INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 27.02.2008 r. (data wpływu 04.03.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania kwoty wydatkowanej przy zawarciu umowy przedwstępnej na kupno mieszkania oraz przychodu uzyskanego ze sprzedaży przynależnego do lokalu mieszkalnego miejsca garażowego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 04.03.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania kwoty wydatkowanej przy zawarciu umowy przedwstępnej na kupno mieszkania oraz przychodu uzyskanego ze sprzedaży przynależnego do lokalu mieszkalnego miejsca garażowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z żoną dokonali transakcji kupna i sprzedaży mieszkania (współwłasność w obydwu transakcjach).

Transakcje dokonane przez Wnioskodawcę dotyczące sprzedaży mieszkania:

• 12.10.2006 r. zawarcie umowy przedwstępnej – 30.000 zł,
• 23.10.2006 r. podpisanie aktu notarialnego sprzedaży – 430.000 zł.
  
  

Transakcje dokonane przez Wnioskodawcę dotyczące kupna mieszkania wraz z poniesionymi kosztami:

• 04.10.2006 r. podpisanie notarialnej umowy przedwstępnej – 42.000 zł,
• 25.01.2007 r. podpisanie aktu notarialnego kupna – 717.000 zł
• podatki, koszty notarialne – 12.410 zł
• wydatki remontowe (po 23.10.2006 r.) – 1.885 zł
  
  

Razem: 431.795 zł

W dniu 24.10.2006 r. Wnioskodawca wraz z żoną złożyli oświadczenia o sprzedaży mieszkania, a na początku lutego 2007 r. zostały złożone oba akty notarialne dotyczące. Urząd Skarbowy, mimo powołania się Wnioskodawcy na interpretację orzeczeń (aktualnie na stronie internetu) M P dotyczącą opodatkowania sprzedaży nieruchomości i logicznego wywodu, że obie transakcje są ze sobą ściśle związane, nie przyjmuje do wiadomości argumentacji i żąda indywidualnej interpretacji MF. Jednocześnie w obydwu wypadkach: sprzedaży/kupna nastąpiła, zaznaczona w tych samych aktach notarialnych, sprzedaż/kupno miejsca w garażu wielostanowiskowym, gdyż wchodziło to w zakres nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego. W umowie sprzedaży mieszkania nie ma wymienionej ceny za takie miejsce, zaś w umowie kupna jest wzmiankowa kwota 20.000 zł. Urząd skarbowy oddziela sprawę kupna miejsca garażowego i stwierdza, że kwota sprzedaży jest wyższa od kwoty o zapłacony koszt miejsca garażowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy całość transakcji podlega ustawie z dnia 26.07.1991 r. (wraz z późn. zmianami aż do końca 2007 r. i w związku z tym Wnioskodawca jest zwolniony z opłacenia podatku od kwoty zadatkowanej w umowie przedwstępnej...
2. Czy transakcja sprzedaży w tej samej umowie miejsca garażowego jest objęta niniejszą ustawą, czy też wymienione tylko w postaci wzmianki w umowie kupna 20.000 zł wchodzi w zakres opodatkowania innego, zwłaszcza, gdy kwota sprzedaży i kupna takiego samego miejsca garażowego, wchodzącego w zakres nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego powinna być taka sama...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Przed przystąpieniem do transakcji sprzedaży/kupna Wnioskodawca sprawdził ustawę i interpretację. Pytał także u obu notariuszy załatwiających umowy. Zdaniem Wnioskodawcy wszystko świadczy, że powinien wraz z żoną bez żadnych dodatkowych starań być w całości objęty ustawą z dnia 26.07.1991 r. i być zwolniony z podatku. Interpretacja MF zdaniem Wnioskodawcy potwierdza to, gdyż logicznym jest, że najpierw musi zapewnić poprzez umowę przedwstępną zakup nowego mieszkania, a dopiero później sprzedać własne. W ciągu 6 dni roboczych wszystko zostało załatwione. Wnioskodawca zwraca uwagę, że praktycznie była to zamiana mieszkania o charakterze formalnym transakcji handlowej. Ceny były dopasowane do możliwości. Nie była to transakcja zarobkowa. Z punktu widzenia Kodeksu Cywilnego definitywne zawarcie umowy kupna/sprzedaży nieruchomości wiąże się z podpisaniem aktu notarialnego potwierdzającego ten fakt i dającego możliwość odpowiednich zmian w zapisach Ksiąg Wieczystych. W tym wypadku Wnioskodawca dochował warunków zawartych we wspomnianej ustawie.

Ad. 2.

Wydaje się zbyt rygorystyczne podejście urzędu skarbowego. W umowie zawartej przez Wnioskodawcę i jego żonę nie ma podanej kwoty za garaż. W obydwu transakcjach cena była za całość transakcji.

Wnioskodawca dodaje, że w sytuacji jego i żony – emerytów, z wielką trudnością byłoby im sprostać niespodziewanym wydatkom.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych przed 01.01.2007 r.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca w dniu 04.10.2006 r. zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę kupna mieszkania, natomiast w dniu 12.10.2006 r. zawarł umowę sprzedaży, również w formie aktu notarialnego mieszkania, które posiadał.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Jeżeli odpłatne zbycie mieszkania nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. podatek z odpłatnego zbycia ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na:
   
   

• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W myśl art. 2 przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
   - przeznaczonych na cele rekreacyjne
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
   
   

Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, wynika, ze aby kwota uzyskana za sprzedaży mogła być przeznaczona, np. na nabycie lokalu mieszkalnego, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie prawa do lokalu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 251 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Rozwiązania zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy nie mają zastosowania w stosunku do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, bowiem zawarcie przedwstępnej umowy kupna miało miejsce przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży.

W przypadku sprzedaży prawa do miejsca garażowego, należy zauważyć, że katalog praw majątkowych zawarty w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że jedynie w enumeratywnie wymienionych przypadkach, gdy następuje odpłatne zbycie ściśle wskazanych w nim praw majątkowych, uzyskane z tego tytułu przychody podlegają opodatkowaniu na zasadach szczególnych, określonych w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Powyższy katalog nie zawiera prawa do miejsca garażowego, co nie oznacza, iż sprzedaż takiego prawa nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stosownie bowiem do treści art. 10 ust. 1 pkt 7, za źródło przychodu uznaje się kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c).

W świetle powyższego, w przypadku zbycia prawa do miejsca garażowego, jako prawa majątkowego innego niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podlega opodatkowaniu jako źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy. Dochody uzyskane z tej sprzedaży powinny być opodatkowane na tzw. zasadach ogólnych określonych m.in. w art. 9, według skali podatkowej zawartej w art. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ogólna zasada dotycząca sposobu ustalania dochodów z poszczególnych źródeł przychodów została określona w ust. 2 tego przepisu, który stanowi, że dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24 - 25 ustawy nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Dochodem z odpłatnego zbycia praw majątkowych jest więc nadwyżka przychodów ze sprzedaży praw majątkowych nad kosztami uzyskania przychodów z tego źródła. Ogólna zasada dotycząca kosztów uzyskania przychodów zawarta jest w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Reasumując kwotę, którą Wnioskodawca wydatkował na nabycie mieszkania w dniu zawarcia notarialnej umowy przedwstępnej nie stanowi wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, zgodnie z zapisami art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi, na fakt, iż zawarcie przedwstępnej umowy kupna miało miejsce przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży. Również kwota, którą Wnioskodawca wydatkował na zakup miejsca garażowego, nie stanowi wydatku, o którym mowa w ww. przepisach.

Natomiast przychód, który Wnioskodawca uzyskał z odpłatnego zbycia miejsca garażowego podlega opodatkowaniu zgodnie z zasadami określonych w art. 9, według skali podatkowej zawartej w art. 27, w zeznaniu podatkowym składanym przez podatników na podstawie art. 45 ustawy o podatku dochodowym, w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku podatkowym.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako występującego z wnioskiem. Nie chroni natomiast Pana żony.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej, oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.