Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty w Łodzi, działając na podstawie przepisów:

• art. 216, art. 217 i art. 14 a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),
• art. 7, art. 15 ust. 1, art. 17 ust. 1 pkt 44 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)
uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione w piśmie Administracji z dnia 14 lutego 2007r., L.dz. k /4/07 o wydanie pisemnej interpretacji co do sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej sposobu ustalenia dochodu będącego podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych Administracji Nieruchomościami Łódź -Bałuty "Ż" będącej zakładem budżetowym zajmującym się zarządzaniem zasobem lokalowym Miasta Łódź oraz usługami zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

Administracja Nieruchomościami X w Łodzi w dniu 14 lutego 2007r. złożyła pismo z 14 lutego 2007r., znak Y o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w jego indywidualnej sprawie w trybie art. 14 a § 1 Ordynacji podatkowej, które zostało uzupełnione w zakresie dotyczącym wynajmu pracowni plastycznych pismem z dnia 18 kwietnia br., złożonym w dniu 19 kwietnia 2007r.

Stan faktyczny opisany przez wnioskodawcę przedstawia się następująco.Administracja Nieruchomościami X jest zakładem budżetowym miasta Łódź, którego przedmiotem działalności jest zarządzanie zasobem lokalowym miasta Łódź tj. obsługa eksploatacyjna, techniczna i administracyjna zarządzanymi nieruchomościami, w skład których wchodzą:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym, w których znajdują się lokale wyłącznie mieszkalne oraz pomieszczenia dodatkowe takie jak klatki schodowe, strychy, piwnice, a w nich m. in. pralnie, suszarnie, komórki, boksy,
• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym, w których poza lokalami mieszkalnymi znajdują się lokale użytkowe, ale udział powierzchni lokali mieszkalnych w powierzchni ogółem wynosi ponad 50% oraz pomieszczenia dodatkowe takie jak klatki schodowe, strychy, piwnice, a w nich m. in. pralnie, suszarnie, komórki, boksy,
• budynki handlowo - usługowe,
• garaże wolnostojące
• zabudowania gospodarcze.

Pomieszczenia dodatkowe w budynkach wymienione wyżej wynajmowane są na potrzeby mieszkańców na cele gospodarcze, ale nie na prowadzenie działalności gospodarczej.Na wymienionych budynkach mogą być również umieszczone reklamy i montowane inne elementy np. anteny.Powierzone przez gminę miasto Łódź zadania Administracja realizuje w oparciu o zawarte w imieniu Miasta umowy najmu, zgodnie z którymi opłaty najmu obejmują czynsz najmu i opłaty za tzw. "media" (dostawa energii cieplnej,zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych i płynnych). W przypadku utraty prawa do korzystania z lokalu przez najemcę płacone jest odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego oraz opłaty za świadczenia.Ponadto Administracja, w oparciu o umowy cywilno-prawne, świadczy usługi zarządzania częścią wspólną nieruchomości w budynkach stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych i innymi nieruchomościami nie stanowiącymi w 100% własności gminy Miasto Łódź.Realizując powyższe zadania Administracja osiąga przychody:

• z wynajmu lokali mieszkalnych
• z wynajmu lokali użytkowych
• z wynajmu pracowni plastycznych służących twórcom do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki
• z wynajmu garaży
• z wynajmu innych powierzchni (pralni, suszarni, komórek itp. - stanowiących część wspólną nieruchomości) mieszkańcom nieruchomości na cele gospodarcze, ale nie na działalność gospodarczą
• z wynajmu powierzchni pod reklamy umieszczane na budynkach
• z dzierżawy trenu przyległego do budynku (część nieruchomości gruntowej)
• otrzymane odsetki od należności nieuregulowanych w terminie
• odzyskane koszty windykacji należnych opłat (sądowe, komornicze)
• z usług zarządzania częścią wspólną nieruchomości w budynkach mieszkalnych stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych i innymi nieruchomościami mieszkalnymi nie stanowiącymi w 100% własności Gminy
• odsetki naliczane przez bank od środków na rachunkach bankowych
• otrzymane dotacje (przedmiotowe) na pokrycie kosztów robót remontowychoraz ponosi koszty:
• utrzymania zasobu powierzonego do zarządzania, które dotyczą poszczególnych nieruchomości jako całości (remont dachu, elewacji, przeglądy techniczne, konserwacje -naprawy instalacji, utrzymanie czystości itd.) oraz takie, które w sposób bezpośredni można odnieść na poszczególne rodzaje lokali (podatek od nieruchomości, remont lokalu i inne prace wykonywane w lokalu),
• zakupu mediów (energia na potrzeby CO i CW, woda, wywóz nieczystości stałych i płynnych itd), których zasady rozliczania regulują odrębne przepisy, takie jak m.in. ustawa Prawo energetyczne czy ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
• związane z zarządzaniem nieruchomościami i lokalami, które obejmują obsługę techniczną, eksploatacyjną, administracyjną oraz finansowo-księgową nieruchomości i mieszkań.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., nr 54, poz. 654 z późniejszymi zmianami) obowiązującym od 1 stycznia 2007r. wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Oceniając - w świetle przepisów podatkowych - stan faktyczny opisany przez Administrację w zakresie zdefiniowania gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy stwierdzić, że nie można przyjąć określenia zasobów mieszkaniowych w wersji podanej przez Administrację przyjętej zgodnie z art. 2 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r., nr 31 poz. 266 z późniejszymi zmianami), który to przepis definiuje mieszkaniowy zasób gminy jako lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów. Wprawdzie brak jest ustawowej definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jednakże określenie zasobów mieszkaniowych zawarte zostało w piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 22 grudnia 2006r., znak DD6-8213-438/WK/06/339/391. Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty.

Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów pojęcie "zasoby mieszkaniowe" obejmuje nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie, tj.:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności:
  1. dźwigi osobowe i towarowe,
  2. aparaty do wymiany ciepła,
  3. kotłownie i hydrofornie wbudowane,
  4. klatki schodowe,
  5. strychy, piwnice, komórki,
  6. garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
  1. budynku (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
  2. kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
  3. osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:
  1. zbiorniki-doły gnilne, szamba,
  2. rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
  3. sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
  4. budowle inżynieryjne (studnie itp.),
  5. budowle komunikacyjne, jak drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
  6. inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe,ogrodzenia.
Pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi w tym ujęciu jest szersze od tego pojęcia przedstawionego przez Administrację w przedmiotowym piśmie z 14 lutego 2007r.

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt. 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy), służące do ustalenia dochodu z tytułu gospodarowania wyżej wymienionymi zasobami mieszkaniowymi w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który będzie wolny od podatku, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W świetle powyższego Organ uznaje stanowisko Podatnika za prawidłowe w zakresie następujących przychodów:

• uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi:
  1. przychody z wynajmu lokali mieszkalnych
  2. przychody z wynajmu lokali pracowni plastycznych
  3. przychody z wynajmu innych powierzchni: pralni, suszarni, komórek itp. mieszkańcom nieruchomości na cele gospodarcze, ale nie na prowadzenie działalności gospodarczej
  4. otrzymane odsetki od nieterminowej zapłaty należności oraz odzyskane koszty windykacji należnych opłat (opłaty sądowe, komornicze) w części dotyczącej uzyskanych prze Podatnika przychodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi
• uzyskanych z innej działalności:
  1. przychody z wynajmu lokali użytkowych
  2. przychody z wynajmu powierzchni pod reklamy umieszczane na budynkach
  3. przychody z dzierżawy terenu przyległego do budynku
  4. otrzymane odsetki od nieterminowej zapłaty należności należności oraz uzyskane koszty windykacji należnych opłat (sądowe, komornicze) w części dotyczącej przez Podatnika innych przychodów niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi
  5. przychody z usług zarządzania częścią wspólną nieruchomości w budynkach mieszkalnych stanowiących własność wspólnot mieszkaniowych i innymi nieruchomościami mieszkalnymi niestanowiącymi w 100% własności gminy Łódź
  6. odsetki naliczone przez bank od środków na rachunkach bankowych.

Wymienione przychody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (pkt 1) po pomniejszeniu o koszty uzyskania tych przychodów stanowią dochód wolny od podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2007r., o ile zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Wymienione przychody uzyskane z innej działalności (pkt 2) po pomniejszeniu o koszty ich uzyskania stanowią dochód będący przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych zgodnie z przepisami art. 7 i art. 18 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Organ uznaje również za prawidłowy przedstawiony przez Administrację sposób podziału kosztów uzyskania przychodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z pozostałej działalności. Zdaniem Organu, wymieniony we wniosku Podatnika z 14 lutego br. przepis art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie ma zastosowania w przedmiotowym przypadku. Zapis wymienionego art. 15 ust. 2 mówi, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów, a w świetle ust. 2a ustawy wymienioną w ust. 2 zasadę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania. Do ustalenia kosztów uzyskania przychodów przedstawionego przez Administrację ma zastosowanie przepis art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle powyższego, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będą dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi oraz - ewentualnie- dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Administrację i stanu prawnego obowiązującego na dzień złożenia wniosku.

Zgodnie z treścią art. 14 b § 1 Ordynacji podatkowej niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika. Jeżeli jednak Podatnik zastosował się do tej interpretacji, organ nie może wydać decyzji określającej lub ustalającej jego zobowiązanie podatkowe bez zmiany albo uchylenia postanowienia , o którym mowa w art. 14 a § 4, jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w tym postanowieniu.

Interpretacja, o której mowa w art. 14 a § 1, jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla Podatnika i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie określonym w § 5.