INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 30.07.2013 r. (data wpływu 01.08.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 01.08.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca zamierza podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości.

Obecnie, Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja zakładająca wybudowanie budynku biurowego we Wrocławiu, znanego jako „G.”. Wnioskodawca nabyłby nieruchomości od spółki D. Sp. z o. o., która obecnie prowadzi inwestycję lub od spółki komandytowej, w którą przekształcona zostanie D. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”).

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia obejmuje prawo własności dwóch działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 78/1 oraz 1/1, wraz budynkiem biurowym oraz towarzyszącymi budowlami (obecnie w stadium budowy). W dalszej części wniosku, elementy wymienione powyżej będą określane łącznie jako „Nieruchomość”. Dla powyższych działek gruntu prowadzona jest księga wieczysta.

Zbywca nabył prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 78/1 i 1/1, na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 7 lipca 2009 r. od Gminy Wrocław. Sprzedaż działki nr 78/1, która wówczas zabudowana była budynkiem stacji transformatorowej (stacja po nabyciu została rozebrana i zastąpiona tymczasową stacją kontenerową i docelowo ma zostać ulokowana w budynku realizowanym przez Zbywcę) była zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Natomiast sprzedaż niezabudowanej działki nr 1/1 była opodatkowana podatkiem VAT według podstawowej stawki 22%, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Następnie, Zbywca rozpoczął na wyżej wymienionych działkach gruntu budowę budynku biurowego. Obecnie inwestycja znajduje się w zaawansowanym etapie realizacji, a ukończenie budowy jest spodziewane w pierwszym kwartale 2014 r. Budynek w całości ma być przeznaczony na wynajem innym podmiotom. Po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, powierzchnia biurowa stopniowo będzie wydawana najemcom.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową budynku, Zbywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

Budynek G. przeznaczony jest pod wynajem, tj. po wybudowaniu powierzchnia biurowa w budynku będzie wynajmowana podmiotom trzecim. Zgodnie z praktyką rynkową, część umów najmu jest podpisywana jeszcze przed zakończeniem budowy nieruchomości, przy czym mają one wejść w życie po przekazaniu powierzchni biurowej do użytkowania. Spodziewane jest, że w momencie sprzedaży, pozwolenie na użytkowanie budynku G. zostanie już wydane, a powierzchnia biurowa w budynku będzie wynajmowana (przynajmniej częściowo). Powierzchnia w budynku G. ma być wynajmowana innym podmiotom w ramach działalności gospodarczej Nabywcy. Działalność Wnioskodawcy w zakresie wynajmu powierzchni w budynku będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zbycie Nieruchomości planowane jest do końca 2014 r. Przedmiotem tej transakcji będzie wzniesiony budynek biurowy (wraz z towarzyszącymi instalacjami) oraz prawo własności działek gruntu, na których budynek ten się znajduje. Jednocześnie - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Niemniej jednak, w przypadku części umów najmu może wystąpić sytuacja, iż sprzedaż Nieruchomości nastąpi po ich podpisaniu, lecz przed wejściem w życie. W związku z tym może być konieczne dokonanie cesji takich umów na nabywcę Nieruchomości.

Dodatkowo przewiduje się, iż nabywca może przejąć przynajmniej niektóre z następujących elementów związanych z Nieruchomością:

• zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców;

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową budynku;

• gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę,

• prawa do znaku towarowego.
  
  

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz nabywcy obejmuje:

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku,

• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know - how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.
  
  

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Zbywcy, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi.

Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zarówno Zbywca jak i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą mieli taki status także w momencie dokonywania sprzedaży.

Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości. W zależności od sytuacji rynkowej, istnieje możliwość przeprowadzenia jego likwidacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę opodatkowaną VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT...
2. Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT...
3. Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC...
   
   

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że pytanie analogiczne do pytania nr 1 jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Zbywcę, działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją (wniosek z dnia 30 lipca 2013 r., złożony przez D. Sp. z o.o.). Niemniej jednak, ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 17.10.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-711/13-2/MKw.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano w punkcie 1 powyżej — zdaniem Wnioskodawcy — sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. Konsekwentnie, planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż I. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca zamierza podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości. Obecnie, Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja zakładająca wybudowanie budynku biurowego we Wrocławiu, znanego jako „G.”. Wnioskodawca nabyłby nieruchomości od spółki D. Sp. z o. o., która obecnie prowadzi inwestycję lub od spółki komandytowej, w którą przekształcona zostanie D. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”). Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia obejmuje prawo własności dwóch działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 78/1 oraz 1/1, wraz budynkiem biurowym oraz towarzyszącymi budowlami (obecnie w stadium budowy). W dalszej części wniosku, elementy wymienione powyżej będą określane łącznie jako „Nieruchomość”. Dla powyższych działek gruntu prowadzona jest księga wieczysta.

W interpretacji indywidualnej z dnia 17.10.2013 r. Nr IPPP3/443-711/13-2/MKw w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, iż „Podsumowując - skoro sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w ustawie a równocześnie dla planowanej transakcji nie przewidziano obniżonej stawki podatku - sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.