Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków Prądnik, działając na podstawie art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), w odpowiedzi na wniosek z dnia 18.08.2004 r. informuje, że sprzedaż lokali mieszkalnych, uprzednio zasiedlonych, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Według stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, Spółka nabyła udziały w nieruchomościach - kilkudziesięcioletnich budynkach mieszkalnych. Przy nabyciu udziałów nie wystąpił naliczony podatek od towarów i usług. Po zniesieniu współwłasności zostanie dokonany fizyczny podział budynku.
W budynkach znajdują się lokale mieszkalne zajęte przez najemców na podstawie przydziałów administracyjnych, jak też lokal użytkowy - obecnie wynajmowany.

Po przeprowadzonych robotach budowlanych część mieszkalna zachowa charakter mieszkalny. Lokale te, wraz z komórkami, będą sprzedawane. Na strychach po adaptacji powstaną lokale mieszkalne. W lokalu użytkowym planuje się urządzenie siedziby Spółki. Ponadto, Spółka w drodze aportu wniesionego przez wspólnika, nabyła lokale użytkowe - strychy w budynkach mieszkalnych. Po nadbudowie powstaną lokale mieszkalne z przeznaczeniem na sprzedaż.
Zdaniem Spółki, wynajmowanie lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zaś wynajem lokalu na inne cele niż mieszkalne podlega opodatkowaniu stawką 22%.,Sprzedaż lokali mieszkalnych objęta jest zwolnieniem od podatku, z wyjątkiem lokali, które mają być zasiedlone lub zamieszkałe po raz pierwszy. Sprzedaż lokali mieszkalnych powstałych po adaptacji będzie podlegać opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 7%. Sprzedaż udziału w gruncie zawsze będzie opodatkowana tak, jak sprzedawany lokal.

Stanowisko przedstawione przez Spółkę w piśmie jest prawidłowe.

Wynajem lokali mieszkalnych na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu na inne cele niż mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na postawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), w związku z poz. 4 zał. nr 4 do ustawy. Najem lokalu użytkowego opodatkowany jest stawką w wysokości 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.
W przypadku najmu lokali mieszkalnych na podstawie decyzji administracyjnej, kwota czynszu podlegająca zwolnieniu zawiera opłaty dodatkowe (wywóz śmieci, itp.).

W przypadku dostawy lokalu mieszkalnego, który był lub jest zasiedlony lub zamieszkały, wraz z pomieszczeniem przynależnym - komórką, zastosowanie będzie miało zwolnienie od podatku od towarów i usług na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa lokali mieszkalnych, które będą zamieszkałe lub zasiedlone po raz pierwszy (adaptowane ze strychów), będzie opodatkowana 7% stawką, na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 2b ustawy.

Dostawa używanych lokali użytkowych, definiowanych w art. 43 ust. 2 pkt 1 (od końca budowy tych obiektów upłynęło 5 lat), korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, o ile nie zajdą okoliczności z art. 43 ust. 6 - poniesienie wydatków na ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej.

Przepis art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. określa, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dokonując dostawy lokalu mieszkalnego podlegającego zwolnieniu z podatku od towarów i usług lub opodatkowanego stawką 7%, nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania wartości gruntu, a więc stawka podatku dla dostawy udziału w gruncie będzie właściwa dla budynku posadowionego na tym gruncie lub jego części.

Przepis art. 86 ust. 1 ww. ustawy formułuje zasadę, że podatnikowi w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonania czynności opodatkowanych, przysługuje prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony. Jeżeli więc podatnik wykonuje czynność zwolnioną, nie ma on prawa do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony związany z tą czynnością. Jeżeli towary i usługi wykorzystywane są dla czynności w opisanym stanie faktycznym zwolnionych i opodatkowanych, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego dla czynności opodatkowanych (art. 90 ust. 1 ustawy).
Słuszne jest zatem twierdzenie Spółki, że w całości podlega odliczeniu podatek naliczony związany z dostawą opodatkowaną, zaś związany z dostawą zwolnioną nie podlega odliczeniu.

Brak określenia kwoty podatku naliczonego służącego wyłącznie dla czynności opodatkowanej powoduje, że podatnik może pomniejszyć podatek należny o taką część podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego (art. 90 ust. 2 ustawy). Proporcję tę oblicza się na podstawie udziału rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi to prawo nie przysługuje (art. 90 ust. 3 ustawy). Proporcję tę ustala się na podstawie obrotów z roku poprzedniego (art. 90 ust. 4 ustawy). Przy obliczaniu tej proporcji należy uwzględnić zasady, o których mowa w art. 90 ust. 4 -10 ustawy.

Uwzględniając postanowienia przepisów, o których mowa powyżej, Spółka w stosunku do podatku naliczonego dotyczącego np. kosztów zarządu, opłat wynikłych z nabycia nieruchomości (opłata notarialna) będzie mogła dokonać pomniejszenia podatku należnego o część podatku naliczonego, gdyż służy on zarówno sprzedaży opodatkowanej, jak też zwolnionej. Uwzględniając, że Spółka nie osiągnęłaby w 2003 r. obrotu, o którym mowa w ww. art. 60 ust. 3 ustawy, odliczeń należy dokonywać w oparciu o proporcję wyliczoną szacunkowo, według prognozy uzgodnionej z naczelnikiem urzędu skarbowego, w formie protokołu.

Odpowiedzi niniejszej udzielono zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym w piśmie oraz w oparciu o obowiązujące w dniu wydania interpretacji przepisy prawa podatkowego.