INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 10.11.2010 r. (data wpływu 12.11.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12.11.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

GmbH jest spółką z siedzibą w Niemczech. (dalej Nabywca lub Wnioskodawca). Wnioskodawca zamierza nabyć od Spółka z o.o. (dalej: „M” lub „Sprzedający”) nieruchomość składającą się z:

• Lokalu użytkowego (dalej: „Lokal), który stanowi odrębną nieruchomość (objętą odrębną Księgą Wieczystą ), obejmującego powierzchnię handlowo – usługową, biurową, socjalną oraz techniczną o łącznej powierzchni 2 280,84 m², położoną w budynku usytuowanym w S, (dalej: „Budynek”),
• udział 14/100 w prawie własności gruntu, na którym zlokalizowany jest Budynek (dalej: grunt). Grunt obejmuje działki oznaczone następującymi numerami ewidencyjnymi: 7004 i 7005 o łącznej powierzchni 6,6120 hektara usytuowane w S . W rejestrze gruntów i budynków Grunt jest sklasyfikowany jako inne tereny zabudowane. Grunt jest zabudowany przez budynek komercyjny (tj. Budynek). Wyżej wymienione działki objęte są Księgą Wieczystą nr XXX). Budynek jest położony na działkach nr 7004 i 7005. Ponadto, na Gruncie znajdują się również drogi wewnętrzne, dwa zbiorniki przeciwpożarowe, platforma dostawcza oraz parkingi wykorzystywane da potrzeb Budynku (dalej budowle).
  
  

W dalszej części wniosku lokal oraz udział w prawie własności Gruntu wraz z Budowlami położonymi na Gruncie będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Przed dokonaniem planowanej transakcji Wnioskodawca zostanie w Polsce zarejestrowany dla celów podatku VAT jako czynny podatnik VAT. Budynek został oddany do użytkowania 6 sierpnia 2001 (decyzja a udzieleniu pozwolenia na użytkowanie o obiektu budowlanego nr XX/01). Lokal (wraz z udziałem w Gruncie i Budowlach) został nabyty przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży zawartej 29 września 2005 r. (akt notarialny nr XXX). Powyższa transakcja była opodatkowana 22% stawką VAT. Lokal był wynajmowany najemcom przez ponad dwa lata (w tym okresie ostatnich dwóch lat). Wydatki poniesione przez Sprzedającego na ulepszenie Lokalu pozostałych Budowli położonych na Gruncie (parking, zbiorniki przeciwpożarowe, drogi itp.), poniesione przez Sprzedającego wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

Nieruchomość (z wyłączeniem Gruntu) jest traktowana przez Sprzedającego jako jeden środek trwały dla celów podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: „CIT”). Dlatego też nie można jednoznacznie przypisać wartości wydatków poniesionych na ulepszenia do poszczególnych aktywów (Lokalu lub Budowli) wchodzących w skład środka trwałego Sprzedającego.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość. Jednocześnie, zgodnie z art. 673 Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1064 r. - Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami (zwana dalej „Kodeks Cywilny), Nabywca przejmie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez M z poszczególnymi najemcami (w tym depozytów gotówkowych lub gwarancji bankowych złożonych przez najemców). Ponadto, Nabywca przejmie na podstawie odrębnej umowy ze Sprzedającym, prawa wynikające z niezarejestrowanego znaku towarowego M” (wniosek nr XXX) należącego do Sprzedającego. Ten znak nie jest jednak wykorzystywany na potrzeby funkcjonowania Nieruchomości.

Na nabywcę nie przejdą zobowiązania wynikające z umów kredytowych zawartych na sfinansowanie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Ponadto, na Nabywcę nie przejdą m.in.;

• prawa i zobowiązania wynikające z umów dotyczących zarządzenie ryzykiem zmiany stóp procentowych;

• prawa i zobowiązania Sprzedającego wynikające z Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością

• prawa i zobowiązania Sprzedającego wynikające z umów o obsługę księgową prawną i podatkową dotyczącą Budynku; zaległe należności od najemców Lokalu na rzecz Sprzedającego;

• środki pieniężne zgromadzone przez Sprzedającego w kasie i na rachunkach bankowych;

• księgi rachunkowe oraz inne dokumenty związane z prowadzeniem przez M przedsiębiorstwa;

• know-how Sprzedającego związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności.
  
  

Obecnie obowiązujące umowy o świadczenie usług w zakresie bieżącego utrzymania Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów, dostawcami świadczącymi usługi sprzątania, usługi konserwatorskie, usługi ochroniarskie itp. zostały zawarte między poszczególnymi dostawcami usług i Zarządcą Nieruchomości, tzn. żadna z tych umów nie została zawarta bezpośrednio ze Sprzedającym. Poszczególne usługi związane z Nieruchomością (np. dostawa mediów, usługi porządkowe, usługi ochroniarskie) były dostarczane Sprzedającemu na podstawie Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością Obecnie obowiązująca Umowa o Zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Sprzedającego zostanie zakończona wraz z dokonaniem planowanej transakcji, a Nabywca będzie musiał zawrzeć z wybraną firmą zarządzającą nieruchomościami nową umowę na zarządzanie Nieruchomością która będzie zobowiązana do zapewnienia odpowiednich usług dotyczących utrzymania Nieruchomości (np. ochroniarskich, mediów itp.), niezbędnych do prawidłowego korzystania z Nieruchomości.

W rezultacie planowanej transakcji nie nastąpi transfer żadnych pracowników, ponieważ Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Dodatkowo, przed zawarciem analizowanej transakcji, Sprzedający będzie zobowiązany do podjęcia kroków w celu nabycia praw autorskich do projektów architektonicznych Budynku i w przypadku ich nabycia nastąpi przeniesienia praw autorskich na rzecz Wnioskodawcy. Niemniej jednak, z uwagi na określone przeszkody prawne jest możliwe, iż Sprzedający nie nabędzie wspomnianych praw autorskich i w związku z tym, nie zostaną one przeniesione na Nabywcę w ramach planowanej transakcji.

Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie ani finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp. i nie przygotowuje własnego bilansu. Ponadto, Nieruchomość nie jest finansowo wyodrębniona dla celów rachunkowości zarządczej.

Wnioskodawca zostanie zarejestrowany w Polsce, jako czynny podatnik VAT i po zakupie Nieruchomości od M będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni w Lokalu, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania te Wnioskodawca planuje wykonywać jednak przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny - wypracowany w tym zakresie - know-how.

Sprzedający Nieruchomość nie planuje likwidacji bezpośrednio po zawarciu planowanej transakcji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 ustawy o VAT i będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT według podstawowej stawki obowiązującej na moment zawarcia transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT,
2. Jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowanie VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 pkt 11 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT, ponieważ:
   1. przedmiotowa transakcja obejmująca przeniesienie Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT,
   2. przedmiotowa transakcja obejmująca przeniesienie Nieruchomości nie mieści się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT,
   3. nabywane Nieruchomość będzie wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Prawo do wyboru opodatkowania VAT transakcji zbycia Nieruchomości:

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 i będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ale strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. w rezultacie jeżeli strony wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT obowiązującej na moment zawarcia transakcji.

a) Klasyfikacja przedmiotu transakcji jako czynności podlegającej opodatkowaniu VAT celu rozstrzygnięcia, czy transakcja nabycia Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest w pierwszej kolejności ustalanie, czy przedmiotowa transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz nie znajdzie do niej zastosowania żadne z wyłączeń wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenia usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów (Lokalu wraz z Budowlami i udziału we własności Gruntu, który jest prawnie przypisany do własności Lokalu).

Ponadto - zdaniem Wnioskodawcy - transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicje przedsiębiorstwa zawartą w innych ustawach podatkowych w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowalne, iż” dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 ze znaczkiem 1 Kodeksu Cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
• własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
• koncesje, licencje i zezwolenia,
• patenty i inne prawe własności przemysłowe,
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
• tajemnice przedsiębiorstwa,
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
  
  

Z kolei przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z uwagi na fakt, iż w ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie Nieruchomość wraz z wybranym wyposażeniem, oraz z mocy prawa przejmie prawa i obowiązki wynikające z określonych zawartych przez M umów związanych z Nieruchomością- zdaniem Wnioskodawcy — nie można uznać, iż elementy tu stanowią przedsiębiorstwo M. Przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje, bowiem, przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa z art. 55 ze znaczkiem 1 Kodeksu Cywilnego. Wynika to z faktu, transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowania przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących w szczególności należności zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, Umowę o Zarządzanie Nieruchomością, know-how, księgi rachunkowe oraz szereg innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie, z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez

Ministra Finansów w odpowiedz na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnie 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzje zawarte w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku, (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie powoływana przez organy podatkowe).

Z interpretacji Ministra Finansów można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas gdy jest on przeznaczony pod wynajem. Przedsiębiorstwo, bowiem, może stanowić budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem jak zaznaczono w stanie faktycznym W analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer żadnych wierzytelności ani zobowiązań Sprzedającego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji, w aktywach i pasywach M pozostaną obecna wszelkie należności i zobowiązania bezpośrednio związane z Nieruchomością a także inne zobowiązania w postaci kredytów/pożyczek (z wyłączeniem kredytów/pożyczek zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości, które zostaną spłacone w dniu sprzedaży). Istotne jest również to, że w związku z powyższą transakcją nie nastąpi przejęcie przez Wnioskodawcę ksiąg rachunkowych Sprzedającego, innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również praw i obowiązków wynikających z zawartej Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością lub z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych i usług w zakresie doradztwa podatkowego.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo M, dostarczają orzeczenia sądów (Wyrok NSA z dnia 06.10.1995r., sygn.: S.A/Gd 1959/94), w których wyrażana jest teza, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia musi, bowiem, stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie towarzyszył transfer wszystkich aktywów M. A mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Wnioskodawca nabędzie jedynie środki trwałe w postaci Nieruchomości wraz z określonym wyposażeniem Budynku, depozyty poszczególnych najemców, prawa wynikające z niezarejestrowanego znaku towarowego M” będącego własnością Sprzedającego.

W konsekwencji, po dacie przedmiotowej transakcji - oprócz wspomnianych powyżej wierzytelności - w rękach Sprzedającego pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa. tj. know-how M, jak również wszelkie zaległe należności od najemców z tytułu najmu Lokalu.

Po nabyciu Nieruchomości od M - Wnioskodawca będzie prowadził działalność obejmującą wynajem powierzchni Lokalu, przy wykorzystaniu własnych zasobów.

Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza tezę, że w wyniku planowanej transakcji, nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającego (Wyrok NSA z dnia 04.03.1996 r., sygn.: SA/Lu 476/95), a jedynie poszczególnych (choć znaczących) składników jego majątku. Na uwagę zasługuje również podniesiona w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (Wyrok NSA Z dnia 22.01.1997 r. wyrok NSA z dnia 22.01.1997 syg. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.; I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Sprzedającego, obejmujące w szczególności Lokal wraz z wybranym wyposażeniem, nie można — zdaniem Wnioskodawcy — uznać, iż

1. jest to zespół elementów, oraz że
2. elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.
   
   

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby sprzedaż Nieruchomości przez M zaklasyfikować jako zbycia przedsiębiorstwa. Ponadto działalność gospodarcza polegająca na wynajmie Lokalu nie stanowi też zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego.

W szczególności, Lokal nie jest finansowo wyodrębniony dla potrzeb rachunkowości zarządczej.

Dodatkowo, nie ma podstaw, aby stwierdzić, że Nieruchomość może być traktowana jako finansowo i organizacyjnie wyodrębniony kompleks aktywów w ramach istniejącego przedsiębiorstwa M (zdaniem Wnioskodawcy byłoby to prawdą w przypadku, gdyby np. Nieruchomość funkcjonowała jako oddzielny oddział przedsiębiorstwa Sprzedającego, co nie ma miejsca w analizowanym przypadku).

Dodatkowo, Nieruchomość przenoszona w ramach przedmiotowej transakcji nie stanowi zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo określone zadania gospodarcze. W szczególności, zespół składników wymaganych do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powinien zawierać także (oprócz lokali i najemców ważne umowy o zarządzanie nieruchomością umowy dotyczące ochrony, dostawy mediów i odpowiedni know-how. Obecnie obowiązujące umowy o świadczenie usług w zakresie bieżącego utrzymania Budynku, w tym umowy z dostawcami mediów, umowy o świadczenie usług porządkowych, usług ochroniarskich itp. zostały zawarte między poszczególnymi dostawcami usług i Zarządcą Nieruchomości, tzn. żadna złych umów o świadczenie usług nie została zawarta bezpośrednio przez Sprzedającego. Niemniej jednak, jak już wspomniano, obecna Umowa o Zarządzaniu Nieruchomością zawarta przez Sprzedającego zostanie zakończona w momencie zawarcia planowanej transakcji, a Nabywca będzie musiał zawrzeć nową umowę z wybraną przez siebie firmą zarządzającą nieruchomościami, która będzie zobowiązana do zapewnienia odpowiednich usług w zakresie utrzymania Nieruchomości (np. usługi ochroniarskich, mediów itp.), niezbędnych do prawidłowego korzystania z Nieruchomości. Ponadto, w ramach planowanej transakcji nie zostanie przeniesiony na Nabywcę know-how Sprzedającego.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa określonej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja będzie stanowiła podlegającą opodatkowaniu VAT odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

b) traktowanie planowanej transakcji dla celów podatku VAT

Dodatkowo, należy zweryfikować, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze powyższe przepisy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W szczególności Nieruchomości (wraz z Udziałem w Gruncie i znajdujących się na nim Budowlach) została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 września 2005 r. (akt notarialny nr XXX), tj. w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Ponadto, przedmiot opodatkowania podatkiem VAT w ramach planowanej transakcji (Lokal) byl wynajmowany najemcom od ponad 2 lat (w tym w trakcie ostatnich dwóch lat) w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT (najem powierzchni podlega opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT). W konsekwencji, pierwsze zasiedlenie Budynku (wraz z Budowlami) miało miejsce ponad dwa lata od planowanej transakcji. Ponadto, wydatki poniesione przez M na ulepszenie Lokalu i innych Budowli znajdujących się na Gruncie (parking, zbiorniki przeciwpożarowe, drogi) wynosiły mniej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym).

W analizowanym stanie faktycznym dostawa nie będzie zatem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Lokalu wraz z Budowlami upłynęło już ponad dwa lata. Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, natomiast Wnioskodawca zostanie w Polsce zarejestrowany dla celów podatku VAT jako czynny podatnik VAT przed dokonaniem planowanej transakcji. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy. Sprzedający i Nabywca będą uprawnieni na podstawie art. 43 ust 10 ustawy o VAT do wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji VAT, pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Naczelnikowi urzędu skarbowego dla Nabywcy, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT analizowanych dostaw.

Jednocześnie, Nabywca pragnie zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie miało zastosowanie obowiązkowe zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (ponieważ transakcja będzie objęła zakresem zwolnienie określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. To samo odnosić się będzie do dostawy udziału w gruncie. W świetle powyższego, Grunt będący przedmiotem planowanej transakcji będzie podlegał takiemu samemu traktowaniu podatkowemu jak Budynek i Budowle. Jeśli jednak sprzedaż udziału w gruncie nie może być transakcji jako dostawa towarów i skutkować opodatkowaniem VAT jak Budynek i Budowla, należy traktować ją jako świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale strony będą uprawnione do zrezygnowania z powyższego zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

2. Prawo do obniżenia należnego podatku VAT o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania VAT z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu faktur potwierdzających jej dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz do bezpośredniego zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnymzgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT, ponieważ:

1. przedmiotowa transakcja , obejmująca dostawę Nieruchomości, stanowj dla M odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
2. przedmiotowa transakcja, nie mieści się w katalogu transakcji wskazanymw art. 6 pkt 1 ustawy o VAT
3. nabywana Nieruchomość będzie służyła Wnioskodawcy do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
   
   

Jak Nabywca uzasadniał powyżej przedmiotowa transakcja będzie stanowiła podlegającą opodatkowaniu VAT odpłatną dostawą towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Nabywcy, kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz prawie do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT jest stwierdzenie, czy

1. nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki oraz
2. nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
   
   

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów lub usług zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczania całości VAT naliczonego przy ich zakupie, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia (w szczególności wynikające z art. 88 Ustawy o VAT)

Wnioskodawca zostanie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca zasadniczo wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie Lokalu. Taki typ działalności -jako odpłatne świadczenie usług – podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki. W konsekwencji – jak wynika z powyższego - nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego — zdaniem Wnioskodawcy — po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Nabywca otrzyma od M fakturę dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów w rozliczeniowych. Potencjalna nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym, wynikająca z zadeklarowania podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości, podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jednocześnie — zdaniem Wnioskodawcy, – jeżeli strony wybiorą opodatkowanie VAT transakcji, nie zajdą okoliczności, o których mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku VAT.

Jak już Nabywca wskazywał w punkcie 1 powyżej, przedmiotowe transakcje stanowią dla Sprzedającego odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i, jednocześnie, nie mieszczą się w katalogu transakcji określonych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż

1. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, oraz
2. jeżeli strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT nie znajdą okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT-zdaniem Wnioskodawcy - będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony związany z nabyciem Nieruchomości od M.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.