INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 22 października 2010r. (data wpływu do Organu – 09 listopada 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 09 listopada 2010r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Wniosek został złożony przez Panią notariusz, płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy sprzedaży, objętej aktem notarialnym sporządzanym przez nią.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

S.A. działając w trybie ustawy z dnia 08 września 2000r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „...” (Dz. U. Nr 84, poz. 948 ze zm.) chce ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego i sprzedać ten lokal na rzecz jego dotychczasowego najemcy. Zgodnie z powołaną wyżej ustawą cenę sprzedaży tego lokalu ustalono po uwzględnieniu kwot bonifikat przewidzianych w tej ustawie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość tego lokalu, określona zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, czy też cena jego sprzedaży ustalona na zasadach określonych w tej ustawie pomniejszona o kwotę bonifikat przewidzianych w ustawie o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „...”...

W ocenie wnioskodawczyni, w związku z tym, że ustawa o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „...”, przewidująca preferencyjne zasady sprzedaży mieszkań zakładowych, jest ustawą szczególną w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawą opodatkowania takiej sprzedaży jest kwota ceny sprzedaży pomniejszona o kwotę bonifikaty, jako faktyczna wartość transakcji.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Istotną cechą umowy sprzedaży jest zawsze wymiana określonych rzeczy na pieniądze. Zatem cenę w umowie sprzedaży stanowi suma pieniężna.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem z treści powyższych przepisów wynika, iż podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest wartość przedmiotu transakcji ustalana przez strony umowy sprzedaży, wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

W związku z powyższym podatnik nie jest zobligowany do określenia wartości rynkowej przedmiotu transakcji w oparciu o opinię rzeczoznawcy. Ustawodawca w przytoczonym wyżej art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nałożył jedynie na organ podatkowy obowiązek uwzględnienia przedłożonej przez stronę w toku postępowania podatkowego w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych wyceny rzeczoznawcy, gdy wartość rynkowa przedmiotu umowy, według oceny organu podatkowego nie odpowiada wartości rynkowej zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej; przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć przedmiot transakcji. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, o czym stanowi art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wynosi 2%.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że przed wnioskodawczynią – notariuszem, płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności zakładowego lokalu mieszkalnego i sprzedaży tego lokalu na rzecz dotychczasowego najemcy, dokonana w trybie wynikającym z przepisów ustawy z dnia 08 września 2000r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „...” (Dz. U. Nr 84, poz. 948 ze zm.). Cenę sprzedaży lokalu ustalono po uwzględnieniu kwot bonifikat przewidzianych w tej ustawie. W ocenie wnioskodawczyni podstawę opodatkowania będzie stanowiła kwota ceny sprzedaży pomniejszona o kwotę bonifikaty, jako faktyczna wartość transakcji.

W związku z powyższym, wyjaśnia się, że sprzedaż lokalu mieszkalnego dokonana na rzecz jego dotychczasowego najemcy w trybie wynikającym z przepisów ustawy z dnia 08 września 2000r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „...” podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi wyceniona wartość lokalu, o ile przed zastosowaniem bonifikaty przy jego nabyciu odpowiada wartości rynkowej.

Z tytułu zawarcia umowy nabycia tego lokalu podatek od czynności cywilnoprawnych należny jest w wysokości 2%, naliczanej od wycenionej wartości nabytego lokalu.

Trzeba bowiem podkreślić, iż ustawodawca co prawda uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny, jednakże dla celów opodatkowania jednoznacznie nakazuje ustalić podstawę opodatkowania wg cen rynkowych przedmiotu transakcji. Tym samym zastosowanie bonifikat określonych w przepisach ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „...” nie może mieć wpływu na kwotę należnego podatku.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stwierdzić należy, że przy umowie kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego podstawę opodatkowania stanowić będzie cena zapłacona za ten lokal, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej nabytego (zbytego) lokalu.

Jeżeli jednak kwota deklarowana jako podstawa opodatkowania nie będzie ceną rynkową zakupionego lokalu mieszkalnego, organ podatkowy ma prawo zwrócić uwagę na konieczność jej podwyższenia, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy. Wartość nabywanego lokalu musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać jego wartości rynkowej i nie może być od tej wartości niższa.

Tym samym wnioskodawczyni nie będzie mogła ustalać podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłącznie w oparciu o rzeczywistą cenę nabycia lokalu mieszkalnego, jeżeli cena ta będzie np. niższa od jego wartości rynkowej. Jak już wskazano powyżej, w celu określenia podstawy opodatkowania, wskazane przez wnioskodawczynię bonifikaty wynikające z przepisów ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „...” nie mają wpływu na ustalenie wartości rynkowej tego lokalu. Podobnie na ustalenie tej wartości nie mają wpływu zasady ustalania wartości nieruchomości określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Przepisy powołanej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno bowiem wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy nabyciu lokalu mieszkalnego i według jakich zasad tę podstawę się ustala.

Z uwagi na powyższe, w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie stanowić wartość rynkowa lokalu mieszkalnego i od tej wartości wnioskodawczyni, jako płatnik, winna pobrać stosowną kwotę podatku.

Wobec tego stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.