Pani... wnioskiem z dnia... zwróciła się o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w kwestii opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości gruntowej, nabytej w drodze spadku, podzielonej na działki budowlane.

Ze stanu faktycznego, opisanego we wniosku i pismach uzupełniających wynika, że w 1985 roku strona nabyła w drodze spadku po rodzicach grunt rolny o powierzchni 1,08 ha, w 2001 roku ww. grunt wyłączono z gruntów rolnych na wniosek Urzędu Miasta..., następnie działki zostały uzbrojone (podłączono wodę i gaz) na zasadzie służebności z Urzędu Miasta, w 2006 roku korzystając z usług geodety strona dokonała podziału nieruchomości na 7 działek budowlanych i poniosła wszelkie koszty z tym związane, również w roku 2006 strona dała ogłoszenie do biura sprzedaży nieruchomości o sprzedaży tych działek. Strona poinformowała też, że pomimo przekwalifikowania gruntu na cele budowlane od roku 1985 grunt wykorzystywany jest nadal na cele rolnicze, grunt nie był dzierżawiony osobom trzecim, strona nie składała wniosków o unijne dopłaty dla rolników. W kwietniu 2006 r. strona sprzedała jedną działkę, a kolejne 2 działki chciałaby sprzedać w momencie, gdy znajdzie się ewentualny kupiec. W złożonym wniosku strona pytała, czy i w jakiej wysokości powinna zapłacić podatek dochodowy, jeżeli w bieżącym roku sprzedałaby więcej niż jedną działkę budowlaną. Strona twierdziła, że dochód ze sprzedaży działek powinien być zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym.

Naczelnik Urzędu Skarbowego... rozpatrzył przedmiotowy wniosek stosownie do treści art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej, po czym w wydanym w dniu... postanowieniu stwierdził, że zawarte we wniosku stanowisko podatnika jest nieprawidłowe. W uzasadnieniu postanowienia organ I instancji powołał art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) i art. 21 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) i przedstawił stan faktyczny, po czym stwierdził, iż wykonując czynności, o których mowa w złożonym wniosku, Pani... prowadzi działalność zarobkową w zakresie sprzedaży nieruchomości, wykonując ją w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu i na własny rachunek, co w opinii organu I instancji oznacza, że Pani... prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji uzyskane z tej działalności przychody winny być zakwalifikowane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, a w związku z tym dochód ze sprzedaży nieruchomości, ustalony zgodnie z art. 24 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach i warunkach określonych w art. 27 lub art. 30c tej ustawy.

Nie zgadzając się z postanowieniem organu I instancji Pani... wniosła z zachowaniem ustawowego terminu zażalenie, wnosząc o uchylenie ww. postanowienia w całości i przyznanie, że stronie przysługuje zwolnienie z podatku dochodowego. Strona podnosi, że nieruchomość nabyła w drodze spadku ponad 20 lat temu jako grunt rolny. Na wniosek Urzędu Miasta... zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten przekwalifikowano i podzielono na działki budowlane. Teren został uzbrojony w media, tj. wodę i gaz przez Urząd Miasta w formie służebności. Strona wyjaśniła, ze jest osobą w podeszłym wieku (75 lat), nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, a posiadany grunt należy do jej majątku osobistego, nie został nabyty w celu odsprzedaży, a do dnia przekwalifikowania go przez Urząd Miasta strona użytkowała go dla własnych potrzeb. Strona twierdzi, że sprzedaż jej majątku osobistego nie może być uznana za prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż nie posiada charakteru działalności handlowej. Strona utrzymuje, że to okoliczności niezależne od niej (przekwalifikowanie gruntów z urzędu) sprawiły, że strona zmieniła sposób ich spożytkowania. W piśmie stanowiącym uzupełnienie zażalenia strona dokładnie jeszcze raz przedstawia stan faktyczny sprawy oraz własne stanowisko w spornej kwestii. Strona ponownie podkreśla, że grunt nabyła w 1985 roku w spadku po rodzicach, grunt ten został wyłączony z gruntów rolnych na wniosek Urzędu Miasta, a wydzielone działki zostały uzbrojone w wodę i gaz również przez Urząd Miasta. Strona nadmienia, że Urząd Miejski dokonał przekształcenia gruntu, gdyż chciał w ten sposób poszerzyć pas drogi publicznej, w ten sposób część gruntu należącego do Niej przeznaczono na drogę. Strona na 75 lat i jest emerytką, nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, a posiadany grunt wykorzystuje na cele działalności rolnej. Część gruntu postanowiła sprzedać, gdyż stracił dla niej wartość użytkową. Strona podnosi, że istotnymi elementami warunkującymi zamiar sprzedaży jest wiek skarżącej, który nie pozwala zajmować się nadal uprawą gruntów oraz bardzo niska emerytura. Podział gruntu na działki budowlane podyktowany był możliwością łatwiejszego zbycia, a nie - jak sugeruje organ podatkowy - zamiarem częstotliwego wykonywania czynności sprzedaży gruntów. Strona twierdzi, że sprzedając działkę budowlaną stanowiącą jej majątek własny otrzymany w drodze spadku, osiągnie przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i ma prawo skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W opinii strony stwierdzenie przez organ I instancji, że przychód przez nią osiągnięty jest przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej jest przykładem rażącej nadinterpretacji stanu faktycznego celem dostosowania go do definicji działalności gospodarczej. Sprzedaż działek przez stronę nie posiada żadnych znamion działalności gospodarczej ani cech sprzedaży zorganizowanej. Zdaniem strony skoro grunt otrzymał charakter gruntów budowlanych, to fakt podzielenia go na kilka mniejszych działek w celu ich szybszego zbycia nie czyni ze strony handlowca. Z treści wniosku strony ani z czynności, które podjęła, nie wynika bowiem, aby miała zamiar zajmować się nabywaniem i sprzedażą nieruchomości. Strona postanowiła tylko pozbyć się posiadanego od lat prawa własności gruntu, zatem czynności takiej nie można przypisać stałego charakteru. Strona zauważa, że w swoim wniosku zwracała się o zajęcie stanowiska w opisanej sprawie odnośnie obowiązków podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku VAT. W zakresie obu podatków problem strony sprowadza się do ustalenia, czy jej działanie ma cechy działalności gospodarczej. Z tego względu w piśmie stanowiącym uzupełnienie zażalenia strona powołuje i cytuje komentarze i piśmiennictwo dotyczące tego problemu w sprawach dotyczących podatku VAT, po czym konkluduje, że będąc właścicielem nieruchomości gruntowej ma pełne prawo dysponować swą własnością według własnej woli. Okoliczność, iż działka została podzielona na części, świadczy jedynie o chęci szybkiego pozbycia się przez nią nieruchomości, co jest zrozumiałe biorąc pod uwagę wiek strony. Polskie prawo podatkowe, w tym także ustawy podatkowe opierają się m. in. na zasadzie sprawiedliwości społecznej, natomiast organ I instancji próbuje postawić stronę w jednym rzędzie z przedsiębiorcami, którzy profesjonalnie trudnią się obrotem nieruchomościami. Zdaniem strony analizując argumentację organu podatkowego można dojść do nielogicznych i wewnętrznie sprzecznych wniosków oraz przyjąć, że wiele osób w Polsce prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i nawet o tym nie wie (strona przytacza tu przykład małżeństwa, sprzedającego mieszkania nabyte w drodze spadku). W opinii strony czynność sprzedaży należy zawsze traktować w takim przypadku,,jako jednorazowe wykonywanie swojego prawa własności" a nie jako prowadzenie działalności gospodarczej.

Po rozpatrzeniu zażalenia Dyrektor Izby Skarbowej we Wrocławiu stwierdził co następuje.

Zgodnie z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej, organ podatkowy ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie podatnika, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Składając wniosek podatnik jest obowiązany do wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego sprawy wraz z własnym stanowiskiem w sprawie (art. 14a § 2 Ordynacji podatkowej), a udzielając interpretacji organ podatkowy obowiązany jest ocenić prawidłowość stanowiska pytającego z przytoczeniem przepisów prawa - na podstawie opisanego przez podatnika stanu faktycznego.

Z opisanego przez Panią... stanu faktycznego wynika, iż grunt nabyła w 1985 r. w drodze spadku po rodzicach jako grunt rolny, przekwalifikowanie na cele budowlane nastąpiło zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na wniosek Urzędu Miasta, a następnie teren został uzbrojony w media, tj. wodę i gaz na zasadzie służebności również przez Urząd Miasta. Strona natomiast poniosła nakłady w związku z podziałem gruntu na siedem działek budowlanych oraz zgłoszeniem oferty sprzedaży do biura sprzedaży nieruchomości. W 2006 roku strona sprzedała jedną działkę, a kolejne dwie zamierza jeszcze sprzedać. W ocenie organu odwoławczego przedstawiony przez stronę stan faktyczny nie daje podstaw do stwierdzenia, że przychód ze sprzedaży ww. trzech działek stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny rachunek, z której przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Tak więc, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku; pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje natomiast działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Wobec powyższego w celu zakwalifikowania działań podjętych przez stronę do działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel: nabycia, działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia nieruchomości przez stronę. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zarówno nabycie gruntu przez stronę, dokonane w drodze spadku, jak i zmiana przeznaczenia gruntów oraz uzbrojenie terenu, przeprowadzone przez Urząd Miejski, nastąpiły bez ponoszenia nakładów finansowych ze strony Pani... i nie z Jej inicjatywy. Zatem ani zbycie a tym bardziej uprzednie nabycie nieruchomości, nie były nakierowane na działanie świadczące o zamiarze wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Z treści wniosku strony wynika również, że podział gruntu na 7 działek spowodowany był możliwością łatwiejszego zbycia gruntu, a strona dokonała sprzedaży jednej działki i zamierza sprzedać jeszcze tylko dwie działki, co oznacza, że sprzedaż nie ma charakteru ciągłego, bowiem działania strony nie mają charakteru stałego i systematycznego.

Na podstawie powyższego należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie nieruchomości, dokonane w warunkach przedstawionych przez stronę w ww. wniosku, nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przez upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na fakt, iż w przedstawionym przez stronę stanie faktycznym, odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, zatem nie stanowi ono źródła przychodów, podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym, zgodnie z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowisko strony należy zatem uznać za prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji.

Zgodnie z art. 14a § 2 Ordynacji podatkowej niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.

Decyzja niniejsza jest ostateczna.

Na decyzję służy stronie prawo wniesienia skargi, wraz z odpisem, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu - Wydział I, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej we Wrocławiu, w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji.