INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2010 r. (data wpływu – 22 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego w związku ze zniesieniem współwłasności lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego w związku ze zniesieniem współwłasności lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 5 lutego 2009 r. nabyła Pani udział wynoszący #189; części w lokalu mieszkalnym, zaś pozostały udział nabyła inna osoba. Ww. lokal mieszkalny został nabyty za kwotę 154 000 zł, przy czym przypadający na Pani udział koszt wyniósł 77 000 zł. Powyższa transakcja została sfinansowana z zaciągniętego przez Panią i drugiego współwłaściciela kredytu hipotecznego w kwocie 152 460 zł (1/2 – 76 230 zł).

Natomiast w dniu 24 listopada 2010 r. dokonała Pani odpłatnego zniesienia przedmiotowej nieruchomości, w ten sposób że drugi współwłaściciel stał się właścicielem całego lokalu mieszkalnego, w zamian zaś tytułem rozliczenia zapłacił na Pani rzecz kwotę w 21 200 zł, a ponadto zobowiązał się do spłaty wspólnie zaciągniętego kredytu i zwolnił Panią z obowiązku jego spłaty. Wartość nieruchomości na dzień odpłatnego zniesienia współwłasności została wyceniona na kwotę 160 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy z tytułu odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości nabytej w 2009 r. ciążą na Pani obowiązki podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych... Czy musi Pani z tego tytułu zapłacić podatek dochodowy...

Pani zdaniem, z tytułu odpłatnego zniesienia współwłasności, rozliczając się w 2011 r. za 2010 r., będzie zobowiązana wykazać przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w kwocie 80 000 zł, kosztem uzyskania przychodu będzie kwota 77 000 zł, a w rezultacie dochód do opodatkowania 19% podatkiem dochodowym wyniesie 3 000 zł.

Reasumując, stwierdza Pani, że w związku z odpłatnym zniesieniem współwłasności nieruchomości lokalowej na rzecz drugiego współwłaściciela zobowiązana będzie do zapłaty podatku w wysokości 570 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pani w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. prawa następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego w dniu 5 lutego 2009 r. wspólnie z inną osobą nabyła Pani na zasadzie współwłasności lokal mieszkalny, przy czym każde z Państwa zostało właścicielem udziału wynoszącego #189; części ww. nieruchomości. Natomiast w dniu 24 listopada 2010 r. dokonała Pani odpłatnego zniesienia przedmiotowej nieruchomości, w ten sposób że drugi współwłaściciel stał się właścicielem całego lokalu mieszkalnego.

Zatem w przedmiotowej sprawie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w ww. lokalu mieszkalnym, tj. od końca roku 2009.

W konsekwencji więc odpłatne zniesienie współwłasności ww. lokalu mieszkalnego w dniu 24 listopada 2010 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust.3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie zaś do art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, przy czym w myśl art. 22 ust. 6e ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Powołany przepis nie daje zatem możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem, wobec tego do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości zaliczane są m.in.:

• udokumentowane koszty nabycia,
• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości.

Natomiast na podstawie art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 5 ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Z zaistniałego stanu faktycznego wynika, że w dniu 24 listopada 2010 r. dokonała Pani odpłatnego zniesienia przedmiotowej nieruchomości (w której udział nabyła w 2009 r., przy czym cenę nabycia całego lokalu stanowiła kwota 154 000 zł), w ten sposób że drugi współwłaściciel stał się właścicielem całego lokalu mieszkalnego, w zamian zaś tytułem rozliczenia zapłacił na Pani rzecz kwotę w 21 200 zł, a ponadto zobowiązał się do spłaty wspólnie zaciągniętego kredytu i zwolnił Panią z obowiązku jego spłaty. Wartość nieruchomości na dzień odpłatnego zniesienia współwłasności została wyceniona na kwotę 160 000 zł.

Zniesienie współwłasności nieruchomości, w sytuacji gdy jeden z dotychczasowych współwłaścicieli staje się jej jedynym właścicielem w zamian za spłatę pozostałych współwłaścicieli, jest jedną z form odpłatnego zbycia t.j. przeniesienia własności rzeczy lub prawa w zamian za wynagrodzenie. Należy również zauważyć, że wynagrodzenie nie musi mieć każdorazowo charakteru pieniężnego i może oznaczać również spłatę w formie zwolnienia z długu czy potrącenia wzajemnych, wymagalnych wierzytelności.

Ponieważ ze stanu faktycznego wynika, że udział w nieruchomości lokalowej został zbyty w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności, w związku z tym przychodem z odpłatnego zbycia tej nieruchomości, zgodnie z art. 19 ww. ustawy będzie jej wartość określona w umowie (w niniejszej sprawie proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości), pod warunkiem, że odpowiadała ona na dzień zniesienia współwłasności wartości rynkowej tegoż udziału, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Podkreślenia wymaga, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości moment powstania przychodu jest związany z momentem zawarcia umowy, w tym wypadku zniesienia współwłasności, a nie faktyczną spłatą przez nabywcę. Bez znaczenia dla celów podatkowych jest również okoliczność, czy wartość ta została faktycznie zapłacona, gdyż obowiązek powstaje w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.

Ponadto, biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można zaliczyć cenę nabycia tego udziału pod warunkiem udokumentowania poniesienia tego wydatku.

Zgodnie z powyższym, dochód uzyskany ze zbycia w 2010 r. udziału w nieruchomości (uprzednio nabytego w 2009 r.) w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, przy czym podstawę obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości stanowi dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – czyli wartością wyrażoną w umowie w części odpowiadającej ww. udziałowi (pod warunkiem, że wartość ta odpowiadała na dzień zniesienia współwłasności wartości rynkowej tegoż udziału), pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia – a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (t.j. ceną nabycia udziału w lokalu mieszkalnym), powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Końcowo należy również wskazać, iż w postępowaniu w przedmiocie udzielenia pisemnej interpretacji organ podatkowy rozpatruje sprawę – dokonując interpretacji wyłącznie przepisów prawa podatkowego – tylko na podstawie stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz wyrażonej przez niego oceny prawnej, wobec czego stan faktyczny, jak również prawidłowość dokonanych przez Panią we wniosku wyliczeń, nie może być przedmiotem ustaleń, a w konsekwencji nie może też być prowadzone w tym celu postępowanie dowodowe zmierzające do oceny ich prawidłowości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.