Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB4.4014.153.2019.4.BB
z 9 lipca 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 26 kwietnia 2019 r. (data wpływu – 30 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym 25 czerwca 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, ruchomości i praw majątkowych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, ruchomości i praw majątkowych.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, w piśmie z 13 czerwca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.239.2019.2.KBR i 0111-KDIB4.4014.153.2019.3.BB wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 25 czerwca 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: B. Sp. z o.o. (Nabywca);
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: M. sp. z o.o. (Zbywca).

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcy i planowana transakcja.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”) jest właścicielem Nieruchomości (dalej „Nieruchomość”), opisanej szczegółowo poniżej.

Zainteresowany będący stroną postępowania, jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”), która planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) Nieruchomości wraz z prawami majątkowymi opisanych szczegółowo poniżej.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani”. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Strony planują, iż po podpisaniu umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) a przed podpisaniem Umowy sprzedaży, zostanie zapłacony przez Nabywcę zadatek w ustalonej w umowie przedwstępnej wysokości (dalej: „Zadatek”). Strony zamierzają przed podpisaniem Umowy przedwstępnej i przed zapłatą Zadatku złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług (w tym Zadatku), zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Strony planują, iż Zadatek zostanie wpłacony przed wrześniem 2019 r.

Tym samym płatność ceny za Nieruchomość będzie dokonywana w trzech ratach: Zadatek płatny po podpisaniu Umowy przedwstępnej, druga rata płatna przy podpisaniu umowy przenoszącej własność Nieruchomości (dalej: „Umowa sprzedaży”), trzecia – w ustalonym w Umowie sprzedaży terminie.

Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 48/5, 48/6, 48/8, 48/9, 48/10, 48/11,48/12,49, 50 i 51, (dalej: „Działki”), dla których Sąd Rejonowy, prowadzi 2 księgi wieczyste,
• prawo własności budynków i budowli zlokalizowanych na Działkach (zwane dalej odpowiednio „Budynkami” i „Budowlami”);
• prawo własności urządzeń zlokalizowanych na Działkach (dalej „Urządzenia”).

Dla powyższych Działek nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, niemniej wszystkie Działki są objęte wiążącą ważną decyzją o warunkach zabudowy, zgodnie z którą teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od A. 3 grudnia 2001 r. w drodze umowy sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa”) na podstawie aktu notarialnego.

Zgodnie z Umową, na Zbywcę przeszło prawo własności nieruchomości o powierzchni 181 191 m², zabudowanej 30 budynkami o łącznej powierzchni 15 153 m². Poszczególne Budynki nie miały przypisanej w Umowie wartości i, zasadniczo, były w złym stanie technicznym.

Zgodnie z pismem z 11 grudnia 2017 r. otrzymanym od A. i fakturami wystawionymi w związku z Umową (dalej: „Faktury”), sprzedaż:

• Działek pozostawała poza zakresem podatku od towarów i usług (w związku z czym Działki nie zostały ujęte na Fakturach lub zostały ujęte w ich treści jako pozycja nieobjęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług);
• Budynków wybudowanych na Działkach podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
  
  

Na powyższych Fakturach nie zostały wskazane żadne budowle. Podobnie, żadne budowle nie zostały wymienione w protokołach z 22 grudnia 1999 r. oraz 23 maja 2000 r., potwierdzających przekazanie wspomnianego terenu przez Ministra do A.

Mając na uwadze powyższe, 22 stycznia 2019 r. Zbywca złożył do A. pismo (dalej: „List”) z prośbą o potwierdzenie, że w momencie zakupu Nieruchomości przez Zbywcę od A. Działki były zabudowane naniesieniami (innymi niż Budynki wskazane na Fakturach) w tym Budowlami, wymieniając przy tym najważniejsze z nich (m.in. drogi, hydrofornię, trafostację, ogrodzenia trwale przymocowane do gruntu, mur strzelecki, historyczny Fort, wiaty itd.), oraz czy były przedmiotem Umowy.

W odpowiedzi na List, 5 lutego 2019 r. A. przesłał do Zbywcy (dalej „Pismo”), w którym poinformował, iż A. nie posiada dokumentów, które pozwalałyby na potwierdzenie, że naniesienia opisane w Liście znajdowały się na działkach objętych Umową. Jednocześnie jednak A. poinformował, iż podziela stanowisko Zbywcy, iż z uwagi na stan przedmiotowych obiektów można przyjąć, iż w 2001 roku znajdowały się one na Działkach, tym samym stosownie do treści art. 48 Kodeksu cywilnego stanowiły część składową gruntu i zostały sprzedane na rzecz Zbywcy.

Użytkowanie Nieruchomości przez Zbywcę.

Wyżej wymienione aktywa tworzące Nieruchomości (Działki, Budynki i Budowle) nie zostały ujęte w księgach rachunkowych Zbywcy jako aktywa trwałe – w związku z tym nie ustalono ich wartości początkowej.

Mając na uwadze fakt, że Zbywca pierwotnie planował rozbudowę Nieruchomości, utworzono konto mające na celu rozpoznanie nakładów inwestycyjnych. Do końca 2013 r. Zbywca ponosił różne wydatki przypisane do powyższego konta (np. koszty finansowania, koszty modernizacji). Jednak większość powyższych kosztów (związanych w szczególności z planowaną modernizacją Budynków w celu dostosowania powierzchni do potrzeb biurowych) została poniesiona w pierwszych kilku latach po zakupie Nieruchomości.

Ponadto tylko w przypadku budynku biurowego oznaczonego na wyciągu z mapy katastralnej jako 25bl i 26bl możliwe jest, że wszelkie dokonane ulepszenia wynosiły co najmniej 30% jego początkowej wartości podatkowej. Budynki i Budowle niewynajęte najemcom lub nieprzekazane w użytkowanie do B. Sp. z o. o. nigdy nie były przedmiotem ulepszeń dokonywanych przez Zbywcę, B. Sp. z o. o. lub G. Sp. z o. o. (patrz poniżej). Od 2014 roku Zbywca nie przeprowadził żadnych ulepszeń Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości (tylko niektóre bieżące naprawy). Wspomniany powyżej budynek biurowy po ulepszeniu był wynajmowany najemcom (do 2017 r. przez Zbywcę a następnie przez B. Sp. z o.o.) przez ponad dwa lata.

Żaden z Budynków i Budowli obecnie zlokalizowanych na Nieruchomości nie został wybudowany przez Zbywcę, G. Sp. z o. o. lub B. Sp. z o. o., poza małą budką strażniczą zlokalizowaną na działce nr 51. Ta ostatnia została zbudowana już po nabyciu Nieruchomości przez Zbywcę – ponad 2 lata temu i służyła do przechowywania niektórych urządzeń elektronicznych oraz do umieszczenia kamery służącej do monitorowania Nieruchomości.

W kwietniu 2013 r. Zbywca zawarł z G. Sp. z o.o. umowę przeniesienia własności Nieruchomości na zabezpieczenie. W okresie od 2013 do końca 2016 r. G. Sp. z o. o. była formalnym właścicielem Nieruchomości. Nieruchomość była jednak nadal w dyspozycji Zbywcy i była wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, powyższe przeniesienie własności Nieruchomości na zabezpieczenie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po zaspokojeniu określonego we wskazanej umowie roszczenia prawnego, własność Nieruchomości została przeniesiona z powrotem na Zbywcę.

W 2014 r. Zbywca podpisał z B. Sp. z o. o umowę (dalej: „Umowa B.”) dotyczącą następujących działek: (część) 48/5, 48/6, 48/11, 49, (część) 51. Na podstawie Umowy B. Zbywca powierzył B. Sp. z o. o opiekę nad Nieruchomością (w tym prowadzenie kontroli wjazdu (wejścia) na Nieruchomość i wyjazdu (wyjścia) z Nieruchomości, utrzymanie porządku na Nieruchomości, kontrolę stanu zabudowań posadowionych na Nieruchomości, dokonywanie bieżących napraw oraz konserwacji obiektów zlokalizowanych na Nieruchomości, dalej: „Usługi”). W zamian za powyższe świadczenia Zbywca oddał B. Sp. z o. o do używania myjnię samochodową zlokalizowaną na Nieruchomości (dotychczas używaną przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej) oraz część Nieruchomości oznaczoną na załączonej do tej umowy mapie (tj. wskazane powyżej działki oraz położone na nich Budynki i Budowle).

W związku z powyższym, B. Sp. z o. o świadczył na tych działkach usługi mycia samochodów oraz wynajmował, tj. podnajmował najemcom, powierzchnie biurowe, magazyny i warsztaty. Umowa B. nie obejmowała budynku biurowego nr 25il/26il, który był wykorzystywany na potrzeby Zbywcy (jedno pomieszczenie biurowe) oraz wynajmowany przez Zbywcę najemcom.

1. Sp. z o. o była odpowiedzialna za bieżące utrzymanie Budynków, monitoring i zabezpieczenie tej części Nieruchomości oraz fakturowanie usług najmu Nieruchomości (umowy najmu z obecnymi najemcami Nieruchomości zostały podpisane pomiędzy B. Sp. z o. o., a poszczególnymi najemcami).

Powyższa Umowa B. Sp. z o. o nie obejmowała fragmentu działki nr 46/5 zabudowanego murem strzeleckim (wykorzystywany historycznie na potrzeby koszarów) oraz zniszczonym betonowym obiektem (bez dachu i fragmentów ścianek), a także części działki nr 51 zabudowanej (podobnie jak pozostała część tej działki) drogą.

We wrześniu 2017 roku Umowa B. została zmieniona w zwykłą umowę dzierżawy Nieruchomości (dalej: „Umowa dzierżawy”), która rozszerzyła obszar oddany przez Zbywcę w użytkowanie B. Sp. z o. o na pozostałe części Nieruchomości (tj. na budynek biurowy nr 25il/26il położony na działkach nr 48/6 oraz 49, pozostałą część działki nr 48/5, działki nr 48/8, 48/9, 48/10, 48/12, 50 oraz pozostałą część działki nr 51) i zakończyła świadczenie przez B. Sp. z o. o na rzecz Zbywcy Usług.

Zbywca udokumentował świadczone na rzecz B. Sp. z o.o. usługi fakturami VAT (pierwsza faktura za użytkowanie Nieruchomości została wystawiona przez Zbywcę na rzecz B. Sp. z o.o. w październiku 2017 r. i dotyczyła okresu od października 2017 r.). Niemniej jednak, Zbywca był zobowiązany do wystawienia faktur za usługi udostępnienia części Nieruchomości na rzecz B. Sp. z o.o. również za okresy sprzed października 2017 r. i faktury te zostały niedawno wystawione a należny podatek od towarów i usług uregulowany.

Umowy najmu z poszczególnymi najemcami obiektów położonych na Nieruchomości są zawarte pomiędzy B. Sp. z o.o. a tymi najemcami.

Po nabyciu od A. Nieruchomość była wykorzystywana w następujący sposób:

• Działki nr 48/5, 48/6 i 49 są zabudowane budynkami i budowlami, które od ponad 2 lat są wynajmowane najemcom (przez Zbywcę lub B. Sp. z o.o. ), np. jako powierzchnie biurowe, miejsca parkingowe, magazyny lub różne punkty usługowe (mechanika, warsztat wulkanizacyjny) lub wykorzystywane bezpośrednio przez B. Sp. z o.o. (np. myjnia samochodowa, powierzchnie biurowe, magazynowanie). Na działkach tych znajdują się jednak również obiekty lub ich części, które nigdy nie były wynajmowane lub używane przez Zbywcę lub B. Sp. z o.o. ze względu na zły stan techniczny (np. duży budynek oznaczony na wyrysie z mapy ewidencyjnej nr 1i2, część budynku nr 4s1, część budynku nr 7s1, hydrofornia nr 8i1), chociaż były one objęte Umową B. Podobnie obiekt nr 3il (szopa) nigdy nie był wynajmowany najemcom, ale niektóre części zamienne (np. zużyte opony) są tam przechowywane (i jest on objęty Umową B.). Dodatkowo na tych działkach znajduje się ściana strzelecka (nr l0il) oraz zrujnowana budowla nr 24 il – nigdy nie były one używane lub wynajmowane przez Zbywcę lub B. Sp. z o.o. najemcom i nie podlegały Umowie B., natomiast były przedmiotem Umowy dzierżawy;
• Działka nr 48/8 zasadniczo nie jest zabudowana, niemniej jednak na tej działce znajdują się stare kawałki asfaltu, trudne do zaklasyfikowania jako budowle bądź inne obiekty;
• Działka nr 48/9 jest zabudowana podziemnym zbiornikiem paliw;
• Działka nr 48/10 jest zabudowana starym, zrujnowanym budynkiem nr 12 i1 (nigdy nie używanym przez Zbywcę lub B. Sp. z o.o.), historycznym fortem, starymi kawałkami asfaltu oraz ogrodzeniem na stałe złączonym z gruntem;
• Działki nr 48/11 i nr 51 są zabudowane drogami. Dodatkowo na działce nr 51 znajduje się budka strażnicza;
• Działka nr 48/12 zabudowana jest małą stacją transformatorową nr 14il (historycznie wykorzystywaną na potrzeby Zbywcy/B. Sp. z o.o.), pustym, zniszczonym budynkiem nr 16 il (gdzie historycznie były przechowywane tylko jakieś rzeczy przez Zbywcy/B. Sp. z o. o ), pustymi, zniszczonymi budynkami nr 13 il oraz nr 15 il (obydwa nigdy nie były używane przez Zbywcę bądź B. Sp. z o. o), ruiną piwnicy, ogrodzeniem na stałe połączonym z gruntem, jak również fragmentami starego asfaltu;
• Działka nr 50 jest zabudowana płotem trwale połączonym z gruntem i starymi kawałkami asfaltu. Dodatkowo od września 2015 r. część działki nr 50 została oddana w odpłatną dzierżawę stronie trzeciej w celu umieszczenia przez nią na tej działce mobilnej tablicy reklamowej;
• Dodatkowo na działkach nr 48/8 i 50 znajdują się miejsca parkingowe (niestanowiące budowli) wynajmowane osobom trzecim odpowiednio od września 2018 i września 2017 r.
  
  

Zbywca nie ma żadnych pracowników, ma do dyspozycji tylko jedną osobę zatrudnioną w oparciu o umowę o świadczenie usług (umowa długoterminowa w zakresie konsultacji administracyjnych, dalej: „Konsultant”).

Prawa oraz obowiązki wynikające z umowy dzierżawy Nieruchomości pomiędzy B. Sp. z o.o. oraz Zbywcą w treści obowiązującej na dzień Transakcji przejdą na Nabywcę (z mocy prawa) w ramach dokonanej Transakcji, w tym w szczególności zabezpieczenie należytego wykonania obowiązków wynikających z tej umowy dzierżawy ustanowione przez B. Sp. z o.o. na rzecz Zbywcy w postaci depozytu.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunek dzierżawy wynikający z umowy dzierżawy z B. Sp. z o.o. zawartej przez Zbywcę z B. Sp. z o.o.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

• prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
• prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości,
• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości. Przeniesienie to będzie dotyczyło jedynie dokumentacji pozostającej w posiadaniu Zbywcy.
  
  

Nie istnieją żadne prawa autorskie do projektów architektonicznych, prawa wynikające z budowlanych gwarancji oraz znak towarowy, zatem nie będą one przenoszone na Nabywcę w ramach Transakcji.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać w szczególności:

• finansowanie (kredyty, pożyczki) zaciągnięte w celu sfinansowania zakupu Nieruchomości przez Zbywcę (takie pożyczki będą spłacane przez Zbywcę z wynagrodzenia otrzymanego za Nieruchomość);
• prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
• Umowa B.;
• umowa o zarządzanie nieruchomością lub umowa zarządzania aktywami (takie umowy obecnie nie istnieją);
• należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością (inne niż wskazane powyżej zabezpieczenie prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy dzierżawy pomiędzy B. Sp. z o.o. i Zbywcą ustanowione przez B. Sp. z o.o. w formie depozytu);
• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,;
• umowa o świadczenie usług księgowych (prowadzenie ksiąg handlowych);
• umowa z Konsultantem;
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, know-how, informacje handlowe/tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy;
• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych;
• prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
• z uwagi na fakt, że Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników – pracownicy Zbywcy.
  
  

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy i nie stanowi odrębnego działu lub oddziału. Niemniej jednak, Nieruchomość stanowi zasadniczo całość aktywów rzeczowych Zbywcy.

Zasadniczo po Transakcji żadne inne materialne składniki nie pozostaną w rękach Zbywcy (tj. pozostaną należności, konta bankowe, nazwa przedsiębiorstwa, know-how oraz tajemnice przedsiębiorstwa).

Po Transakcji Nabywca planuje wykorzystać nabytą Nieruchomość do prowadzenia inwestycji polegającej na wybudowaniu na terenie Działek wielofunkcyjnego kompleksu obejmującego m.in. hotel, centrum konferencyjno-wystawiennicze, biura oraz powierzchnię usługową, która to inwestycja realizowana będzie przez Nabywcę na warunkach i w granicach wskazanych w decyzji o warunkach zabudowy wydanej przez Prezydenta miasta 08 sierpnia 2008 r. W szczególności nie jest intencją Nabywcy to, aby docelowo kontynuować działalność gospodarczą prowadzoną dotychczas na tym terenie przez Zbywcę. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę jedynie przez okres przygotowywania inwestycji i przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy. Nabywca będzie również zobowiązany do zawarcia we własnym zakresie nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Ze względu na fakt, że uzupełnienie wniosku zawarte w piśmie z 19 czerwca 2019 r. dotyczy zagadnień odnoszących się jedynie do podatku od towarów i usług, to treść tego uzupełnienia została przedstawiona w interpretacji indywidualnej z 08 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.239.2019.3.KBR.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości budynków i budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Sprzedającego opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości budynków i budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Sprzedającego opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – strony Transakcji nabycia Nieruchomości będą uprawnione do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług w całości, w tym na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, jeżeli Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości budynków i budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Sprzedającego opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 08 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.239.2019.3.KBR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomość, która obejmuje prawo własności działek gruntu („Działki”), prawo własności budynków i budowli zlokalizowanych na Działkach, prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, prawo własności urządzeń zlokalizowanych na Działkach, prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości oraz dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości („Transakcja”).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości wraz z ruchomościami i prawami majątkowymi podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 09 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.239.2019.3.KBR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, stwierdzając, że: „(…) skoro intencją Stron jest rezygnacja z przysługującego zwolnienia z podatku VAT w stosunku do zabudowanych działek i opodatkowanie ich sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, to planowana Transakcja w całości będzie opodatkowana stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%”.

Tym samym z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – planowana Transakcja będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji z przysługującego im zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku, opisane we wniosku Transakcja będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.