INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2007 r. (data wpływu 26 września 2007 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 grudnia 2007 r. (data wpływu 6 grudnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest:

• w zakresie korzystania ze zwolnienia przedmiotowego w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu i odsetek od kredytu dokonaną po dniu otrzymania zaliczki (do jej wysokości) oraz w pozostałej części po dniu sprzedaży – prawidłowe,
• w zakresie korzystania ze zwolnienia przedmiotowego w przypadku spłaty kredytu i odsetek od kredytu dokonanych przed dniem zawarcia umowy przedwstępnej – nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

Z uwagi na braki formalne Wnioskodawca został wezwany pismem z dnia 26 listopada 2007 r. Nr ILPB2/415-186/07-2/JK do uzupełnienia złożonego wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 26 listopada 2007 r., zaś w dniu 6 grudnia 2007 r. do tut. organu doręczono odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił opisany we wniosku ORD-IN stan faktyczny.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 27 grudnia 2005 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, na własne cele mieszkaniowe, niezwiązane z działalnością gospodarczą nabyli nieruchomość gruntową zabudowaną jednopiętrowym budynkiem mieszkalnym. Na zakup tej nieruchomości, w dniu 23 grudnia 2005 r., w banku BXX zaciągnięty został kredyt hipoteczny z terminem spłaty do 28 grudnia 2035 r. Jak się później okazało zakup tego budynku okazał się zakupem nietrafionym, a nakłady jakie niezbędne były do poczynienia w nieruchomości przekraczały możliwości finansowe Wnioskodawcy i Jego małżonki i były nieopłacalne. Podjęto więc decyzję o sprzedaży nabytej nieruchomości. Pomimo starań okazało się, że sprzedaż nieruchomości w całości jest bardzo utrudniona. Nie znajdując nabywcy podjęto decyzję o wydzieleniu w budynku posadowionym na przedmiotowej nieruchomości, stanowiącym jej część składową, dwóch lokali mieszkalnych. W dniu 27 lutego 2007 r. zawarto z potencjalnymi nabywcami lokali umowy przedwstępne sprzedaży wydzielonych dwóch lokali. W następstwie powyższego, w dniu 5 września 2007 r. ustanowiona została odrębna własność jednego z nich i nastąpiła jego sprzedaż wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Zapłata ceny za opisaną sprzedaną nieruchomość lokalową, odbywała się następująco:

1. w dniu podpisania umowy przedwstępnej w lutym 2007 r.,
2. w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości lokalowej, na rachunek BXX z przeznaczeniem na częściową spłatę wskazanego wyżej kredytu hipotecznego,
3. w terminie 7 dni od podpisania aktu, na rachunek BXX z przeznaczeniem na spłatę reszty kredytu,
4. zostanie dokonana po przedłożeniu nabywcy zaświadczenia z BXX potwierdzającego, że kredyt zastał całkowicie spłacony wraz z potwierdzoną przez sąd kopią wniosku o wykreśleniu z księgi wieczystej hipoteki.

W dniu 19 września 2007 r. ustanowiona została odrębna własność drugiego lokalu, po czym został sprzedany wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Zapłata ceny za opisaną, sprzedaną nieruchomość lokalową odbyła się następująco:

1. w dniu podpisania umowy przedwstępnej w lutym 2007 r.,
2. w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości lokalowej,
3. w terminie 7 dni od podpisania aktu.

We właściwym urzędzie skarbowym Wnioskodawca i Jego małżonka, w dniu 19 września 2007 r. w stosunku do transakcji zbycia nieruchomości z dnia 5 września 2007 r. złożyli stosowne oświadczenie, o którym mowa w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Oświadczenie dotyczące drugiej transakcji złożone zostanie z zachowaniem 14 dniowego terminu.

Wnioskodawca podkreśla, że nie korzystał i nie korzysta z odliczeń odsetek od zaciągniętego kredytu na podstawie art. 26 b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie faktycznym dla potrzeb zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., można uwzględnić kwoty wydatkowane na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, z którego wydzielone zostały i sprzedane dwa lokale mieszkalne, oraz odsetek od tego kredytu, zarówno tych które zostały wydatkowane do dnia zbycia pierwszego z lokali, jak i te, które poniesione zostały w dniu zbycia oraz w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży...

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na postawione pytanie powinna być twierdząca. Art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopuszcza zwolnienie z podatku od przychodów ze sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 lit. a) – c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zwrócić należy uwagę, że cytowany przepis ustala wyłącznie termin do którego spłata powinna nastąpić, nie wskazując daty początkowej. Z powyższego należy wnioskować, że na poczet omawianego zwolnienia zaliczyć należy spłaty kredytu dokonane przed zbyciem, w dniu zbycia, jak i w okresie dwóch lat po zbyciu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowe w zakresie korzystania ze zwolnienia przedmiotowego w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu i odsetek od kredytu dokonaną po dniu otrzymania zaliczki (do jej wysokości) oraz w pozostałej części po dniu sprzedaży,
• nieprawidłowe w zakresie korzystania ze zwolnienia przedmiotowego w przypadku spłaty kredytu i odsetek od kredytu dokonanych przed dniem zawarcia umowy przedwstępnej.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) dalej zwanej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

  - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) updof, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 28 updof, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10 % uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa i płatne jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwoli skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) updof, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ze zwolnienia od podatku dochodowego będzie również korzystał - zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) updof – przychód, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.

O prawie do zwolnienia z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu decyduje więc cel zaciągnięcia tego kredytu oraz fakt czy został on zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Z opisanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż zaciągnięty kredyt spełnia powyższe warunki.

Pomimo, że umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości, otrzymaną wraz z jej podpisaniem zaliczkę (do jej wysokości) można wydatkować na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe jeszcze przed dniem podpisania umowy przyrzeczonej i skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) updof.

Na poczet ww. zwolnienia przedmiotowego zaliczyć można również spłaty kredytu i odsetek od kredytu dokonywane przez okres dwóch lat po zbyciu nieruchomości.

Nie można jednak na poczet ww. zwolnienia zaliczyć spłaty kredytu i odsetek od kredytu dokonanych przed dniem zawarcia umowy przedwstępnej i otrzymania zaliczki lub spłaty w wysokości wyższej niż otrzymany wraz z jej podpisaniem zadatek.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.