Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4514-324/15-2/PW
z 21 września 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 lipca 2015 r. (data wpływu 31 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Wnioskodawca lub Nabywca] planuje nabyć za wynagrodzeniem [dalej: Transakcja] od S Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Sprzedający lub Zbywca] nieruchomość [dalej: Nieruchomość].

Nieruchomość obejmuje oraz będzie obejmować na dzień Transakcji:

• prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 25/6, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą [dalej: Działka 1];
  

• prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 25/5, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą [dalej: Działka 2]
  
  

[Działka 1 oraz Działka 2 w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Działki];

• własność znajdującego się Działce 1 budynku biurowo-usługowego wraz z miejscami parkingowymi w garażu podziemnym [dalej: Budynek] i obiektów budowlanych, w tym budowli, w szczególności w postaci naziemnych miejsc parkingowych (tzw. parking techniczny), infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz instalacji wewnętrznych [dalej łącznie jako: Budowle 1];
  

• własność znajdujących się na Działce 2 obiektów budowlanych, w szczególności w postaci drogi wewnętrznej [dalej: Budowle 2]
  
  
  

[Budowle 1 i Budowle 2 w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Budowle].

Zbywca nabył Nieruchomość od podmiotu trzeciego [dalej: Poprzedni właściciel] na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny [t.j. Dz. U. z 2014 r. Nr 121 ze zm., dalej: Kodeks cywilny lub KC] sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2007 r. Przeniesienie przedsiębiorstwa w ramach ww. umowy z 30 czerwca 2007 r. nie było opodatkowane VAT, w związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu tego nabycia.

Budynek oraz Budowle, zlokalizowane na Działce 1 oraz Działce 2, zostały wybudowane przez Poprzedniego właściciela. Poprzedniemu właścicielowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z tytułu wydatków poniesionych na realizację przedmiotowej inwestycji (tj. budowy Budynku oraz Budowli).

Budynek oraz Budowle zostały oddane do użytkowania około 2001 roku. Przeważająca część powierzchni w Budynku (w tym miejsc parkingowych w garażu podziemnym) została oddana do użytkowania najemcom na podstawie odpłatnych umów najmu. Zgodnie z postanowieniami umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z tzw. powierzchni wspólnych Nieruchomości przeznaczonych do wspólnego użytku przez wszystkich najemców w tym tzw. nieoznaczonych miejsc parkingowych w Budynku, holi w Budynku, wewnętrznych dróg dojazdowych itp.

Na dzień Transakcji w stosunku do powierzchni Budynku, które zostały oddane do użytkowania w ramach umów najmu upłyną co najmniej dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania. Pozostałe powierzchnie w Budynku (tj. powierzchnie wspólne Budynku) oraz Budowle zlokalizowane odpowiednio na Działce 1 i Działce 2 nie były dotąd oddane do użytkowania w ramach czynności opodatkowanej VAT.

Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości, od momentu oddania ich do użytkowania, nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

Nabywca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy tej części Nieruchomości, która była przedmiotem pierwszego zasiedlenia i w stosunku do której od jej pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat. Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 KC wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

• prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców,
  

• dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
  

• określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkiem) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.
  

Nie można również wykluczyć (na moment złożenia wniosku o interpretację nie zostały podjęte w tym zakresie ostateczne decyzje biznesowe), że w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione także:

• prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych,
  

• prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,
  

• ewentualne prawa do domen internetowych,
  

• prawa i zobowiązania wynikające ze związanych z umowami najmu umów, w tym m.in. z umów escrow.
  
  
  

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym:

• praw i obowiązków wynikających z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,
  

• praw i obowiązków wynikających z umowy Facility Management,
  

• praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie:
  
  • dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody i odbiór ścieków, dostawa ciepła, usługi telekomunikacyjne),
  • dostawy kwiatów dla części wspólnych Nieruchomości,
  • konserwacji wind na Nieruchomości,
  • konserwacji klimatyzatorów na Nieruchomości,
  • ubezpieczenia Nieruchomości.
  
  
  

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami zostaną rozwiązane, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone, nie przechodząc na Nabywcę. Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa. Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

• umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
  

• umowy o świadczenie usług prawnych, usług doradztwa podatkowego, usług księgowych,
  

• środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
  

• tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
  

• księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
  

• zobowiązania inwestycyjne z tytułu kredytów,
  

• firma Sprzedającego,
  

• prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego,
  

• prawa i obowiązki wynikające z umowy Management Fee.
  
  

Nie można jednak wykluczyć (na moment złożenia wniosku o interpretację nie zostały podjęte w tym zakresie ostateczne decyzje biznesowe), że w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione zobowiązania inwestycyjne z tytułu kredytów.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest formalnie organizacyjnie wydzieloną częścią przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za okres, w którym będzie dokonana Transakcja.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie również poinformować, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Sprzedający.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
2. Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 2 dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast w zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy.

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, przez co Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

W konsekwencji na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
   
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• (uchylone),
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
  
  

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, m.in. że Centerus Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością planuje nabyć za wynagrodzeniem od S Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nieruchomość położoną w Poznaniu.

Nabywca i Sprzedający zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT w odniesieniu do dostawy tej części Nieruchomości, która była przedmiotem pierwszego zasiedlenia i w stosunku do której od jej pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat. Przed dniem Transakcji Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji (w części podlegającej zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

W interpretacji indywidualnej z dnia 10 września 2015 r. Nr IPPP1/4512-793/15-2/MK dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, stwierdzając, że: „(...) W związku z tym, że sprzedaż tej części Budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawca po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, może zrezygnować z ww. zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy w tej części.

Natomiast w odniesieniu do części Nieruchomości, które nie zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT tj. nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z zastosowaniem stawki podstawowej, gdyż w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia w odniesieniu do obiektów znajdujących się na Działkach 1 i 2, co powoduje, że wykluczone jest zastosowanie obligatoryjnego zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W konsekwencji sprzedaż tej części Nieruchomości będzie opodatkowana stawką VAT 23%. (...)

Ponadto, jak wskazano powyżej, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do części nieruchomości, która będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, transakcja ta będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.