INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 listopada 2010 r. (data wpływu 30 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu uzyskania przychodu – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki jawnej i podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych. Spółka zajmuje się działalnością związaną ze wznoszeniem obiektów, m.in. budownictwa mieszkaniowego wielo i jednorodzinnego. w trakcie realizacji budowy zawierane są z klientami umowy przedwstępne sprzedaży lokalu lub budynku. w tych umowach określane są m.in. terminy płatności zaliczek na poczet ceny sprzedaży lokalu czy budynku i zgodnie z wpłatami wystawiane są klientom faktury VAT, dokumentujące każdą wpłatę, zgodnie z przepisami ustawy o VAT. Po zakończeniu budowy następuje podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego pomiędzy spółką a klientem oraz przekazanie kluczy do mieszkania. Kiedy klient ureguluje całość należnej ceny, następuje sprzedaż poprzez podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę wraz z przeniesieniem prawa wieczystego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy momentem uzyskania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, dla Wnioskodawcy jako wspólnika spółki jawnej, w transakcjach sprzedaży lokali, budynków zarówno mieszkalnych jak i niemieszkalnych, tam gdzie sprzedaż musi następować poprzez podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność - będzie:

1. data podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego i przekazania kluczy do mieszkania, lokalu, budynku,
2. moment uregulowania należności,
3. data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność na nabywcę...

Zdaniem Wnioskodawcy, za moment uzyskania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, w prowadzonej działalności, w odniesieniu do czynności sprzedaży budynków, lokali mieszkalnych i niemieszkalnych wraz z gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu, gdzie Kodeks Cywilny wiąże przeniesienie własności z obowiązkiem podpisania aktu notarialnego, należy uznać moment podpisania tego aktu notarialnego. Kodeks Cywilny w art. 158 nakazuje pod rygorem nieważności umowy, aby przeniesienie własności nieruchomości następowało w formie aktu notarialnego. Skoro więc w tym momencie dochodzi do faktycznej sprzedaży, należy uznać, iż wtedy powstaje również dla Wnioskodawcy przychód dla celów podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. u podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W świetle art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg dochowania formy notarialnej jest warunkiem koniecznym ważności takiej umowy. Do momentu podpisania umowy w tej formie sprzedaż lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego) nie dochodzi więc do skutku. Oznacza to, że momentem sprzedaży (odpłatnego przeniesienia własności) lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego) jest moment zawarcia notarialnej umowy dotyczącej zbycia tego lokalu (budynku).

W myśl art. 14 ust. 1c ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Stosownie zaś do postanowień art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Oznacza to, że otrzymane pieniądze nie są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży.

W przypadku firmy prowadzącej działalność deweloperską, której celem działalności jest przeniesienie własności wybudowanych lokali mieszkalnych (budynków mieszkalnych) na nabywców, oznacza to, że do momentu dokonania prawnie skutecznej sprzedaży wszelkie wpłaty pobrane od klientów powinny być traktowane jako zaliczki na poczet przyszłego świadczenia. Skoro więc sprzedaż lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego) – odpłatne przeniesienie jego własności, następuje z mocy Kodeksu cywilnego w momencie zawarcia aktu notarialnego, do tego momentu wpłacone przez klientów zaliczki nie podlegają opodatkowaniu na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym dla celów podatku dochodowego nie ma znaczenia okoliczność, że zaliczki te są z uwagi na wymogi podatku od towarów i usług (VAT), dokumentowane fakturami zaliczkowymi.

Podobnie bez wpływu na moment rozpoznania przychodów pozostaje fakt wydania mieszkania (budynku) na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego (przed umową notarialną).

Fakt przekazania przyszłemu nabywcy lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego) na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości, a tym samym powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle jednoznacznych postanowień Kodeksu cywilnego, które uzależniają skuteczność sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej od dochowania formy notarialnej, czynności dokumentacyjne jak protokół zdawczo-odbiorczy lub wystawienie faktury zaliczkowej VAT nie powodują skutku w postaci przeniesienia własności mieszkania. Rezultat ten osiągnięty zostaje dopiero w momencie podpisania umowy notarialnej, co uzasadnia na gruncie podatkowym obowiązek rozpoznania przychodu z przeniesienia własności lokalu przez dewelopera w tym właśnie momencie.

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, należy stwierdzić, iż datą powstania przychodu jest dzień, podpisania przez strony umowy przenoszącej prawo własności lokalu, zawartej w formie aktu notarialnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.