Na podstawie art. 14a § 1 i art. 14a § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Z 2005 r. nr 8, poz. 60 ze zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie stwierdza, iż stanowisko Pana zawarte we wniosku z dnia 27.11.2006 r. jest nieprawidłowe.

Wnioskiem z dnia 27.11.2006 r. (uzupełnionym 08.12.2006 r., 03.01., 13.02.2007 r.) zwrócił się Pan z prośbą o interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, iż 23.01.2006 r. podpisał Pan wspólnie z narzeczoną umowę na zakup lokalu mieszkalnego od developera za łączną cenę 233.000 zł. Cena ta, jak podaje Pan, zawiera koszty: lokalu mieszkalnego wraz z udziałem nieruchomości wspólnej – 210.000 zł, balkonu – 5.000 zł, pomieszczenia gospodarczego – 18.000 zł. Podpisanie ostatecznej umowy, tj. aktu notarialnego ma nastąpić w marcu 2007 r.

Przed podpisaniem umowy kredytowej, na powyższy cel wpłacił Pan do developera z własnych środków kwotę 108.070 zł. W dniu 21.12.2006 r. wspólnie z narzeczoną zawarł Pan umowę kredytową. Z przedłożonej do sprawy umowy kredytowej wynika, że bank udzielił Państwu kredytu w kwocie 245.203,95 zł, z czego do dyspozycji Państwa pozostawiono tytułem pokrycia części ceny budowy samodzielnego lokalu mieszkalnego, pokrycia części kosztów wykończenia oraz na zakup kwotę 243.741,50 zł. Pozostała kwota, tj. 1.462,45 zł stanowi koszt prowizji z tyt. udzielonego kredytu. Jak wyjaśnił Pan dalej, po udzieleniu kredytu, jego część, tj. kwota 108.070 zł została przelana bezpośrednio na Pana konto i jak określił Pan kwota ta przeznaczona została na „refinansowanie części kosztów zakupu nieruchomości mieszkalnej”. Zwrot kosztów poniesionych na zakup w w/w kwocie odzwierciedla załącznik A do umowy kredytu. Pozostała zaś kwota kredytu ma trafiać do developera w transzach podanych w tym załączniku.

Dodatkowo podaje Pan, iż wcześniej nie korzystał z odliczeń od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (zakup gruntu, budowa budynku mieszkalnego, itp.). Ponadto wyjaśnił Pan, iż kredyt będzie spłacany wyłącznie przez Pana.

W tak przedstawionym stanie faktycznym pyta Pan:

1. Kiedy nabył prawo do ulgi odsetkowej?

2. Czy będzie mógł odliczyć odsetki od ustawowo określonej kwoty kredytu 189.000 zł?

3. Czy będzie mógł skorzystać z ulgi, jeżeli okres spłaty kredytu wynosi 30 lat?

4. Czy zachodzi konieczność określenia wartości gruntu, gdy kwota kredytu stanowi 76% wartości rynkowej nieruchomości określonej przez bank?

Stanowisko Pana w przedmiotowej sprawie jest następujące:

- Odnośnie pytania 1 uważa Pan, iż w chwili udzielenia kredytu, tj. skutecznego zawarcia umowy kredytowej z bankiem, który zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na warunkach określonych w umowie kredytowej, kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, nabywa Pan prawo do ulgi odsetkowej.

- Odnośnie pytania 2 uważa Pan, iż refinansując środki własne poniesione na zakup nieruchomości lokalowej w kwocie 108.070 zł przysługuje Panu prawo do odliczania odsetek od ustawowo określonej kwoty 189.000 zł. Zgodnie bowiem z ustawą odliczeniu nie podlegają jedynie odsetki wykorzystane na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z inwestycją.

- Odnośnie pytania 3 uważa Pan, iż pomimo 30 - letniego okresu spłaty kredytu, ostatni raz odsetki od kredytu odliczy Pan w rozliczeniu za 2027 rok, gdyż taki limit czasowy wyznaczył ustawodawca.

- Odnośnie pytania 4 uważa Pan, iż różnica między wartością rynkową, a limitem kwotowym zawiera w sobie wartość gruntu i można przyjąć do wyliczenia odsetek kwotę 189.000 zł. Tym samym twierdzi Pan, iż będzie mógł odliczyć od podstawy opodatkowania 77,77% łącznie spłaconych odsetek. Liczba ta wyraża stosunek kwoty 189.000 zł - limit kwotowy do całkowitej kwoty kredytu.

Mając powyższe na uwadze, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie stwierdza co następuje.

Zgodnie z art. 26 b ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) od podstawy obliczenia podatku odlicza się z zastrzeżeniem ust. 2 - 4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1 na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:

1. budową budynku mieszkalnego albo;

2. wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo;

3. zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo;

4. nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkaniowe lub przebudową(przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

W świetle art. 26b ust. 2 ww. ustawy od podstawy opodatkowania można odliczyć odsetki na spłatę kredytu, jeżeli:

– kredyt (pożyczka) został udzielony podatnikowi po dniu 01.01.2002 r.;

– kredyt (pożyczka) był udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z w/w przedmiotowych inwestycji;

– inwestycja dotyczy budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu – określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących ustaw;

– inwestycja dotyczy budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, którego budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r., a ponadto w przypadku inwestycji o których mowa w ust. 1 pkt. 2 albo pkt 3 – została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik (art. 26 b ust. 2 pkt 4 lit. „b” – ustawy);

– podatnik lub jego małżonek nie korzystał lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku z tytułu wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w ramach tzw. „ dużej ulgi budowlanej ”;

– do zeznania, o którym mowa w art. 45 składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia, o którym mowa w ust. 1 , podatnik dołączy oświadczenie, według określonego wzoru, o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług nie korzystających ze zwolnienia od tego podatku (art. 26 b ust. 2 pkt 5);

Ponadto w myśl art. 26 b ust. 2 pkt 6 ustawy odliczeniu podlegają odsetki, które:

– zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez uprawniony podmiot;

– nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba, że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku;

– nie zostały odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 26 b ust. 4 ustawy odliczenie obejmuje wyłącznie odsetki:

– naliczone za okres począwszy od dnia 1 stycznia 2002 r. i zapłacone od tego dnia;

– od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn 70 m kw. powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji, z zastrzeżeniem ust. 10. (za 2006 r. limit wynosi 189.000 zł.)

Odliczenia dokonuje się najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja, zgodnie z art. 26 b ust. 5 ustawy.

W świetle art. 26 b ust. 3 pkt 6 odliczeniu, o którym mowa w ust. 1 nie podlegają odsetki od kredytów wykorzystanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z inwestycją wymienioną w ust. 1; w przypadku wykorzystania kredytu na cele wymienione w ust. 1 oraz na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu odliczeniu nie podlegają odsetki od części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych wydatkach, o których mowa w ust. 2 pkt 5.

Z powyższej ulgi można skorzystać wówczas, jeżeli zostaną spełnione wszystkie przesłanki wynikające z w/cyt. przepisu art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie stwierdza. Zawarcie przez Pana umowy kredytowej w dniu 21.12.2006 r. której przedmiotem jest sfinansowanie w/o inwestycji stanowi o nabyciu przez Pana prawa do odliczania wydatków na spłatę odsetek od zaciągniętego kredytu.

Możliwość odliczania odsetek od ww. kredytu na dotychczasowych zasadach, tj. wskazanych w art. 26 b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. zachowa Pan do 2027 roku.

Jednakże możliwość odliczania odsetek od kredytu zaciągniętego m.in. na zakup lokalu mieszkalnego od developera, w tak przedstawionym stanie faktycznym uzależniona jest od właściwie określonej w umowie kredytowej wysokości kwoty kredytu, zaciągniętego na realizację celu wskazanego w art. 26 b ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Jednocześnie pamiętać należy, aby w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, była określona cena zakupu tego lokalu wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku. W przypadku, gdy pomieszczenie gospodarcze stanowić będzie integralną część mieszkania (jak np. balkon) jego koszt będzie stanowił o cenie nabywanego lokalu mieszkalnego. Odrębnie w umowie powinna też być zapisana cena nabywanych udziałów w gruncie, bądź udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntu. Koszt ich nabycia pozwoli na ustalenie prawidłowej proporcji części kredytu wydatkowanej na zakup lokalu mieszkalnego. Bez znaczenia będzie więc wartość rynkowa lokalu wyliczona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie banku.

Tym samym, skoro umowa z dnia 21.12.2006 r. określa kwotę udzielonego kredytu, kwotę kredytu postawionego do dyspozycji kredytobiorcy, jak też określa cele na jakie przyznano kredyt ze wskazaniem konkretnych kwot na dany cel, to nie można przyjąć, iż kwota całego przyznanego kredytu uprawniać będzie do skorzystania z ulgi w ramach obowiązującego limitu. Ustawodawca nie przewidział bowiem w ww. art. 26b ustawy możliwości odliczania odsetek od tej części kredytu, która przeznaczona jest na „refinansowanie części kosztów zakupu nieruchomości mieszkalnej”, jak to ma miejsce w Pana przypadku. Z przedstawionego powyżej stanu faktycznego wyraźnie wynika, iż kwota kredytu, tj. 108.070 zł została przelana na Pana konto, a nie na konto developera. Dlatego też za kwotę wyjściową należy przyjąć kwotę kredytu postawionego do dyspozycji kredytobiorcy na zakup lokalu mieszkalnego, pomniejszoną o wkład własny czyli o kwotę 108.070 zł oraz o kwotę kredytu przeznaczoną na wykończenie mieszkania czyli o kwotę 10.000 zł. Od tak określonej kwoty, mieszczącej się w limicie 189.000 zł, wydatek poniesiony na spłatę odsetek podlegać będzie odliczeniu. Należy pamiętać, iż odliczeń będzie dokonywała osoba faktycznie ponosząca wydatek.

Ponadto, skoro część ceny nabycia nieruchomości lokalowej sfinansowano z własnych środków, to można przyjąć, iż z tych środków pokryto koszt nabycia udziałów w gruncie lub udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntu. Stąd wydatek na ten cel nie powinien mieć wpływu na wysokość dokonywanych odliczeń.

W myśl art. 14b § 1 i 2 ww. Ordynacji podatkowej niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika (...). Jest natomiast wiążąca dla organów podatkowych i organu kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy, do czasu jej zmiany lub uchylenia w drodze decyzji.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcą i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Interpretacja traci moc w momencie zmiany stanu prawnego.

Na niniejsze postanowienie przysługuje prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.

Stosownie do postanowień art. 222 Ordynacji podatkowej zażalenie na niniejsze postanowienie powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.