Spółka z o.o. w upadłości reprezentowana przez Syndyka masy upadłości zwróciła się z następującym zapytaniem co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego odnośnie podatku od towarów i usług: czy podlega opodatkowaniu i od kiedy sprzedaż w formie aktu notarialnego udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki stanowiącej drogę. Zdaniem Syndyka zbycie udziałów w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowych gruntów jest zwolnione od podatku od towarów i usług.

Zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym we wniosku oraz załączonym materiale dowodowym, Syndyk masy upadłości Spółki z o.o. uzyskał od Sędziego Komisarza zezwolenie na sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nieruchomości oznaczonej jako działka nr xxx. Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w formie aportu umową z dnia 4 lipca 2000r. Stosowne oznaczenia zostały przeniesione z księgi wieczystej nr zzz prowadzonej dla Spółki Akcyjnej „S”. W księdze wieczystej o w/w numerze była zapisana nieruchomość oznaczona kilkunastoma numerami wśród, których zawarto działkę o numerze yyy. Łączny obszar nieruchomości wynosił 15 ha, grunty te stanowiły własność Skarbu Państwa i oddane zostały w wieczyste użytkowanie Spółce Akcyjnej „S” do dnia 5 grudnia 2089r.

W dziale III księgi wieczystej służebnością przejazdu i przechodu obciążona była między innymi działka nr yyy, ponadto została ustanowiona na niej nieodpłatna i dożywotnia służebność przechodu i przejazdu. Działka nr yyy została podzielona na dwie o numerach ppp i xxx.Działka o numerze xxx stanowi na całej powierzchni drogę wewnętrzną pokrytą dywanikiem asfaltowym. Nieruchomość oznaczona nr xxx graniczy z działkami powstałymi z podziału należącymi zarówno do wnioskodawcy i innych użytkowników.

Powyższe dane wynikają z przedłożonej do wniosku opinii z dnia 9 października 2004r. Biegłego Sądowego. Z przytoczonej opinii wynika, że na działce 3782/51 znajduje się budowla – droga, wykonana w latach 1965-1969.

Syndyk masy upadłości Sp. z o.o. w upadłości uzyskał od Sędziego Komisarza zezwolenie na sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nieruchomości oznaczonej jako działka xxx.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym jednostka przyjęła stanowisko iż, sprzedaż udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki oznaczonej numerem xxx jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Po dokonaniu analizy złożonego wniosku Naczelnik Urzędu Skarbowego w Końskich stwierdza co następuje: Prawo wieczystego użytkowania gruntu jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały zasadniczo w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz.535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Co do zasady zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki VAT w wysokości 22% (art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług).Od tej reguły przewidziano jednak wyjątki. Jeden z nich został unormowany w § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 9, poz.970 ze zmianami), zgodnie z którym zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%. Biorąc pod uwagę powyższy przepis stwierdzić należy, iż o tym czy do transakcji będącej przedmiotem zapytania będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług decydować będzie to czy przeniesienie prawa własności budowli- drogi poprzez sprzedaż udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki o numerze xxx będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 cytowanej ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem punktu 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Definicję towaru używanego zawarto w art. 43 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2 rozumie się;

1. budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5lat,
2. pozostałe towary z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Dostawa budynków i budowli lub ich części korzystać może ze zwolnienia, o których mowa w powołanych wyżej przepisach, tylko wówczas gdy łącznie spełnione są następujące warunk: w momencie zakupu nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 6 ustawy, zwalnia się od podatku przy dostawie używanych budynków i budowli lub ich części, o których mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik ;miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że przedmiotem sprzedaży jest działka będąca w użytkowaniu wieczystym wraz ze znajdującą się na niej budowlą, którą stanowi droga. Spółka nabyła prawo wieczystego użytkowania działki w roku 2000 na podstawie aportu i nie przysługiwało jej prawo obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Dokonując dostawy budynku czy budowli dokonywana jest również dostawa gruntu, na którym nieruchomość jest posadowiona. W sytuacji gdy grunt jest objęty prawem wieczystego użytkowania – jego dostawa jest co do zasady opodatkowana taką samą stawką jaka jest właściwa dla budynku lub budowli.

W związku z powyższym zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia wykonawczego do ustawy o VAT zbycie udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntu.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Końskich uznaje więc przedstawione przez Jednostkę stanowisko za prawidłowe, jednocześnie informuje, iż powyższa informacja o zakresie stosowania prawa podatkowego obowiązuje jedynie w przedstawionym stanie faktycznym oraz jest zgodna z obowiązującym stanem prawnym tylko w przypadku przedstawienia przez Stronę rzeczywistego stanu faktycznego.