „Transakcja”, „Nieruchomość”).

Zbywca planuje przeprowadzić Transakcję w 2013 r.

Przed dokonaniem Transakcji, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

Przed dniem Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

W dacie Transakcji, Nieruchomość obejmować będzie prawo własności działek gruntu (dalej; „Działki”) oznaczonych numerami ewidencyjnymi:

• 57, 54, 55, 1, 53, 198/1, 206/1, 202/11, 56/2, 58/2, 52/2, 2/4 (objętych księgą wieczystą KW nr ....... prowadzoną przez Sąd Rejonowy),

• 80, 81, 83, 84 (objętych księgą wieczystą KW nr ...... prowadzoną przez Sąd Rejonowy ).
  
  

Każda ze wskazanych Działek jest zabudowana. Na wszystkich Działkach znajdują się budynki oraz inne obiekty budowlane, z wyjątkiem Działek o numerach 84, 198/1, 206/l oraz 202/11, na których posadowione są jedynie budowle (droga - w przypadku działek 198/1, 206/l, 202/11 oraz droga i parking - w przypadku działki 84).

Na Działkach zlokalizowanych jest osiem budynków biurowych i biurowo-magazynowych (dalej: „Budynki”). Ponadto na Działkach znajdują się inne budynki i budowle, których funkcją jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności:

• budki strażnicze,
• budynek techniczny z pompownią, centralą telefoniczną oraz stacją transformatorową,
• place manewrowe,
• droga dojazdowa,
• droga wewnętrzna,
• parking,
• podziemne zbiorniki wodne,
• naziemne zbiorniki wodne (pożarowe).
  
  

Nieruchomość funkcjonuje pod nazwą komercyjną X. Proces inwestycyjny polegający na wybudowaniu X. przeprowadziła w etapach, spółka przekształcona w 2013 r. w Zbywcę. Zasadnicza część inwestycji została zrealizowana przed końcem 2010 r.

W okresie po wytworzeniu Budynków Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku. Zbywca odliczał VAT w stosunku do Budynków i Budowli.

Całość powierzchni magazynowej i biurowej była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie umów najmu, przy czym od momentu oddania najemcy do użytkowania ostatniej części Budynków nieoddanej uprzednio do użytkowania, upłynęło do chwili obecnej ponad 2 lata.

Zgodnie z postanowieniami zawieranych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługiwało również prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości służących zapewnieniu dostępu do wynajmowanych przez poszczególnych najemców powierzchni.

W ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości. Jednocześnie w tym samym akcie notarialnym Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności określonych ruchomości.

Zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.1964.16.93 z późn. zm., dalej: „Kodeks Cywilny”), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

• prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców,
• gwarancje budowlane wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę,
• prawa i obowiązki wynikające z umowy zawartej pomiędzy Zbywcą a kilkoma osobami trzecimi dotyczącej partycypacji powyżej wskazanych osób w kosztach utrzymania drogi zlokalizowanej na działkach gruntu o numerach 198/1, 202/11 oraz 206/1.
  
  

Dodatkowo, Zbywca przeniesie lub doprowadzi do przeniesienia na Nabywcę prawa do strony internetowej X.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

• prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:
  • dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, odprowadzanie wody deszczowej, usługi telekomunikacyjne),
  • ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),
  • ochrony Nieruchomości,
  • wywozu nieczystości,
  • monitoringu pożarowego,
  • utrzymania czystości,
  • utrzymania zieleni,
  • awaryjnych usług dotyczących kabli elektrycznych,
  • utrzymania stacji transformatorowych,
  • wynajmu billboardu,
  • inspekcji sprzętu pożarowego i ochronnego,
  • inspekcji klap dymnych,
  • inspekcji przeciwko szkodnikom i szczurom,
  • utrzymania centrali telefonicznej,
  • obsługi technicznej.
    
    

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

• umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
• umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych, archiwizowania dokumentów oraz doradczych w zakresie certyfikatów BREEAM,
• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know—how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców,
• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
• zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek/kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
• instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów i pożyczek,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.
  
  

Nabywca, w związku z Transakcją nabędzie na podstawie odrębnej umowy od podmiotu trzeciego (innego niż Zbywca) niewyłączną, odpłatną licencję do używania Znaku Towarowego (wraz z odpowiednim symbolem graficznym), pod którym komercyjnie funkcjonuje Nieruchomość.

Nabywca, w związku z Transakcją nabędzie od Zbywcy na podstawie odrębnej umowy i za odrębnym wynagrodzeniem w całości autorskie prawa majątkowe do wszelkich projektów architektonicznych i budowlanych Nieruchomości oraz nabędzie również własność projektów, rysunków, opisów, specyfikacji technicznej i innych dokumentów projektowych sporządzonych w ramach tych projektów architektonicznych.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Budynki, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynki nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę. Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.

Wynajem powierzchni w Budynkach stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji) – zgodnie z art. 86 ustawy o VAT...
2. Czy z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości na Nabywcy będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 19.06.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-387/13-2/JL.

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Jak wskazano powyżej, stronom Transakcji przysługiwać będzie prawo do opodatkowania Transakcji dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. Zatem, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca lub „Zbywca”) jest w trakcie rejestracji w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Zbywca zamierza nabyć za wynagrodzeniem Zbywcy, nieruchomość położoną w powiecie p. (dalej: „Transakcja”, „Nieruchomość”). Zbywca planuje przeprowadzić Transakcję w 2013 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 19.06.2013 r. Nr IPPP1/443-221/13-2/JL dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: „Jak wynika z wniosku Spółka w momencie dokonania Transakcji będzie czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości Spółka prowadzić będzie działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Spełnione zostały więc podstawowe przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto, jak wskazano wcześniej, przedmiotowa transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wys. 23% (po uwzględnieniu opcji opodatkowania zawartej w art. 43 ust. 10 w odniesieniu do części Nieruchomości, jak wskazano wyżej).”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.