Postanowienie

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Toruniu działając na podstawie art. 14a § 1 i 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) po rozpatrzeniu Pana wniosku, złożonego w dniu 20.12.2006r. w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w części dotyczącej opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze zbycia udziału w zabudowanej nieruchomości, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie

uznaje za nieprawidłowe stanowisko Pana przedstawione w powyższym wniosku.

Uzasadnienie

W dniu 20.12.2006r. działając przez pełnomocnika złożył Pan wniosek w sprawie udzielenia przez tutejszy organ podatkowy interpretacji przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami).

W piśmie informuje Pan, że w niniejszej sprawie nie toczy się postępowanie podatkowe ani kontrola podatkowa ani postępowanie przed sądem administracyjnym.

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika iż:

Na podstawie pozwolenia na budowę, wydanego w dniu 25 września 1990r, wzniósł Pan, wspólnie z żoną, z własnych środków, jeden z pięciu pawilonów handlowo-usługowych (segment nr 2 o pow. 129 m kw.) położony w ... przy ul. ..., na gruncie stanowiącym w 2/5 częściach własność Gminy Miasta Toruń natomiast właścicielem pozostałych 3/5 części działki była inna osoba fizyczna. Budynek ten został wybudowany i oddany do użytkowania w dniu 26.03.1993r. Inwestycja była prowadzona ponieważ przedstawiciele Gminy Miasta Toruń zapewniali, iż po uregulowaniu stosunków własnościowych dotyczących działki, na której wzniesiono przedmiotowe pawilony, nastąpi niezwłocznie przeniesienie prawa własności gruntu wraz ze znajdującymi się na nich pawilonami na rzecz inwestorów. Przeniesienie udziału w 1/10 części własności opisanej nieruchomości i wzniesionego na niej w 1993r., w pełni finansowanego ze środków Pana i żony, pawilonu nastąpiło aktem notarialnym Rep. A nr 5911/2003 zawartym w dniu 25 lipca 2003r. Przeniesienie w/w prawa nastąpiło w okolicznościach objętych treścią art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego stanowiącego, iż „Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem”. W dniu 27.03.2006r. sprzedał Pan, wspólnie z żoną, przedmiotowy udział w tej nieruchomości. Następnie złożył Pan, razem z żoną, w tyt. Organie podatkowym oświadczenie o przeznaczeniu w ciągu 2-ch lat, od dnia sprzedaży, kwoty uzyskanej z przedmiotowej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

W przedmiotowym wniosku zostało zawarte pytanie o następującej treści:

• czy hipotezą art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz.176 ze zmianami) objęte jest zbycie prawa własności budynku wybudowanego na gruncie nie stanowiącym własności dokonane w opisanych wyżej okolicznościach, a w konsekwencji: czy stan ten rodzić może po stronie sprzedawców konieczność zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego.

Pana zdaniem uzyskany z tego tytułu przychód nie podlega opodatkowaniu 10%-owemu podatkowi dochodowemu, gdyż zbyty w 2006r. przedmiotowy budynek wzniesiony został w 1993r., a zatem jego sprzedaż nastąpiła po upływie 5-ciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego wybudowanie. Fakt złożenia oświadczenia o wydatkowaniu uzyskanego przychodu na cel mieszkaniowy wydaje się być bezprzedmiotowy. . Oceniając pod względem prawnym Pana stanowisko w oparciu o przedstawiony stan faktyczny tutejszy organ podatkowy stwierdza co następuje: Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym jest przychód ze sprzedaży nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, a także odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5-ciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 28 ust. 2 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z ust. 2a w/w artykułu - zasada zapłaty podatku nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Artykuł 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych reguluje wyczerpująco warunki zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych i wymienia, że przychód ten powinien być wydatkowany w całości lub w części, nie później jednak niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na własne cele mieszkaniowe podatnika, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, tj.
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Nie zalicza sie do nich wydatków na wyposażenie lokalu mieszkalnego.

Natomiast art. 21 ust. 1pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że zwolniony od opodatkowania jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Ponadto zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczonymi:
1) od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2) począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Z uwagi na to, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do regulacji prawa cywilnego, tj. Art. 46 i art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr.16, poz. 93 ze zmianami), z którego wynika, że nieruchomościami są grunty, jak również budynki trwale z gruntem związane bądź część takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zasadą jest, iż zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stanowią części składowe gruntu, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie. Zatem budynek trwale z gruntem związany, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że sprzedana w 2006r. przez Pana, wspólnie z żoną, nieruchomość stanowiła Państwa własność. Budynek wybudowany na gruncie stanowiącym własność budującego, nie stanowi odrębnej nieruchomości, zgodnie z regułą wyrażoną w art. 48 Kodeksu cywilnego, lecz jest jej częścią składową. W związku z powyższym sprzedaż budynku nie stanowi odrębnego źródła przychodu od sprzedaży gruntu. Jeżeli w 2003r. nabył Pan, wspólnie z żoną, na własność udział w gruncie na którym znajduje się pawilon handlowo-usługowy, a następnie dokonano sprzedaży wraz z budynkiem w 2006r., przychód ten podlega opodatkowaniu, albowiem od nabycia nieruchomości do momentu jej zbycia nie upłynęło 5 lat.

Art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, iż „Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem”. Z przedstawionej sytuacji faktycznej wynika, że nabycie nastąpiło w dniu zawarcia umowy w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego tj. w dniu 25.07.2003r. W przedmiotowej sprawie termin pięcioletni rozpoczął swój bieg z końcem 2003r.

Odrębne opodatkowanie sprzedaży budynku i gruntu miałoby miejsce w sytuacji, gdybyśmy mówili o prawie wieczystego użytkowania gruntu. Zgodnie bowiem z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gminy bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. W wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest odrębnie sprzedaż prawa do gruntu oraz sprzedaż budynku. Pod pojęciem budynku należy rozumieć każdy obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (vide: art. 3 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016). Natomiast okres pięcioletni, po upływie którego przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie wolny od opodatkowania, jest w takim wypadku liczony odrębnie – od daty nabycia gruntu oraz od daty wybudowania (oddania do użytkowania) budynku, o którym stanowi powołany wyżej art.10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie należy stwierdzić, że wybudowany w 1993r. budynek – pawilon handlowo-usługowy nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz stanowi część składową nieruchomości, której właścicielem w 2/5 częściach była Gmina Miasto Toruń a w 3/5 osoba fizyczna. Budując pawilon nie był Pan, ani żona, właścicielem gruntu, na którym wzniesiono ten budynek.

Reasumując dokonana przez Pana, wspólnie z żoną, sprzedaż podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W celu skorzystania ze zwolnienia w trybie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) cytowanej ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. należało złożyć stosowne oświadczenie w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia do urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według Pana miejsca zamieszkania.

Zatem należy stwierdzić, iż stanowisko Pana w tej sprawie jest nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana w rozpatrywanym wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie jej sporządzenia.

W pozostałym zakresie odpowiedź zostanie udzielona odrębnym postanowieniem

Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Pana, jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla Wnioskodawcy.

Na niniejsze postanowienie służy stronie zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu. Zażalenie wnosi się w terminie 7 dni od dnia otrzymania postanowienia.