POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (jednolity tekst z 2005r. Dz.U. Nr 8, poz. 60) po rozpatrzeniu wniosku (...) z dnia 27.01.2005r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na koszty związane z zawarciem umowy dotyczącej nabycia dóbr o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 199r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

stwierdzam, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

(...) wraz z małżonką dnia 26 kwietnia 2004r. zawarli warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. W dniu 7 czerwca 2004r. zawarli umowę przeniesienia własności tej nieruchomości. Łącznie dnia 26 kwietnia 2004r. i 7 czerwca 2004r. otrzymali kwotę 97.000,- zł stanowiącą dochód w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cały przychód uzyskany ze sprzedaży (...) zobowiązali się przeznaczyć na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskiem z dnia 27 stycznia 2005r. (...) zwrócił się o interpretację przepisów dotyczących zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości – czy koszty związane z zawarciem umowy wydatkującej pieniądze na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) tiret pierwszy, drugi i trzeci, w tym: wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy i wypisów oraz odpisów tej umowy, podatku od czynności cywilnoprawnych od tej umowy, opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej nabytego prawa, jaką pobiera notariusz, prowizję pośrednika, można traktować jako wydatek stanowiący podstawę do zwolnienia od podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości...

Stanowisko podatnika:

„Zgodnie z przepisem art. 158 Kodeksu cywilnego umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga dla swojej ważności zachowania aktu notarialnego. Tak samo przepisy prawa nakazują, w przypadku umów przenoszących prawo użytkowania wieczystego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. (...).

Nadto warto zauważyć, że w sytuacji nabycia prawa użytkowania wieczystego zawsze, a w przypadku nabycia spółdzielczych własnościowych praw do lokali , dla których uprzednio założono księgę wieczystą, przesłanką nabycia takich praw jest nie tylko zawarcie umowy sprzedaży, ale również stosowny wpis nabytego prawa w księdze wieczystej na rzecz kupującego. Sporządzając zatem umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, należy ponieść ogół kosztów związanych z taką umową, wynikający z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, które są nierozłącznie związane z tym nabyciem. Osobną kwestią jest wynagrodzenie pośrednika z tytułu jego usług związanych z zawarciem umowy sprzedaży, ponieważ skorzystanie z pośrednictwa osób trzecich przy nabyciu ma na celu dokonanie optymalnego wyboru co do ceny i przedmiotu nabycia. Mając powyższe na względzie wymienione wyżej wydatki można w całości zastosować do skutków ich poniesienia na cele określone w treści przepisów art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) tiret pierwszy, drugi i trzeci, a tym samym należy te wydatki traktować jako wydatki stanowiące podstawę do zwolnienia od obowiązku uiszczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w zakresie wydatkowanych kwot.”.

Ocena stanu prawnego:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( jednolity tekst z 2000r. Dz. U. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzecz

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika jednoznacznie, że źródłem przychodów, jest zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, w warunkach określonych w przytoczonym wyżej przepisie, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z treścią art. 28 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się przychodami (dochodami ) z innych źródeł. Podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu i jest on płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W powołanym art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c):

lit. a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

lit. e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit.a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Dla nabycia prawa do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezbędne jest wydatkowanie tego przychodu na cele określone w tym przepisie, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

W przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wymieniono sposobu ustalenia wartości wydatków mieszkaniowych których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, ale posiłkując się innymi przepisami ustawy (np. art. 22g ust. 3) można stwierdzić, że (...) za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem (....), a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji (...).

Tak więc do ceny zakupu, gruntu, budynku czy lokalu wlicza się wszelkie wydatki poniesione w związku z zawartą umową sprzedaży, między innymi opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizje pośrednika, a także inne wydatki poniesione w związku z zakupem gruntu, budynku lub lokalu.

Zatem wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości również na koszty ściśle związane z nabyciem gruntu, budynku lub lokalu mieszkalnego takie jak wynagrodzenie notariusz za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży i wypisów oraz odpisów tej umowy, podatek od czynności cywilnoprawnych od tej umowy , opłata sądowa za wpis własności jaką pobiera notariusz, prowizję pośrednika również korzystają ze zwolnienia od zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży.

W świetle przedstawionego stanu prawnego Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kościerzynie stwierdza, iż wszelkie opłaty poniesione w związku z nabyciem dóbr określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych pokryte przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości powodują zwolnienie tego przychodu z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.