INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2011 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym Wnioskodawczyni, będąca notariuszem, przedstawiła następujące zdarzenie przyszłe.

Przedmiotem przyszłej umowy sprzedaży ma być nieruchomość zbywana przez małżonków prowadzących działalność gospodarczą i zarazem będących zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Z wpisów do ewidencji działalności gospodarczej wynika, że jednym z rodzajów działalności jest zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą od 1972 r., w tym w zakresie pośrednictwa handlowego od 1985 r. a w zakresie wydzierżawiania nieruchomości od 1998 r., natomiast w zakresie sprzedaży nieruchomości od 2004 r. W ramach tej działalności nabywał on i zbywał na własny rachunek różne nieruchomości.

W dniu 10 grudnia 1996 r., na podstawie umowy sprzedaży małżonkowie nabyli prawo własności nieruchomości o charakterze rolnym, składającej się z dwóch działek o nr 5/5 i 43/5, o powierzchni odpowiednio 6,3244 ha i 3,7811 ha. Nabycia dokonano z majątku dorobkowego do majątku wspólnego. Grunt ten był wykorzystywany przez nich na cele działalności rolniczej. Dopiero w związku z planowanym zbyciem tej nieruchomości małżonkowie oddali tę nieruchomość w użyczenie przyszłemu nabywcy celem umożliwienia mu przeprowadzenia postępowania administracyjnego w zakresie otrzymania pozwolenia na budowę Wskazany wyżej grunt nie stanowił składnika majątku związanego z prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą ani też nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Nie był również ujęty w księgach jako towar.

W międzyczasie, na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym na cele usługowe i handlowe. W związku z tym małżonkowie postanowili zbyć całość nabytej nieruchomości.

Poza tym nie dokonywali oni uzbrojenia terenu, natomiast zobowiązali się do przesunięcia znajdującego się na działce rurociągu solankowego w taki sposób, by umożliwić nabywcy realizację inwestycji.

W dniu 9 czerwca 2011 r. małżonkowie zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta, jeśli nabywca będzie mógł uzyskać pozwolenie na wybudowanie na niej galerii handlowej. Małżonkowie w przeszłości zawierali umowy sprzedaży innych nieruchomości i nie wykluczają, że w przyszłości będą zbywać nieruchomości, zarówno z majątku wspólnego, jak i też związanych z działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych...

Zdaniem Wnioskodawczyni, zbywający dokonuje obrotu nieruchomościami w sposób częstotliwy, to zaś oznacza, że w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług należy uznać go za osobę prowadzącą działalność gospodarczą, a tym samym za podatnika. Skoro zatem sprzedaż ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W tej sprawie zbywający (małżonkowie) złożyli wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej. Jak wynika z wydanych w dniu 2 grudnia 2011 r. interpretacji indywidualnych znak: ITPP2/443-1470/11/AK i ITPP2/443-1471/11/AK opisana sprzedaż spowoduje powstanie zobowiązania podatkowego w podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz. U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że podatkowi temu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymienione w pkt 1 lit. a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a przy umowie sprzedaży ciąży on na kupującym (art. 4 pkt 1).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, a stawka podatku w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, wynosi 2% - art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy.

W myśl art. 10 ust. 1 ustawy podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Zgodnie natomiast z ust. 2 ww. przepisu notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Nie zawsze jednak dokonanie czynności wskazanej w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych powoduje obowiązek zapłaty podatku.

W przytoczonej ustawie przewidziano bowiem sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym analizowanego aktu prawnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 2 pkt 4 wskazanej ustawy podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• (uchylone),
• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Przepis ten ustanawia zasadę, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne podejmowane w ramach obrotu nieprofesjonalnego, natomiast obrót zawodowy (profesjonalny) objęty został podatkiem od towarów i usług. Z jego treści wynika zasada rozgraniczenia obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych od obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jak również zasada wzajemnego wykluczenia tych obowiązków. Powyższe oznacza, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych te czynności cywilnoprawne, których dokonanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniona.

Wskazać również należy, że w przypadku umowy sprzedaży i zamiany, której przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych decyduje okoliczność, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Powyższe oznacza, że zwolnienie ww. umowy sprzedaży lub zamiany z opodatkowania podatkiem od towarów i usług spowoduje, że czynność taka podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem przyszłej umowy sprzedaży ma być nieruchomość zbywana przez małżonków prowadzących działalność gospodarczą i zarazem będących zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Z wpisów do ewidencji działalności gospodarczej wynika, że jednym z rodzajów działalności jest zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą od 1972 r., w tym w zakresie pośrednictwa handlowego od 1985 r. a w zakresie wydzierżawiania nieruchomości od 1998 r., natomiast w zakresie sprzedaży nieruchomości od 2004 r. W ramach tej działalności nabywał on i zbywał na własny rachunek różne nieruchomości.

W dniu 10 grudnia 1996 r., na podstawie umowy sprzedaży małżonkowie nabyli prawo własności nieruchomości o charakterze rolnym, składającej się z dwóch działek o nr 5/5 i 43/5, o powierzchni odpowiednio 6,3244 ha i 3,7811 ha. Nabycia dokonano z majątku dorobkowego do majątku wspólnego. Grunt ten był wykorzystywany przez nich na cele działalności rolniczej. Dopiero w związku z planowanym zbyciem tej nieruchomości małżonkowie oddali tę nieruchomość w użyczenie przyszłemu nabywcy celem umożliwienia mu przeprowadzenia postępowania administracyjnego w zakresie otrzymania pozwolenia na budowę. Wskazany wyżej grunt nie stanowił składnika majątku związanego z prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą ani też nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Nie był również ujęty w księgach jako towar.

W międzyczasie, na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym na cele usługowe i handlowe. W związku z tym małżonkowie postanowili zbyć całość nabytej nieruchomości.

Poza tym nie dokonywali oni uzbrojenia terenu, natomiast zobowiązali się do przesunięcia znajdującego się na działce rurociągu solankowego w taki sposób, by umożliwić nabywcy realizację inwestycji.

W dniu 9 czerwca 2011 r. małżonkowie zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta, jeśli nabywca będzie mógł uzyskać pozwolenie na wybudowanie na niej galerii handlowej. Małżonkowie w przeszłości zawierali umowy sprzedaży innych nieruchomości i nie wykluczają, że w przyszłości będą zbywać nieruchomości, zarówno z majątku wspólnego, jak i też związanych z działalnością gospodarczą.

W kwestii skutków, jakie planowana czynność wywoła na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, w interpretacjach indywidualnych z dnia 2 grudnia 2011 r. znak: ITPP2/443-1470/11/AK i ITPP2/443-1471/11/AK stwierdzono, że planowana sprzedaż nieruchomości, jako wykonywana w ramach prowadzonej przez każdego z obojga małżonków działalności gospodarczej, będzie regulowana przepisami ustawy o podatku od towarów i usług oraz podlegała opodatkowaniu 23% stawką podatku.

Jeżeli zatem zbywcy (małżonkowie) z tytułu planowanej transakcji będą opodatkowani podatkiem VAT, to umowa sprzedaży, nie będzie podlegała – co wynika z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – opodatkowaniu tym podatkiem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.