NTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2009 r. (data wpływu 25 września 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 24 września 2009 r. (data wpływu 28 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki rekreacyjnej, na której dzierżawca wybudował budynek – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki rekreacyjnej, na której dzierżawca wybudował budynek. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 24 września 2009 r. (data wpływu 28 września 2009 r.) o potwierdzenie podpisu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina wydzierżawiła osobie fizycznej działkę rekreacyjną na 10 lat. Dzierżawca zabudował powyższą nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę. Wnioskodawca wytypował do sprzedaży powyższą nieruchomość, którą dzierżawca może kupić w drodze bezprzetargowej, zgodnie z podjętą przez Radę Miasta i Gminy uchwałą, w której zwolniono z obowiązku zbycia, w drodze przetargu, nieruchomości zbywane na rzecz osób, które dzierżawią nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.)>.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż działki, na rzecz długoletniego dzierżawcy (umowa spisana na co najmniej 10 lat) wraz z nieodpłatnym przekazaniem wybudowanego przez dzierżawcę, na podstawie pozwolenia na budowę, budynku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli dostawa przedmiotowego budynku nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działki na rzecz długoletniego dzierżawcy (umowa spisana na co najmniej 10 lat) wraz z nieodpłatnym przekazaniem wybudowanego przez dzierżawcę, na podstawie pozwolenia na budowę, budynku nie podlega opodatkowaniu.

Budynek wzniesiony na wydzierżawionym gruncie jest własnością wydzierżawiającego jako cześć składowa tego gruntu, co wynika z art. 47 § 1 i 48 KC. Z uwagi na to, że budynek został wybudowany ze środków własnych dzierżawcy, Gmina sprzedając działkę dzierżawcy nieodpłatnie przekazuje wybudowany przez niego budynek. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku towarów i usług, przez dostawę towarów rozumie się również przekazanie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele inne niż związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem oraz wszelkie inne przekazanie towarów bez wynagrodzenia, w szczególności darowizny, ale tylko w sytuacji, jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych czynności, w całości lub w części. Wobec tego darowizna towaru, od którego nie przysługiwało podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie stanowi dostawy towarów i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowanemu, przy budowaniu a następnie przy użytkowaniu tego budynku, nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i tym samym nie zostanie wypełniona jedna z przesłanek wynikających z dyspozycji przepisów art. 7 ust. 2 pkt 2.

Zatem w świetle powyższego, nieodpłatne (darowizna) przekazanie budynku w sytuacji, gdy z budynkiem stanowiącym przedmiot darowizny nie wiązało się prawo do odliczenia podatku naliczonego, jest wyłączone poza zakres przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W związku z tym, zdaniem Gminy, sprzedaż działki jego wieloletniemu dzierżawcy (umowa zawarta na co najmniej 10 lat) wraz z nieodpłatnym przekazaniem wybudowanego przez niego budynku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez dostawę towarów – stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W treści powołanego wyżej art. 7 ust. 1 ustawy mowa jest o tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do rozporządzania nim jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zawartego w przytoczonym przepisie wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z prawem własności, lecz jako własność ekonomiczną.

W tym znaczeniu własność ekonomiczna to sytuacja, w której z punktu widzenia aspektów ekonomicznych oraz w rozumieniu potocznym, należałoby uznać kogoś za właściciela rzeczy, np. posiadacza nieruchomości, której wydaniu nie towarzyszyło przeniesienie własności w formie aktu notarialnego. W przypadku przejścia własności ekonomicznej ma miejsce dostawa towarów, której nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym. „Dostawa towarów” nie ogranicza się więc wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Ustawodawca wskazując na możliwość objęcia zwolnieniem od podatku od towarów i usług dostawy terenów niezabudowanych, posłużył się kryterium przeznaczenia terenu. Skoro o przeznaczeniu terenu decydują władze lokalne, które w decyzji o warunkach zabudowy przeznaczają daną działkę pod inwestycję budowlaną, to dostawa takiej nieruchomości gruntowej nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W konsekwencji dostawa ta podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku od towarów usług.

Z opisu sprawy wynika, że Gmina wydzierżawiła osobie fizycznej działkę rekreacyjną na 10 lat. Dzierżawca zabudował powyższą nieruchomość na podstawie pozwolenia na budowę. Obecnie Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży powyższej nieruchomości na rzecz dzierżawcy, który może ją kupić w drodze bezprzetargowej.

Zgodnie z zapisem art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Do dzierżawy stosownie do treści art. 694 Kodeksu cywilnego – stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Natomiast na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w art. 676 Kodeksu cywilnego, a wybór ten możliwy jest dopiero w momencie zwrotu dzierżawionej nieruchomości, a nie w momencie zakończenia umowy.

Dodatkowo zaznaczyć należy, iż umowa dzierżawy wygasa z mocy prawa w sytuacji, gdy dochodzi do umowy kupna–sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę. Zatem nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy zakończenie umowy dzierżawy.

Mając na uwadze opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić, że w niniejszej sytuacji nabycie gruntu nie będzie związane z wcześniejszym zakończeniem umowy dzierżawy. W związku z powyższym, wydzierżawiający nie posiada roszczeń, o których mowa w art. 676 Kodeksu cywilnego. Określenie „ulepszenia” z art. 676 Kodeksu cywilnego, dotyczy nakładów dokonanych przez dzierżawcę, które w chwili zwrotu zwiększają jej użyteczność w stosunku do stanu, w którym rzecz powinna się znajdować zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego. Zatem dopiero w momencie faktycznego zwrotu rzeczy, strony są w stanie określić, czy i w jakim zakresie poczynione nakłady zwiększają użyteczność rzeczy.

Sprzedaż nieruchomości, w części dotyczącej budynku, nie spełnia definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, bowiem Zainteresowany nie przenosi prawa do rozporządzania budynkiem jak właściciel. Prawo to – do czasu rozliczenia nakładów – jest po stronie podmiotu, który za zgodą właściciela gruntu wybudował obiekt trwale z gruntem związany.

Zatem, w przedmiotowej sprawie wystąpi po stronie Wnioskodawcy jedynie dostawa terenu budowlanego, opodatkowana stawką 22%.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przedmiotowej sprawie, podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług będzie wyłącznie wartość gruntu, gdyż nie podlega wliczeniu do niej wartość nakładów poniesionych przez dzierżawcę, tj. wartość budynku, bowiem w odniesieniu do tego obiektu nie występuje dostawa towaru.

Reasumując, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki rekreacyjnej na rzecz dzierżawcy, będzie podlegać opodatkowaniu stawką 22%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.