INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 22.04.2013 r. (data wpływu 24.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24.04.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej, w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Spółka jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Spółka zamierza nabyć własność położonej w mieście, w obrębie Starego Miasta, kamienicy przy ulicach R. i K. o nazwie „P.”, wpisanej do rejestru zabytków miasta W. (szczegółowo opisanej poniżej; dalej: Nieruchomość). Zgodnie z decyzją w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków, przedmiotowa Nieruchomość stanowi obiekt o średniowiecznej proweniencji powstały prawdopodobnie w XIV wieku, wielokrotnie przebudowywany. Obiekt w 1902 r. uzyskał ostateczną formę i zyskał przeznaczenie na dom handlowy. W latach 1997-1998 Nieruchomość została gruntownie zmodernizowana. Dnia 13 września 1999 r. została wydana decyzja o zezwoleniu na użytkowanie Nieruchomości. Obecnie kamienica „P.” to położony w ścisłym centrum W. zabytkowy pasaż funkcjonujący pod nazwą „P2”, w którym niższe kondygnacje pełnią funkcje handlowe, gastronomiczne i wystawiennicze, a wyższe zostały zaadaptowane na powierzchnie biurowe.

Nieruchomość od dnia 1 sierpnia 2006 r. stanowi własność spółki P. sp. z o.o. S.K.A. (dalej: P.K.) z siedzibą w W. P.K. nabyła prawo własności Nieruchomości od B. Polska sp. z o.o. sp.k. (dalej: B.) z siedzibą we W. na podstawie umowy sprzedaży. Transakcja była zwolniona z VAT zgodnie z oświadczeniem sprzedającego, iż na dzień sprzedaży Nieruchomość stanowiła towar używany zgodnie z przepisami VAT wówczas obowiązującymi i spełniony był przez sprzedającego warunek o nieodliczeniu VAT na nabyciu Nieruchomości od B..

Z kolei B. nabyła prawo własności Nieruchomości od P.7 sp. z o.o. (dalej: P.7) na mocy umowy sprzedaży z 27 sierpnia 2003 r. Transakcja ta była zwolniona z VAT w zakresie sprzedaży budynku (tj. budynek stanowił towar używany w rozumieniu ówcześnie obowiązujących przepisów VAT, w stosunku do którego sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony). W zakresie natomiast sprzedaży gruntu pobrany został podatek od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość jest obecnie w większości wynajęta, przy czym powierzchnia niewynajęta Nieruchomości stanowi ok. 20-25% łącznej powierzchni najmu Nieruchomości.

Przedmiotowa Nieruchomość w księgach P.K. stanowi środki trwałe (tj. budynek i grunt).

Obecny właściciel Nieruchomości, tj. P.K. nie dokonywała ulepszeń Nieruchomości (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości.

W wyniku planowanej obecnie transakcji nabycia Nieruchomości przez Spółkę, z mocy prawa na nabywcę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest P.K., w tym gwarancje bankowe złożone przez najemców, jak również złożone przez nich depozyty tytułem zabezpieczenia zobowiązań z tytułu najmu oraz prawa z tytułu gwarancji od wykonawców budynków. Nabywca przejmie na siebie obowiązek zapłaty za zobowiązania operacyjne dotyczące Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji, nie zostaną przeniesione na Spółkę jakiekolwiek inne składniki majątkowe spółki P.K., w tym w szczególności niedotyczące Nieruchomości. W związku z planowaną transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:

1. firma P.K. ani nazwa przedsiębiorstwa;
2. zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością;
3. wszelkie inne prawa i zobowiązania majątkowe (inne niż wskazane powyżej);
4. umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do P.K.;
5. umowy o zarządzanie budynkiem i dostawę mediów (w przypadku mediów, w nielicznych przypadkach, może dojść do cesji umów na nowego właściciela);
6. księgi handlowe P.K.;
7. dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa w zakresie obsługi administracyjnej i prawnej.
   
   

Zarówno P.K. jak i Spółka będą na moment sprzedaży ww. Nieruchomości czynnymi podatnikami VAT. Po nabyciu Nieruchomości od P.K., Spółka będzie prowadziła działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w budynku wchodzącym w skład Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Spółka planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Dodatkowo — jak wskazano powyżej — umowy dotyczące zarządzania, ubezpieczenia i bieżącej obsługi Nieruchomości nie zostaną przeniesione na rzecz Spółki. Spółka zawrze nowe umowy z podmiotami świadczącymi poszczególne usługi (tj. dostawę mediów, usługi związane z utrzymaniem czystości, usługi ochrony, umowę ubezpieczenia nieruchomości i umowę zarządzania), niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Spółka chciałaby zwrócić uwagę, że takie samo pytanie jak Pytanie 1 jest przedmiotem analogicznego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez P.K., działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją (wniosek z dnia 22 kwietnia 2013 r., złożony przez P.K.). Niemniej, ze względów ostrożności, również Spółka zdecydowała się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Spółki do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Pytanie nr 1:

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT, czy też będzie opodatkowana VAT na zasadach ogólnych, (w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10, Spółka i P.K. będą miały prawo wyboru opodatkowania transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT)...

Pytanie nr 2:

Czy - jeżeli Spółka i P.K. wybiorą opodatkowanie VAT transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i P.K. naliczy podatek VAT należny na sprzedaży całości Nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust 10 pkt 1 ustawy o VAT - oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT...

Pytanie nr 3:

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC w przypadku rezygnacji przez P.K. i Spółkę ze zwolnienia VAT w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wyboru możliwości opodatkowania VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości w tym zakresie na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, a zatem w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży całości Nieruchomości...

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 28.06.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-376/13-2/ISZ.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku rezygnacji przez P.K. i Spółkę ze zwolnienia VAT w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru możliwości opodatkowania VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości w tym zakresie na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, a zatem w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży całości Nieruchomości, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt la ustawy o PCC podatkowi podlegają:

1. następujące czynności cywilnoprawne:
   1. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, (...)
   
   
   

Na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   1. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość tub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   2. umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
      
      

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności będzie opodatkowana VAT.

Zakładając, że stanowisko Spółki zawarte w Pytaniu 1 jest prawidłowe, Wnioskodawca wraz ze zbywcą, na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT będą mogli zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaż całości Nieruchomości będzie opodatkowana VAT. W takim przypadku, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle przedstawionego stanowiska, Spółka uprzejmie prosi o udzielenie odpowiedzi na pytania przedstawione w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
   
   

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż B. Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej, w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Spółka jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Spółka zamierza nabyć własność położonej w obrębie Starego Miasta, kamienicy przy ulicach R. i K. o nazwie „P.”, wpisanej do rejestru zabytków miasta W. (szczegółowo opisanej poniżej; dalej: Nieruchomość). Zgodnie z decyzją w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków, przedmiotowa Nieruchomość stanowi obiekt o średniowiecznej proweniencji powstały prawdopodobnie w XIV wieku, wielokrotnie przebudowywany. Obiekt w 1902 r. uzyskał ostateczną formę i zyskał przeznaczenie na dom handlowy. W latach 1997-1998 Nieruchomość została gruntownie zmodernizowana. Dnia 13 września 1999 r. została wydana decyzja o zezwoleniu na użytkowanie Nieruchomości. Obecnie kamienica „P.” to położony w ścisłym centrum Wrocławia zabytkowy pasaż funkcjonujący pod nazwą „P2”, w którym niższe kondygnacje pełnią funkcje handlowe, gastronomiczne i wystawiennicze, a wyższe zostały zaadaptowane na powierzchnie biurowe.

W interpretacji indywidualnej z dnia 28.06.2013 r. Nr IPPP1/443-376/13-2/ISZ dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: „W odniesieniu zatem do opodatkowania opisanej Transakcji należy stwierdzić, że skoro w sytuacji wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania dla Nieruchomości znajdującej się na gruncie należącym do Zbywcy podlegać będzie opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT, stawka ta będzie mieć również zastosowanie w stosunku do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży. Zatem opisana we wniosku Transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki - w przypadku wyboru opcji opodatkowania dla Nieruchomości, która w przedmiotowej sprawie korzysta ze zwolnienia - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.