Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPBII/2/4511-291/15/MW
z 8 czerwca 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 5 marca 2015 r. (data otrzymania 6 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 marca 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym prowadzącym osobiście rodzinne gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.). Wnioskodawca zamieszkuje w G., natomiast rodzinne gospodarstwo rolne prowadzi na nieruchomościach rolnych znajdujących się na obszarze gmin G. i S. Łączna powierzchnia nieruchomości rolnych, na których gospodaruje Wnioskodawca wynosi ok.14 hektarów, przy czym Wnioskodawca jest właścicielem ok.12 ha, a na pozostałych ok. 2 ha gospodaruje jako dzierżawca. Wnioskodawca nie uzyskuje żadnych przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej, a jedynie przychody z działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.). Wnioskodawca jest płatnikiem podatku rolnego w gminach G. i S.. Wnioskodawca opłaca składki z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników oraz z tytułu ubezpieczenia zdrowotnego w Kasie Rolnego Ubezpieczenia Społecznego, jak również opłaca obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej rolników z tytułu posiadania gospodarstwa rolnego. Ponadto Wnioskodawca jest beneficjentem płatności w ramach systemów wsparcia bezpośredniego dla rolników w ramach wspólnej polityki rolnej Unii Europejskiej.

Oprócz przychodów z działalności rolniczej, Wnioskodawca w ostatnich 5 latach uzyskiwał sporadycznie przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. l pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kapitały pieniężne (przychody z dywidend oraz ze sprzedaży udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, odsetki od pożyczek i środków na rachunkach bankowych) oraz ze źródła określonego w art. 10 ust. l pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odpłatne zbycie nieruchomości (osiągnięty w zeszłym roku przychód ze sprzedaży zabytkowego drewnianego domu wakacyjnego Wnioskodawcy). Wnioskodawca nie jest nigdzie zatrudniony w oparciu o stosunek służbowy ani stosunek pracy, nie wykonuje działalności osobiście, nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, nie osiąga przychodów z najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, nie osiąga również przychodów z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, ani też jako podatnik VAT zwolniony.

W zeszłym roku do podatniczki zgłosił się pośrednik w obrocie nieruchomościami z firmy X wyjaśniając, że reprezentuje klienta – firmę Y – zainteresowanego zakupem czterech nieruchomości stanowiących własność Wnioskodawcy. Pośrednik ten wyjaśnił dodatkowo Wnioskodawcy, że z uwagi na zmianę przeznaczenia tych nieruchomości dokonaną poprzez uchwalenie przez Gminę G. nowego planu zagospodarowania przestrzennego, reprezentowany przez niego klient rozważa budowę nowego centrum logistycznego na terenie gdzie zlokalizowane są te nieruchomości i w tym celu zlecił pośrednikowi nawiązanie kontaktu ze wszystkimi właścicielami nieruchomości położonych na terenie wskazanym przez klienta. Pośrednik wyjaśnił przy tym Wnioskodawcy, że dalsze prowadzenie działalności rolniczej na tych nieruchomościach jest nieopłacalne ekonomicznie, gdyż w przypadku sprzedaży tych nieruchomości firmie Y, Wnioskodawca będzie najprawdopodobniej mógł uzyskać cenę pozwalającą na zakup innej nieruchomości rolnej, o dużo większym obszarze.

Ostatecznie, 21 października 2014 r. Wnioskodawca, przy pośrednictwie firmy X, zawarł z firmą Y umowę przedwstępną sprzedaży, zgodnie z którą firma Y miała przeprowadzić analizę prawną i techniczną nieruchomości objętych tą umową i w terminie do 15 kwietnia 2015 r. podjąć decyzję o ewentualnym nabyciu od Wnioskodawcy tych nieruchomości. Analogiczne umowy przedwstępne firma Y zawarła również z innymi właścicielami nieruchomości położonych na tym samym obszarze. Przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości miała zostać zawarta w takim przypadku w latach 2016-2017. Wnioskodawca byłby dodatkowo zobowiązany do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia prowizyjnego w przypadku gdyby doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, bezpośrednio po zapłacie ceny przez kupującego.

W tym roku firma Y poinformowała Wnioskodawcę, że zakończył się już proces analizy prawnej i technicznej ww. nieruchomości, a wyniki tej analizy są zadawalające dla firmy Y. Dodatkowo firma Y jest gotowa do szybszego niż przewidywano w momencie zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży z 21 października 2014 r. rozpoczęcia inwestycji budowy centrum logistycznego na tej nieruchomości. Jednakże firma Y ostatecznie zdecyduje się na nabycie tych nieruchomości od Wnioskodawcy i pozostałych rolników indywidualnych dopiero po nabyciu nieruchomości od Gminy G. gdyż tylko wszystkie te nieruchomości łącznie zapewniają firmie Y możliwość budowy zaplanowanego centrum logistycznego. Firma Y planuje obecnie, że nabędzie nieruchomości od Gminy G. do 15 września 2015 r. i jeżeli tak się stanie, to w terminie do 15 października 2015 r. firma Y chciałaby nabyć nieruchomości od Wnioskodawcy oraz od pozostałych rolników indywidualnych. Wnioskodawca rozważa obecnie sprzedaż firmie Y czterech nieruchomości, wykorzystywanych do tej pory przez Wnioskodawcę na cele rolnicze – działek nr 128 o powierzchni 1,0125 ha, nr 127 o powierzchni 1,0125 ha, nr 121 o powierzchni 2,0094 ha oraz nr 119 o powierzchni 3,3265 ha. Działkę nr 128 Wnioskodawca nabył 14 maja 2007 r., działkę nr 127 Wnioskodawca nabył 16 stycznia 2008 r., działkę nr 121 Wnioskodawca nabył 13 grudnia 2006 r., natomiast działkę nr 119 Wnioskodawca nabył 8 czerwca 2011 r.

Przed podjęciem decyzji o ewentualnej sprzedaży tych nieruchomości firmie Y, Wnioskodawca chciałaby ustalić konsekwencje podatkowe jakie wynikać będą ze sprzedaży tych nieruchomości.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Jakie będą dla Wnioskodawcy skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaży czterech nieruchomości opisanych powyżej, użytkowanych do tej pory przez Wnioskodawcę na cele rolne, przy przyjęciu, że sprzedaż ta nastąpi w okresie pomiędzy 1 października 2015 r. a 15 października 2015 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, ewentualny przychód ze sprzedaży omawianych nieruchomości osiągnięty w 2015 r. będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód ze źródła „odpłatne zbycie nieruchomości”, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jedynie w odniesieniu do tych nieruchomości, w przypadku których nie upłynęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył nieruchomość. Tym samym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegała będzie sprzedaż w 2015 r. przez Wnioskodawcę działki nr 119, własność której to działki Wnioskodawca nabył w 2011 r. W przypadku pozostałych nieruchomości, tj. działki nr 128, działki nr 127 oraz działki nr 121, upłynęło bowiem już więcej niż 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył te działki, a zatem sprzedaż tych działek przez Wnioskodawcę w 2015 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dla ustalenia szczegółowych zasad opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu, który Wnioskodawca osiągnie ze sprzedaży działki nr 119, właściwymi będą przepisy powołanej wcześniej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na 8 czerwca 2011 r., kiedy to nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę własności tej nieruchomości.

Dochód ze sprzedaży przez Wnioskodawcę działki nr 119 będzie opodatkowany według skali 19% określonej w art. 30e ust. 1 ww. ustawy. Podstawą obliczenia podatku będzie dochód ze sprzedaży działki nr 119 ustalony zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jako różnica między przychodem ze sprzedaży tej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu. Przychodem ze sprzedaży nieruchomości będzie zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy wartość nieruchomości wyrażona w cenie sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem jednak, że cena sprzedaży nie będzie znacząco odbiegała od wartości rynkowej tej nieruchomości.

Do podatkowego kosztu uzyskania przychodu Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wyłącznie cenę jaką Wnioskodawca zapłacił za nieruchomość w momencie jej nabycia oraz poniesione przez Wnioskodawcę koszty notarialne zawarcia umowy nabycia tej nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Należy bowiem zaznaczyć, że Wnioskodawca w momencie nabycia nieruchomości nie został obciążony podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 ust. 2 (winno być pkt 2) lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm. w brzmieniu obowiązującym na 8 czerwca 2011 r.). Do podatkowego kosztu uzyskania przychodu Wnioskodawca nie będzie mógł również zaliczyć prowizji zapłaconej pośrednikowi z tytułu sprzedaży nieruchomości już po sprzedaży tej nieruchomości. Z uwagi bowiem na zawarte w art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odesłanie do art. 22 ust. 6c i 6d ustawy: „Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.” Tym samym podatkowym kosztem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości nie będzie koszt zbycia nieruchomości, do jakiego niewątpliwie zalicza się właśnie prowizja od sprzedaży nieruchomości. Podatkowym kosztem zbycia nieruchomości byłaby ewentualna prowizja zapłacona przez Wnioskodawcę pośrednikowi przy nabyciu nieruchomości, ale takich wydatków Wnioskodawca nie poniósł.

Przychodu uzyskanego ze sprzedaży przez Wnioskodawcę działki nr 119 nie obejmie przy tym zwolnienie przedmiotowe ustanowione w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy. Wprawdzie działka nr 119 wchodziła w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, jednakże w związku ze sprzedażą działka ta utraci charakter rolny, gdyż nabywca zamierza na tej działce wybudować centrum logistyczne, zgodnie z aktualnym przeznaczeniem tej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W opinii Wnioskodawcy, będzie natomiast mógł on skorzystać z określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienia tej części określonego zgodnie z powyższymi zasadami dochodu ze sprzedaży działki nr 119, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy w przychodzie z odpłatnego zbycia tej nieruchomości jeżeli począwszy od dnia sprzedaży nieruchomości, ale nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości (czyli w tym wypadku do końca 2017 r.), Wnioskodawca wydatkuje przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25ww. ustawy.

Celem skorzystania z powyższego zwolnienia Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-39 w terminie do 30 kwietnia 2016 r. oraz do ujęcia woli skorzystania z powyższego zwolnienia w tej deklaracji. W przypadku jednak gdyby Wnioskodawca ostatecznie nie spełnił warunków zwolnienia, tj. nie wydatkował zadeklarowanej kwoty na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości, Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia korekty deklaracji PIT-39 oraz do zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę zgodnie z postanowieniem art. 30e ust. 7 ww. ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego uregulowania każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca rozważa obecnie sprzedaż firmie Y czterech nieruchomości, wykorzystywanych do tej pory przez Wnioskodawcę na cele rolnicze – działki nr 128 o powierzchni 1,0125 ha nabytej 14 maja 2007 r., nr 127 o powierzchni 1,0125 ha nabytej 16 stycznia 2008 r., nr 121 o powierzchni 2,0094 ha nabytej 13 grudnia 2006 r. oraz nr 119 o powierzchni 3,3265 ha nabytej 8 czerwca 2011 r.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności należy stwierdzić, że planowane w 2015 r. odpłatne zbycie działek nr 128, nr 127 i nr 121 nie będzie w ogóle podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ – odpowiednio z końcem 2012 r., 2013 r. i 2011 r. – pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu będzie natomiast planowana w 2015 r. sprzedaż działki nr 119 nabytej w 2011 r. Oceniając skutki podatkowe sprzedaży tej działki należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – w myśl art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca będzie mógł zatem zaliczyć prowizję, jaką zapłaci firmie X za świadczone przez nią usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Pamiętać jednak należy, że do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć jedynie część prowizji przypadającą proporcjonalnie na działkę nr 119. Skoro sprzedaż działek nr 128, nr 127 i nr 121 nie będzie źródłem przychodu to nie może generować także kosztów.

Z kolei koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości należy ustalić w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości bądź na podstawie art. 22 ust. 6c bądź art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko w sprawie stwierdził, że do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości będzie mógł zaliczyć cenę jaką zapłacił za nieruchomość, co wskazuje na odpłatny charakter nabycia działki nr 119. W omawianej sprawie zastosowanie znajdzie zatem art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w myśl którego – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Rację ma zatem Wnioskodawca twierdząc, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działki nr 119 będzie mógł zaliczyć wyłącznie cenę jaką zapłacił za nieruchomość w momencie jej nabycia oraz koszty notarialne dotyczące umowy nabycia tej nieruchomości, Wnioskodawca nie zapłacił bowiem podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 626).

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

W tym miejscu podkreślić należy, że rację ma Wnioskodawca twierdząc, że uzyskany przez niego przychód ze sprzedaży działki nr 119 nie będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy. Przepis ten stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Wnioskodawca wskazał bowiem we wniosku, że w związku ze sprzedażą ww. działka utraci charakter rolny, gdyż nabywca zamierza na tej działce wybudować centrum logistyczne, zgodnie z aktualnym przeznaczeniem tej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Utrata charakteru rolnego gruntu skutkuje brakiem możliwości zastosowania ww. zwolnienia.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

–w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Podsumowując, przychód jaki Wnioskodawca zamierza uzyskać z planowanej sprzedaży działek nr 128, nr 127 i nr 121 nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ – odpowiednio z końcem 2012 r., 2013 r. i 2011 r. – pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Opodatkowaniu 19% podatkiem na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy podlegał będzie natomiast przychód uzyskany z planowanej sprzedaży działki nr 119. Jak słusznie zauważył Wnioskodawca przychód uzyskany ze sprzedaży tej działki nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, gdyż ww. działka w wyniku sprzedaży utraci charakter rolny. Uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży ww. działki dochód może natomiast korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży – w terminie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż – na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy. Rozliczenia transakcji sprzedaży działki nr 119 Wnioskodawca winien dokonać na formularzu PIT-39.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.