Panią W. T. (Sprzedająca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”, „Zainteresowany będący stroną postępowania” lub „Kupująca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć zabudowaną nieruchomość, stanowiącą działkę ewidencyjną numer 76/2 o łącznej powierzchni 762 m2, stanowiącą według sposobu korzystania tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B, dla której to nieruchomości sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”).

Ponadto, Spółka oprócz Nieruchomości zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich (dalej: „Nieruchomości sąsiednie”). Zainteresowany będący stroną postępowania ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) poprzez wybudowanie na nich zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, a także wjazdem na teren Nieruchomości (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

W dniu 29 maja 2018 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa”). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Ponadto, nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren przeznaczony pod budowę drogi lokalnej a także na wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe oraz usługi nieuciążliwe.

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym uzyskania przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Panią S. Ś. i Panią W. T. – (dalej: „Sprzedające”) – i na własny koszt m.in.:

1. prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zezwalającej na realizację przedsięwzięcia;
2. prawomocnej i ostatecznej zgody wodnoprawnej;
3. prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich;
4. prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich;
5. prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji;
6. prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej, pozwalającej na obsługę Inwestycji.
   
   

Ponadto, Sprzedające dostarczą Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania zaświadczenie potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany na terenie Nieruchomości.

W związku z powyższym, Sprzedające udzieliły Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży. W związku z tym, w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych Spółka zasadniczo będzie działać we własnym imieniu ale na rzecz Sprzedających, bądź jako pełnomocnik Sprzedających.

Ponadto, Sprzedające zezwoliły Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań jak również wyraziły zgodę, aby Spółka wystąpiła o zatwierdzenie projektu robót geologicznych, wszelkiej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej oraz zgłoszenia robót geologicznych. Co więcej, Sprzedające udzieliły Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania upoważnienia do podejmowania wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań.

Dodatkowo, Sprzedające wyraziły zgodę na uzyskanie przez Spółkę zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedające nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON.

Sprzedające są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej. Sprzedające nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Sprzedające nabyły Nieruchomość częściowo w drodze zasiedzenia, a częściowo na podstawie dziedziczenia. Sprzedające nabyły Nieruchomość do ich majątków osobistych i umów majątkowych małżeńskich nie zawierały.

Nieruchomość nie była na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedające, poza użyczeniem na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Na Nieruchomości nie była prowadzona produkcja rolna ani leśna. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedające ani w żaden inny sposób używana.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali ponadto, że:

• w dniu transakcji budynek mieszkalny posadowiony na działce nr 76/2 będzie spełniał definicję budynku w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane;
• do dnia planowanej sprzedaży nie zostaną dokonane jakiekolwiek prace rozbiórkowe dotyczące tego budynku,
• rozpoczęcie użytkowania/wykorzystywania budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 76/2 nastąpiło w 1936 r.,
• sprzedające nie ponosiły i nie zamierzają ponieść nakładów na ulepszenie budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej.
  
  

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedające będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości (budynku mieszkalnego przeznaczonego do rozbiórki) za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedające na Spółkę stanowić będzie czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
2. Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
   
   

Zdaniem Zainteresowanych, biorąc pod uwagę, że transakcja sprzedaży będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
   
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

W ocenie Zainteresowanych, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedające będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Spółka.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 2).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 28 czerwca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-2.4012.243.2019.3.PC.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2. innych praw majątkowych – 1%.
   
   

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania prawo własności zabudowanej nieruchomości, tj. działkę ewidencyjną numer 76/2 (udziały w tej nieruchomości). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Ponadto, nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren przeznaczony pod budowę drogi lokalnej a także na wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe oraz usługi nieuciążliwe.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – co zostało stwierdzone w interpretacji indywidualnej z 28 czerwca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-2.4012.243.3.PC, w której wskazano, że: „(…) czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towaru na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Jednocześnie dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile strony transakcji nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, po spełnieniu określonych warunków”.

Tym samym z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – planowana sprzedaż nieruchomości (udziałów w niej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale jest z tego podatku zwolniona, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. b) tego przepisu. W przepisie tym wprost stwierdzono, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości podlega uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, ale jest zwolniona z tego podatku, to brak podstaw do wyłączenia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym planowana sprzedaż nieruchomości podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, (o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług). Na Spółce będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tego tytułu.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.