INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2007r. (data wpływu 27 grudnia 2007r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 stycznia 2008r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków związanych z nabyciem nieruchomości oraz ewentualnej korekty podatku naliczonego związanego z ww. transakcją - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2007r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie: opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa odliczenia podatku VAT od wydatków związanych z nabyciem nieruchomości oraz ewentualnej korekty podatku naliczonego związanego z ww. transakcją. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 stycznia 2008r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie handlu nieruchomościami. Na podstawie faktury VAT nabył nieruchomość w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z znajdującymi się na tym gruncie budynkami. Nieruchomość została Wnioskodawcy sprzedana jako zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W planach firmy jest wyburzenie budynków tam się znajdujących i sprzedaż nieruchomości jako prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Wydatki ponoszone w związku z nabyciem nieruchomości są kosztem zgodnie z ustawą o podatku dochodowym. Budynek znajdujący się na przedmiotowej nieruchomości jest towarem używanym zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Jaką stawką zostanie opodatkowana sprzedaż przedmiotowego prawa wieczystego użytkowania gruntów...
2. Czy przysługuje Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków dotyczących nabycia ww. nieruchomości. (koszty notarialne, opłaty, itp.)...
3. Czy w sytuacji zmiany przeznaczenia budynku - tzn. podjęcia decyzji że budynki tam się znajdujące nie zostaną wyburzone, co oznacza, że ich sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia, Wnioskodawca jest zobligowany do skorygowania podatku VAT naliczonego w części dotyczącej wydatków opisanych w punkcie 2...
4. W którym momencie należy dokonać korekty opisanej w punkcie 3...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Nieruchomości sprzedane jako grunty, na których nie znajdują się budynki, (zostały wyburzone) podlegają opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 22%. (art. 41 ust 1 ustawy),
2. Spółka w momencie nabycia planuje, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zostanie opodatkowana stawką 22% wobec czego podatek VAT naliczony od wydatków związanych z jej nabyciem jako związany ze sprzedażą opodatkowaną podlega odliczeniu w całości (art. 86 ust 1 ustawy),
3. W przypadku podjęcia decyzji z zmianie przeznaczenia budynku, co spowoduje zmianę stawki obowiązującej przy sprzedaży z 22% na zwolnioną jesteśmy zobowiązani do dokonania korekty podatku naliczonego od wydatków opisanych w punkcie 2 (art. 91 ust. 7 ustawy),
4. Korekty należy dokonać w deklaracji za miesiąc w którym nastąpiła sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (art.91 ust. 1-6 ustawy).
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa powyżej, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż zbycie (ustanowienie, zamiana, darowizna) użytkowania wieczystego jest dla celów podatku od towarów i usług traktowane jako dostawa towarów, a nie świadczenie usług.

Użytkownik wieczysty dysponuje gruntem (będącym towarem) jak właściciel, a wynika to z przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). W myśl art. 233 § 1 tej ustawy, użytkownik wieczysty może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób.

W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, 235, 237), kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 K.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

W myśl art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Jednakże mając na uwadze fakt że przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie spełnia powyższego warunku, jej dostawa nie będzie mogła skorzystać z tego zwolnienia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca, prowadząc działalność w zakresie handlu nieruchomościami, nabył na podstawie faktury VAT nieruchomość w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującymi się na tym gruncie budynkami. Podatnik ma zamiar wyburzyć budynki stojące na przedmiotowym gruncie oraz sprzedać nieruchomość jako prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu. A zatem transakcja ta winna być opodatkowana 22% stawką VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i ust. 19 oraz art. 124. Kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Natomiast w myśl art. 88 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika towarów i usług, jeżeli wydatki na ich nabycie nie mogłyby być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, z wyjątkiem przypadków, gdy brak możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów pozostaje w bezpośrednim związku ze zwolnieniem od podatku dochodowego.

Jak wynika z przywołanych przepisów podatnikowi, który nabywa towary i usługi w celu realizacji czynności opodatkowanych podatkiem VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem tych towarów i usług jednakże pod warunkiem, iż wydatki te stanowią koszt uzyskania przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Mając na uwadze, iż koszty które ponosi Wnioskodawca w związku zakupem nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym oraz są związane z realizacją czynności opodatkowanych (sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu) przysługuje mu prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących te nabycia.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 2 pkt 1).

Z wniosku wynika, że Spółka dopuszcza również możliwość niewyburzania zakupionego wraz z gruntem budynku i sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w całości jako towaru używanego, w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1, przy nabyciu którego nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym Wnioskodawca ma wątpliwości co do konieczności dokonania korekty.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki trwale z tym gruntem związane rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Analogiczne zasady dotyczą zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami trwale z gruntem związanymi. Zgodnie z przepisem § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Odnosząc się z kolei do kwestii towarów handlowych, należy zauważyć, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jedynie w takim zakresie, w jakim towaru i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych. Oznacza to, że prawo do odliczenia jest uzależnione od istnienia związku dokonanego zakupu ze sprzedażą opodatkowaną. Towary handlowe lub usługi, zakupione z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży opodatkowanej lub też służące tej sprzedaży, których dostawa została później objęta zwolnieniem od podatku (podmiotowym lub przedmiotowym), w żadnym momencie działalności nie posłużyły wykonywaniu działalności opodatkowanej, a jedynie stają się przedmiotem czynności, w stosunku do której nie przysługuje prawo do odliczeń. Zatem warunek konieczny do uzyskania prawa do odliczenia, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, nie zostaje w rezultacie zrealizowany. A zatem należy uznać, iż Podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. W takim wiec przypadku występuje obowiązek skorygowania wcześniej odliczonego podatku, wynikający z generalnej zasady, o której mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie nie będą miały zastosowanie przepisy art. 91 ustawy na które się powołał Podatnik. Korekta o której mowa w art. 91 ust. 1-6 ma zastosowanie w sytuacji gdy podatnik wykorzystuje zakupione towary i usługi do działalności zarówno opodatkowanej jak i nieopodatkowanej a zmianie ulegnie, wcześniej ustalona, proporcja zgodnie z którą podatnik odliczał kwoty podatku naliczonego związanego z czynnościami w stosunku do których podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Natomiast regulacja zawarta w ust. 7 ww. artykułu odnosi się do sytuacji gdy towary lub usługi były wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej lub też zwolnionej a następnie zmieniło się ich przeznaczenie.

Mając na uwadze, że żadna z ww. sytuacji w przedmiotowej sprawie nie miała miejsca to również wspomniane regulacje prawne nie znajdą zastosowania w tej sprawie.

Reasumując, należy stwierdzić, iż w przypadku dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu należy tę transakcję opodatkować 22% stawką VAT, a Podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z poniesionymi kosztami w związku z tą transakcją. Natomiast w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jako towaru używanego, czyli korzystającego ze zwolnienia z podatku VAT, w przypadku gdy wcześniej dokonano odliczenia podatku naliczonego związanego z poniesionymi kosztami w związku z tą transakcją, Wnioskodawca winien dokonać korekty tego podatku składając skorygowane rozliczenie za okres, w którym dokonał tego odliczenia a korekty tej winien dokonać w momencie, w którym postanowi, iż przedmiotową nieruchomość sprzeda jako towar używany czyli korzystający ze zwolnienia ( najpóźniej w momencie dokonania sprzedaży tej nieruchomości).

Zatem stanowisko Wnioskodawcy oceniając całościowo należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.