Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB4.4014.116.2019.4.MD
z 1 lipca 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 19 kwietnia 2019 r. (data wpływu – 24 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym 13 czerwca 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 3 czerwca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.222.2019.2.MMA, 0111-KDIB4.4014.116.2019.3.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 13 czerwca 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

B Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący);

• Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

Panią T.J.,

Pana J.Ś.,

Panią S.M.,

Panią B.Ś. (Zbywcy, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć zabudowaną nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej numer 76/1 o łącznej powierzchni 672 m2, stanowiącą według sposobu korzystania tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”).

Ponadto, Spółka oprócz Nieruchomości zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich (dalej: „Nieruchomości sąsiednie”). Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) poprzez wybudowanie na nich zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, a także wjazdem na teren Nieruchomości (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

W dniu 29 maja 2018 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa”). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Ponadto, nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren przeznaczony pod budowę drogi lokalnej a także na wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe oraz usługi nieuciążliwe.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym uzyskania przez Spółkę, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Panią T. J., Pana J. Ś., Panią S. M. i Panią B. Ś. (dalej: „Sprzedający”), na jego koszt:

1. prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zezwalających na realizację przedsięwzięcia;
2. prawomocnej i ostatecznej zgody wodnoprawnej:
3. prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich;
4. prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich;
5. prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji;
6. prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej, pozwalającej na obsługę Inwestycji.

Ponadto, Sprzedający dostarczą Spółce zaświadczenie potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany na terenie Nieruchomości.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży. W związku z tym, w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych Spółka zasadniczo będzie działać we własnym imieniu, ale na rzecz Sprzedających, bądź jako pełnomocnik Sprzedających.

Ponadto, Sprzedający zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań jak również wyrazili zgodę, aby Spółka wystąpiła o zatwierdzenie projektu robót geologicznych, wszelkiej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej oraz zgłoszenia robót geologicznych. Co więcej, Sprzedający udzielili Spółce upoważnienia do podejmowania wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań.

Dodatkowo, Sprzedający wyrazili zgodę na uzyskanie przez Spółkę zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON.

Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stronami postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej. Sprzedający nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Sprzedający nabyli Nieruchomość częściowo w drodze zasiedzenia, a częściowo na podstawie dziedziczenia. Sprzedający nabyli Nieruchomość do ich majątków wspólnych (nabycie udziałów w drodze zasiedzenia przez Panią T. J.) i osobistych i umów majątkowych małżeńskich nie zawierały.

Nieruchomość nie była na moment sporządzenia Umowy i nie będzie przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia przez Sprzedających, poza użyczeniem na rzecz Spółki. Na Nieruchomości nie była prowadzona produkcja rolna ani leśna. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających ani w żaden inny sposób używana.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że:

1. Budynek mieszkalny posadowiony na działce nr 76/1 został wybudowany w 1937 r. Od tego czasu zamieszkiwany jest przez rodzinę państwa Ś.
2. Zgodnie z informacja znajdującą się w akcie notarialnym, Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie następującego wywodu prawnego: na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z 16 maja 2006 r. o stwierdzeniu zasiedzenia, sprostowanego postanowieniem Sądu Rejonowego z 27 listopada 2009 r., I. Ś. w 1/3 części, B. i J. małżonkowie Ś. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej w 1/3 części oraz T. J. w 1/3 części, nabyli w drodze zasiedzenia z dniem 27 maja 2005 r. prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej części działki ewidencyjnej nr 76, nr działki projektowanej 76/1 o powierzchni 672 metry kwadratowe; w dacie nabycia Nieruchomości przez zasiedzenie, tj. 27 maja 2005 r. I. Ś. była stanu wolnego (wdowa), zaś T. J. była w związku małżeńskim z Z. J., w którym to małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu, wobec czego nabyty przez nią udział we własności Nieruchomości, nabyty w drodze zasiedzenia, jest objęty małżeńską majątkową wspólnością ustawową; na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z 21 lutego 2007 r. o stwierdzeniu nabycia spadku, spadek po J. Ś., zmarłym 12 września 2005 r. na podstawie ustawy nabyli: żona B. Ś., córka S. Ś. i syn J. Ś. po 1/3 części spadku każdy z nich; S. Ś. po zawarciu 6 czerwca 2009 r. związku małżeńskiego przyjęła nazwisko męża „M.”; na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z 21 listopada 2011 r. o stwierdzeniu nabycia spadku, spadek po I. Ś., zmarłej 9 października 2010 r. nabyli na podstawie ustawy: córka T. J. – 1/2 części spadku, wnuk J. Ś. – 1/4 części spadku i wnuczka S. M. – 1/4 części spadku.
3. Budynek ten nie był przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu, gdyż był wykorzystywany wyłącznie do celów osobistych.
4. Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej.
5. Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie budynku mieszkalnego, które mogłyby stanowić przebudowę.
6. Sprzedający nie nabywali towarów i usług przeznaczonych na ulepszenie budynku, a więc nie przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego i nie działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług.
7. Sprzedający nie dokonywali nakładów przeznaczonych na ulepszenie budynku, który cały czas, od momentu jego nabycia był wykorzystywany przez Sprzedających wyłącznie do celów osobistych.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Zdaniem Zainteresowanych, biorąc pod uwagę, że transakcja sprzedaży będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Przywołując treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1 i art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani zaznaczyli, że przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Spółka.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 2).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z … czerwca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.222.2019.3.MMA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2. innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności zabudowanej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej numer 76/1. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Ponadto, nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren przeznaczony pod budowę drogi lokalnej a także na wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe oraz usługi nieuciążliwe.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną … czerwca 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.222.2019.3.MMA., w której wskazano, że do dostawy działki nr 76/1 wraz z posadowionym na niej budynkiem w ramach planowanej przez Zainteresowanych transakcji sprzedaży zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – planowana sprzedaż nieruchomości (udziałów w niej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale jest z tego podatku zwolniona, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Na Spółce będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tego tytułu.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.